4月30日，发改委、证监会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，历时三个月后，证监会于8月7日发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（下称《指引》），市场终于等来了传闻已久的公募REITs大招。

对于REITs有所耳闻的小伙伴不禁要问：REITs不是国外投资房地产的信托基金吗？难道这次咱们国家也允许集资买房了？

别急别急，房子当然还是不能炒的，今天咱们用简洁的语言来了解一下这次的公募REITs是咋回事。

REITs是个啥？它是怎么赚钱的？

REITs的全称是Real Estate Investment Tusts，也就是不动产投资信托基金。简单来说，就是不动产的证券化，咱们举个例子来解释一下：

老王是搞商业地产的大老板，小王是996的小白领。老王想多融点钱把自己的某个项目搞大一点多赚一点，小王一直想当个包租婆，可户头上连个卫生间的钱都不够。

这时候，有个中间人出现了，把老王手里的商业地产项目进行了一番打造，做成了一份受益凭证，然后把这份凭证按比例出售给中小投资者。小王用手里的钱买了一部分受益凭证，等老王的项目搞大之后，收到了租金，有了资产增值，小王拿着这个凭证就可以按比例拿到属于自己的分红，实现了当包租婆的梦想。

这个中间人包装出来的受益凭证就是REITs，它把缺乏流动性的地产项目变成了流动性很强的证券。中小投资者可以通过购买证券，用有限的资金参与到体量很大的不动产项目中，分享这类资产未来的租金、营业收入和资产增值。对于原始权益人来说，REITs也变成了一种有效的融资方式。而发行和管理REITs的人，也赚到了属于自己的管理费。三赢。

REITs是怎么发展的？我国的REITs基金表现怎么样？

REITs最早诞生在20世纪60年代的美国，经过半个世纪的发展，目前全球REITs规模大约为2万亿美元，其中美国占比64.6%。咱们简单了解下美国的REITs炼金术：

1993年，美国允许养老基金投资REITs，为REITs的发展点燃了助推剂。1990年至2000年期间，美国REITs规模膨胀了十多倍。2004年美国允许外国投资者投资REITs，以及完善一系列政策，让市场活跃度大大提升。2005年REITs相关指数与养老金投资计划挂钩，REITs市场迎来了大发展时期。虽然经历了2008年金融危机，但REITs很幸运的在暴跌中企稳。从2014到2018年，美国REITs平均股息收益率4.3%，显著高于同期$标普500指数约2%的收益率，也高于十年期美债约1.5%的收益率。

以前，受市场条件的限制，我国没一直有标准化的REITs，只有类似REITs的产品通过私募发行，投资门槛高，普通投资者无法参与。公募基金之所以不能发行REITs，是因为为了确保范围更广泛的投资者的安全，所以比私募受到更多的限制和要求，比如说双10限制，即：

一只基金持有一家公司发行的证券，市值不得超过基金资产净值的10%；

同一基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券，不得超过该证券的10%。

你看，REITs是很难达到公募基金的要求的。但是国内的投资者也不是完全参与不到这个投资品种，一些QDII基金，就可以通过发行人民币份额来帮助消费者间接实现REITs投资，我们来看一下它们的业绩表现（数据截止到2020年8月11日）：

这次的《指引》有什么突破？公募REITs可以买房吗？

我们这次的《指引》就是千呼万唤始出来促进我国公募REITs发展的，满足一定条件的基金就可以突破双10限制了。不过，《指引》中公募REITs的底层资产不含住宅和商业地产（酒店、公寓、写字楼等），所以那些认为可以通过REITs来集资买房的人可纯属就是想多了。

从《指引》的全称就可以看出来，我国这次公募REITs的底层资产是基础设置，包括修路啊、建桥啊、机场啊、港口啊、仓储物流啊、信息网络啊，这些咱们基建狂魔最擅长的项目。

以前我们搞基建项目，政府如果缺钱了会发债券，等基建搞好了开始赚钱了，再连本带利返还给投资者。而有了REITs就不一样了，我们普通人也可以通过购买公募基金变成这些基础设施的股东，等项目赚了钱了可以跟着一起分红，当然如果亏钱了也得认栽，是投资就有风险嘛。

我们的公募REITs落地，是需要基金管理人和ABS管理人共同操作的。这个ABS叫做资产支持证券，意思就是把符合要求的基建项目及其收益打包做成标准化、能在交易所交易的证券产品。REITs成立之后，80%以上的资产需要投资到基础设施ABS上，剩下的20%投资到债券、货币市场工具等安全资产上。每年，公募REITs要将可供分配金额的90%以现金分红的方式分给投资人，从而让投资人享受这个基建项目的收益。

对于公募REITs，大家纷纷认为未来的前景是巨大的，可以用一句话来说：万亿市场待打开。

有证券研究机构推算，按照国外成熟市场公募REITs规模与GDP的比例，我国公募REITs市场规模可达到6万亿元，进而进一步提升我国基础设施建设的速度和效率，为我国未来的经济内循环做好储备。并且，公募REITs具有流动性强、投资门槛低、安全性强、收益稳定等投资优势，可以帮助投资者长期投资、改善资产配置组合结构。如此来看，这次公募REITs的落地，将成为基金行业具有划时代意义的新产品。

最近各大基金公司已经为REITs的发行招兵买马了，我们作为普通投资者，也捧着自己的小钱钱拭目以待吧。

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