文/熊熊家的太太

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翻了我五年前记录的看房系列，哇哦，时间真快啊，历史即将重演的感觉～当时经历工作上的大瓶颈，心灰意冷，无心深耕，娃的学区房排上计划表，且正好房贷利率打折的政策宽松期，我用看房转移自己的郁闷，结果我们用30平单身公寓+全家资金合力，成功置换了160平+的学区房，实现了学区与改善居住的目标，这套房5年涨了约300W。

今年是工作压力超大，被加班压榨得顾不上吃喝睡，情绪低落，正好又碰到房价与利率走低，希望这次的捣腾也像五年前的历史重演，帮我渡过工作低潮期，顺道实现优化资产配置。

2021年梦想之一是做优质房产置换。旧房是2002年的地铁房，区域正中心，出门就正地铁口的电梯房，三房朝南，南北通透，而且是同小区里最闹中取静的位置。缺点：没学位，房龄17年，顶楼（有的人嫌弃）。最大问题是周边新开盘的楼盘越来越多，单价只比我们高2-3K，所以这套房的整体竞争力就小了。目前除了地铁口的优势，没有其他加分项与升值预期，而且随着房龄增长，预计进入下降通道=。=！！！。

初步置换方向：以投资为目的，选套市中心的二手房（没空装修，需要能拎包入住的那种），一/二类校的学区房，或者高品质住宅。预算300W左右，小三房/两房，10年左右房龄，月租金4000+。

简单说，一定得有升值潜力，3-5年后达到预期增幅后，考虑卖掉变现。这期间以租养贷。

订好目标，在地图上画出3个主要区域，开始实地撸具体楼盘。三月的周末我挤出个下午花了近3个小时看了第一个区域的六套二手房。

前三套看了2个安置房小区。

优势：北江滨的CBD附近，楼盘外观很新，电梯高层，有的还有江景，房龄5~6年，总价300W左右有非常多可选项：精装修家居三房，或者隔好的群租房，这个地段外来人口多，非常好出租。

缺点：

1、人车混行，安保形同虚设，没有门禁。

2、社区太大，当前主要是租户和拆迁户居住，人员结构复杂，公共区域脏乱。

3、社区居民素质有限，电梯口张贴和播放醒目的电动车充电不当，着火逃生方式的安全宣导，再看到电动车在社区里和楼道间胡乱停放……就明白安全隐患有多大了。

4、大爷大妈们要么在楼下隔空层里聚众打麻将，要么在小区车行道上眼神空洞的缓慢散步……我路过本能的提着心走，生怕会被碰瓷了。

5、闲聊时候听年轻的出租户提起居住体验不佳，因为老人为主，大早常有哀乐扰民 =。= ！！！生老病死没法控制的，老人为主的社区就难免经常有白事。

6、3套房东的装修都有重新做隔断，但明显规划能力不足，全都设计得很不好，除了空间浪费，重新装修得费心、费工、费钱许多。

以上，基本明确也坚定了我不在拆迁安置房上花力气的决心。

又看了3套，2个不同小区的高品质社区。只有2房的户型在售，100平左右的三房是最理想的，可当下就没出售的。

1、小区A 65平，2房，265W，租金4000。但在2楼，朝北，内阳台……我还在嫌弃楼层低的时候，人家没几天就卖掉了，没机会再考虑。

2、小区A 70平，2房，338W，租金4500~5000。可见好户型还是占优势的，全小区最优户型，可单价近5W，除了太贵了，啥都好

3、小区B 85平，2房，350W，租金4500 。 户型一般，空间利用率不高，B小区的地段不加，才5栋楼，不大的小区，周边被20栋左右的安置房包围。

高品质住宅的优势：

A. 升值空间较大，隔壁新商业综合体体（万象城）在建，今年底或明年初开业；附近地铁站约2年后开通，尚有溢价空间；-- 最打动我的地方

B. 楼盘新，房龄小且绿化做得很好；-- 保值&增值通道

C. 优质开发商+物业，人车分流，社区管理与规划到位；-- 居住体验好

D. 居住人群素质高，人文氛围好；

E. 一般出租给高管等对居住品质有要求的租客，租户素质高；-- 出租不需要操心太多

不足：

1、贵，大概率超预算！而且这类房产最好买144平方以上，归属到豪宅类别，方便未来转手，至少600W+起跳，搞不动=。=！2房就不上不下的，好租不好卖，定位比较尴尬。

2、物业3元/平，如果没出租，日常维护管理费用高；

3、未来转手会慢些，毕竟能承担高品质社区的人群有限；

4、租客客源目前较少，可能出现断租；

5、隔壁就是一类校的分校，但今年才刚开始1年级招生，等学区房效应是道路漫漫。

第一个区域实地撸完。明确排除安置房。被高品质小区A打动，加入备选。

这几年亲历居住市中心的便利，交通、公园、餐饮娱乐、尤其优质教育资源特别多，街坊邻居素质很高，幸福感提升无数，……也见证了房价疯涨，翻看我2016年的看房记录：附近划片三类校的新盘（只隔一条小马路就是二类校片区）121平方的毛胚房，当年总价才215万，相当于2W/平方，结果现在涨到4.5W+/平方，120平方的3房户型能卖到500万+，而且相当抢手，一房难求～

所以选好地段、开发商、房龄，买对优质房产，保值增值空间还是有的！捣腾是有必要的~

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