我年少轻狂的时候，有过一个梦想——当包租婆。最美好的情况就是有31套房，每天去一套房收租金作为一天的工作。是的，妈妈告诉过我们，人不上班是废掉的。

然后聪明的小伙伴会问了：有的月份只有30天怎么办？加班呀！30号那天收两家呀。

还有更杠精的小伙伴会问了：2月只有28天怎么办？加三天班很累的！

我眉头一皱，想到一个主意，编写一个小程序抽奖，抽中的免一个月租金。

因为你知道，我曾经是一个写代码的。

那个时候我太年轻，并不知道31套房子并不是树，有点阳光雨露，就能活的好好的，而维持31套房子的日常工作包括修电灯、通马桶、换电器，哪怕一个钉子坏了，租客都会来烦你。所有这些麻烦事的总和，几乎就是一个小型物业公司干的活。我买那么房子是为了躺赢的，不是为了天天干物业的！

后来的我知道了，干这个活的有个专用名称——REITs。

一、什么是REITs

REITs，(reaestate investment trusts)。REITs是一种信托基金，所持有的资产就是房地产或者商业地产，通过地产租金和价格波动赚钱。

其实，REITs是一个舶来品。国外的一些REITs份额就像股票一样上市交易，所以流动性很好，随时可以进出。

REITs的规则其实很严格，首先作为信托基金，它不交任何企业税，所以美国法律对它们有许多具体要求，比如90%的租金收入必须分红，75%以上的资本必须投资在房地产、商业地产 、住房按揭贷款证券或政府公债、以及其他REITs。 75%以上的收入必须是来自租金、地产销售收益或利息，但是地产销售收益不能超过年收入的30%一堆一堆的限制，否则就不能享受REITs免税待遇。

翻译一下，大家集资买一堆的商业地产、房子，然后出租出去，收到的租金的9成用来分成。主要靠收房租盈利，它管理的可以是住宅、写字楼、商铺、工厂大厦、酒店、车位、菜市场、货仓、甚至是医院和监狱。这不是包租婆是什么？而且是不用自己通马桶的包租婆。

二、REITs适合哪些人？风险如何？

适合喜欢房子买不起的，喜欢做包租婆不想做物业的。

REITs的风险跟持有物业的分散程度强相关，持有的物业越多，持有物业的种类越多，分散的程度越广，风险要小。当然了还跟宏观有关，谁还能跟宏观没关呢？

三、REITs的收益和估值

和普通房产一样，REITs的收益分为两部分：一是由于房价上涨造成的净值的增长，这个只跟你只有卖出才能实现。二是由于收租金产生的定期派息，派息的多少只受租金影响，与房价本身不相关。长期看，REITs收益低于股票、高于国债和地方债。

四、如何投资。

一是，以前是必须开通美股或港股账户。购买当地市场的REITs

二是，通过参与境内基金公司发行的专注于房地产投资的QDII基金，间接投资海外的房地产项目。我查了下，现在有的基金有：$鹏华美国房地产（206011）、$广发美国房地产指数、$嘉实全球房地产（070031）。这种基金的买法也不用定投，在面值附近和以下都是可以直接购买的，不过买来是做包租婆的，希望得到价差就不适合这个了。

把广发和嘉实的分红贴一下：

2016至今5年，一共分红0.436，,相当于每年分0.0872，当然现在的面值是1.074，所以妥妥打赢国债什么的。

这是$嘉实全球房地产

2016年至今，分红0.1675，相当于每年分0.0335，这个成绩就不好看了。估计是因为全球的火车头还是美国的缘故。

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