继上篇卖房经历，这次继续写买房经历。想看上篇，请点击西安二手房买卖血泪史-卖房篇

一、定需求

买二手房真是水太深了，首先要搞清楚自己的需求和预算，我们也是在决定卖房的时候再真正确定下来这两件事情。第一、需求：小三居，最好不超过120平，带好一点的公办学区，带2个卫生间（早上起床三个人一起抢厕所的感受太不好了）。第二、预算：考虑到卖房资金和自有资金，总价不能超过240万为佳。确定了之后发现可供选择的房源并不多。

二、选学校

先说说选学校，既然是买学区房，选学校很重要，光看各种学校的好坏，我都看了一年多，因为学校太多了，好不好只能网上看评价，问家长口碑，我还关注了各种公众号进行相关学习。

西安这边最好的学校基本都私立性质的，还有一些公办是老师的子弟才能上的，这种所谓的五大名校，如果买房的话，3万一平方，已经负担不起了，大部分房子是学位指标一旦使用就失去价值，房子大幅贬值。而且我全方位打听了一下，如果上这种名校，家长要付出的太多，基本上家里有一个人要全职管孩子才行。我们家也就是普通的工薪阶层，夫妻双方都上班，老人也不能一直帮忙看孩子，只能在我们实在忙不过来了才能来偶尔帮一下。所以，我们的学校目标就选在第二梯队的好公办学校，最好是老牌学校，师资力量稳定，老师还不错，对家长要求没有那么高。西安这边好的公办学校基本在高新和曲江片区，其他的好公办学校都在二环内，房子太老了，没法住了，也没人愿意接盘。曲江一期太贵了，环境好，学区好，房价已经涨到3万+了，高攀不起了，所以就选了高新区。而且高新区就业环境比较好，将来如果换工作，大概率在高新区。

三、选小区

选老牌学校的问题是，能划片区到这个学校的大部分是老房子，5年内的次新房非常少，房源很少。我们当时把该学校片区的所有小区基本看了一遍，选定了3个小区，房源相对比较新，有3居的小户型。当时把这3个小区挂牌的房子几乎全看了，有的是装修好的，但是装修太烂了，如果买下来，基本要全部砸掉重新装，而且价格也比毛坯的要高。

想来想去，锁定了目标：要么要毛坯的，自己装修。要么买精装的，装修差不多自己小改动就可以的那种。

这也是我为什么在上篇提醒大家，如果卖房的话，一定要好好收拾一下房子，因为去看房的时候我发现，有的房子才住了2年，里面已经乱的不像样了，墙上黑乎乎的，厨房都下不去脚，这样的房子让人一点购买欲望都没有。我还看了一套毛坯房，业主太抠了，毛坯房租给旁边的建筑工人，里面放了十几个上下铺，房子里臭烘烘的，后来证明业主确实太小气，价格谈不下去，这套房子直到现在都没卖出去。

三、看房子、议价

看房子真是个体力活，自从决定卖房子买学区房，我们就开始了密集看房，以前没下决定心的时候也就是有空了偶尔去看看。集中看房那段时间，只有有房源，下班之后去，周末去，时间安排的满满的，好几个周末都是每天2万多步，关键是孩子没人带，我们还要带着孩子一起去，有时候孩子走不动了，老公还要抱着，真是要把人累死。关键是有时候看完一天，要么房子没看上，要么价格太贵，根本谈不下去，特别让人崩溃。

而且学区房是一个月一个价格，卖一套少一套，刚开始在高新看，实在没有合适的房源了，转战到曲江二期去看了，发现也是那么贵，一天一个价格，把人焦虑的不行。

买房的过程总结了几点：

1、如果是新挂上来的房源，即使看上了，尽量不要立刻就谈价，因为这个时候业主心态不太稳定，如果一挂就有人买，业主就觉得房子很好卖，价格谈不动。如果是诚心卖房，着急卖房的业主，挂上去一个月，有一定的带看量之后就可以谈价格了。

2、购买之前一定要了解清楚房子的具体情况，比如是否有除了银行贷款之外的抵押，是否权属不清楚，业主卖房原因等。因为我就碰到了一套房子，觉得价格很合适，小区环境也不错，户型还凑合，结果本来约好了去谈的，被别人抢先谈了，后来听说崩了，因为房子是冻结状态，有抵押问题。

3、没有十全十美的房子，想清楚自己最重要的需求，不要指望100%满意，我总结了几点自己的需求：（1）小三居，必须带2个卫生间 （2）必须是大开发商的，或者本地知名开发商的，物业好，这点我觉得重要，因为将来房子保值率更高 （3）毛坯或者装修还凑合的 （4）离对口的学校近一些  其他的一些附加条件有就有，没有也不要太勉强。

四、选中介

现在市面上的中介太多了，鱼龙混杂，其实大多数买家是不想找中介，不想掏中介费的。但是对于卖家来说，肯定优先找中介，因为中介费不用自己出。这就导致，其实好的房源基本都在中介手里，没办法，咱也只能找中介了。

刚开始，我是找了帮我卖房的中介，还是链家，但是后来相处的过程中我发现这个中介一点都不专业，自己业务流程也不熟悉，带我看完房子之后都不知道跟进，甚至都不详细问问我的需求，一顿带看，搞得我们都很累，也没有合适的房子。

还有卖房之前也有在网上随便找的几个中介，有几个特别热情的，但是大部分都不知道跟进，盲目带看，不总结，也不跟进，我找他才会找我。而且特别讨厌的是，我刚说对哪个看上的房源感兴趣，也不问我的具体需求和预算，立刻就和我说，这个房源别人已经看上了，价格也谈不了多少，你得赶紧定啊。我虽然不太懂二手房，但是毕竟在房地产行业做，这就是典型的逼定手段，让人很不爽。我也挺生气，我就说，既然要和别人抢，我不买了，事实证明，最后这些房子并没有很快成交，甚至有的一直挂到现在。

后来我又换了个思路，找了物业旗下的中介，中介费低一些，因为和物业关联，能第一手掌握房源。但是我发现这种物业中介谈判能力和沟通技巧很差，有几套我看上的房子，价格不但谈不下来，和业主一沟通，业主还要涨价10万，我就放弃了。

后来到11月份了，时间越来越紧张，年底再新出房源的机会很少了，我梳理了一遍之前已经看过的全部房源，自己还做了个表格全方位对比，选出来一套房子。这个房子，离学校很近，走路5分钟，学区不错（已经开办十几年的公办学校），次新房，业主刚装修好没住过，装修标准还凑合，因为在外地工作要卖掉，小区物业还行，是国企大开发商开发的房子。之前没谈妥是因为不满二，有5.3%的增值税，再说之前找的是物业的中介，和我的心里价位差10万块钱。

抱着死马当活马医的心态，我把这套房源发给了两三个之前联系的中介，让他们继续帮我谈价格，只要能谈好，立刻签约。好巧不巧，好久不联系的一个中介突然联系我，问我看房咋样，我就说了这个事，没想到这个中介执行力超强，当天晚上11点多给我打电话，问清楚了我的需求、预算、具体情况，说是根据我的要求和业主谈。

第二天给我打电话，说是初步和业主沟通了，和我的心里价位差距不大，但是也没告诉我多少，就说会继续和卖家谈。我当时还以为又是个忽悠呢，也没太在意。这个时候其他中介磨磨唧唧，连个反馈也没给我。

第三天，给我反馈了第一次价格，比我给中介报的多了5万，我当时听了觉得还有可谈的空间，让中介再去谈。这个过程中，中介不断和我确认各种信息，沟通细节，联系很频繁，而且我能感受到她一直在确认我的购买意向。我也明确表示了，如果价格合适就签约。

这个卖家人在外地，来西安一趟不容易，就希望我先交1万定金，再来面谈。但是当时我想，价格还没谈好呢，怎么能交定金呢，这样不是很难议价吗？这样的话卖家不太想来，怕跑空。这个中介也挺狠的，跟我也不熟悉的情况下，给我转了1万块钱，让我再转给她，这样截图给卖家，让来谈价格。还好，我不是骗子，给她转回去了，这个中介万一遇到不靠谱的买家，真有可能损失金钱。

最终，约的双11当天见面，没想到见面也就谈成了，卖家降了一些，我们加了几千块钱。当时去谈的时候都没想到能谈成，同一套房子，不同的中介去谈，差额有10万。

中介费我正常按照3个点给的，给便宜了2000块钱，想想，人家谈判能力还可以，就忍了，专业的事情交给专业的人做吧。

四、交易过程

关于先卖房再买房，还是先买房再卖房，我的建议是根据个人情况来，比如：

1、受制于购房资格、首付款不够等因素，只能先卖再买，卖房合同签了之后就可以尽快确定买房的事情了；

2、如果不差钱，当然是先买再卖好一些啦，毕竟有可能买房的战线太长，房价上涨和政策不确定性太大。

我们是在11月中旬签的合同，11月30日就出了购房新政，如果名下有房子贷款未还清，再买第二套，首付要70%，当时我慌的很，因为我名下还有一套40多平的小房子有20万房贷未还，当时我们卖房手续没办完所以新房子网签还没做，如果按照新政，要么把这20万贷款还清，要么70%首付，压力太大了。愁的我好几天睡不着。

还好，过了几天出了新政解读，只要在新政之前签订合同交了定金的，提供定金收据，就可以按照老政策执行，顿时开心好多，我这太危险了，打个擦边球。

买二手房的流程，大概要跑4次

1、谈价格，签合同，签合同当天要交中介费和定金，这个资金要准备好；

2、网签、资金监管手续一次办完。可以等批贷完成后交首付，如果资金宽裕也可以当天就交首付。我是担心批贷时间太长，就批贷下来才去交的首付，结果2天就批贷了，还挺快。办房贷的时候，老公征信有2次逾期，对方就说要利率上浮，我最后找了朋友关系，银行没给上浮，按照正常利率5.15%给做的；

3、卖方完成解押（还银行贷款尾款），买房完成批贷、放款后，双方共同去办理过户手续。我们这个交易，对方也着急，卖方找的朋友关系加急完成解押，我贷款的这个银行有熟悉的朋友，1天就帮我放款了，太快了，正常都需要2到5个工作日。而且这一步我也很幸运，听我朋友说，我这个刚放款完，国家政策收紧，暂时停止放贷了。

4、过户手续完成3到5个工作日后可以去领新房本，对方户口迁出，我们的户口落进去，一天就办好了。

关于买房资金的安排，有几点总结：

1、决定购房之前，一定了解清楚贷款政策，首付(30%到70%不等)、中介费（2%到3%）、定金（一般2万到5万），这3笔钱是一定要准备出来的；

2、其他资金就好办了，因为二手房交易的税费是过户当天交，过户的时候，银行放款已经完成了，这个时候就可以多样化借钱了，比如借点消费贷啥的。我买的房子因为不满二，税费都有15万左右，我就是从银行借的，5.2%，比有些房贷利息还低一些；

3、评估自己的还款能力，进行合适的贷款。不要给自己太大压力，影响生活质量。

总结：总算是踩着各种点完成了房子交易，拿到了房本，顺利落户，太不容易了。

1、一定要提前做好规划，时间规划和资金规划；

2、学区房还是早点打算，不要像我，弄的这么紧张，我是再不买就来不及了才下决心买的，最好提前2到3年就给孩子选好，这样各种时间充裕一些，不会太被动；

3、在自己能力范围内买房，这是对教育的一种投资，也不错。