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最近办的两个案件都是跟房屋买卖有关的，简单理一下案件情况：

>> 第一个案件，是房屋买卖合同纠纷，找我们起诉的是买方。

买方在中介的居间服务下，与卖方签订了房屋买卖合同并且支付了定金，合同中约定了详细的解押方式、过户事宜及违约责任承担；之后履约过程中，卖方迟迟没有履行解押约定，后来中介和买方才知晓--卖方除了合同中提及的银行抵押的200多万以外，该套房产还存在有小贷公司400多万的抵押，因此需要合计600多万才可以办好解押；在协商过程中，卖方知道买方手上有该笔款项，就想要让买方出这个解押款，买方当然不愿意，而且卖方卖房时本就存在隐瞒，这让买方更觉得风险加大了；之后中介在双方之间以各种方式进行协商仍未果，眼看着学区房价又上去了，买方心急如焚，而卖方最终告诉中介没钱解押，房子不卖了，自认违约，但是不想承担合同中约定的违约责任，也不愿意承担中介佣金。买方找到我们，我们先写了一封律师函寄给卖方，隔了两天收到律师函的退件，这表明对方已知晓，但拒收律师函，因此退回了，这样我们明确了卖方的收件地址，接着按买方要求，起诉卖方。

本案诉求，一是要求卖方承担违约责任（即要求卖方支付双倍定金）；二是承担本案所有诉讼费用。

房屋买卖过程中存在各种各样的问题，需要提醒大家注意。这个案件中，卖方在卖房时隐瞒了房屋存在小贷公司400多万解押款的事实，中介也不知晓，虽然中介存在一定的过失，但不能完全认为是中介责任，因为现在要在房管局查房产抵押等信息，需要本人或者代理的律师等持相关证件才查询得到。因此买房时，除了了解房产是否存在租赁，是否存在居住权，是否被法院查封，是否牵涉案件等瑕疵，还要了解抵押情况，买房时可以让卖方出具房产所有抵押的信息证明，如果卖方不出具，那就要谨慎对待了，也不要轻信中介的保证，出事情了，中介也解决不了的。

>> 第二个案件，是中介居间合同纠纷。

就是中介机构为开发商介绍了一个客户，也成交了一套商业办公房，之后开发商没有按承诺支付机构中介费用。

中介服务合同在民法典中第961条-第966条有专门规定，比较重要的几条，摘录如下：

第九百六十二条

　　【中介人报告义务】中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

　　中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

第九百六十三条

　　【中介人报酬请求权】中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

　　中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

第九百六十四条

　　【中介人必要费用请求权】中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

第九百六十五条

　　【委托人私下与第三人订立合同后果】委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

值得一提的是，上述第965条。我们之前一个案件，就是买方绕开中介与别人签约成交了此前中介介绍的一套房源，后来被中介发现，因而起诉买方，要求支付中介费的案件。

因此提醒大家，不要因为觉得中介费高，而选择绕开中介。要么一开始就不要找中介，自己留意房源，想看的房源可以找中介带看下，还没涉及中介深入服务之前，多问几家中介无可厚非，但是选定一家中介深入服务之后再绕开就容易陷入此种纠纷，我现实生活中一个认识的阿姨，也是因为图便宜，找了一家中介谈了差不多了，再找另外一个中介把中介费谈低之后成交了，后来被之前的中介知道，那段时间每天中介都上门追讨中介费，不堪其扰，最后还说要把家里家具搬走抵中介费。

今天先分享到这里，最近忙起来，私信回复不太及时，请大家见谅~之后尽量每天查阅回复私信内容。