最近理财圈里关注最高的是5月底9只REITs基金的认购事宜，这是熊太太在2007年就垂涎过的海外“包租婆”基金，当年对它的认知仅是高净值用户必配的地产类产品，只有海外才有，遥不可及的那种，望而却步。

现在中国老百姓都能低门槛的拥有它了，这货到底是什么鬼？敢不敢买？会不会挣钱？该怎么买？

一、简单了解REITs

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

世界上很多国家都有REITs，市场越成熟，越发达。比如发源地美国，有几百支，还有相关的指数基金。数据显示，过去十年，MSCI美国REITs指数的年均回报率8%左右。再比如日本，年均回报率7%上下。公募REITs具有股债的双重特性，风险收益特征也介于两者之间，比较适合收益要求不高、能承受一定波动的投资者。

熊太太解读：从资产配置角度来说，配上部分海外成熟的REITs，是相对稳健的部分，但这部分也非不可替代，国内的债权基金、红利ETF、超低估值的绩优蓝筹股、分红多的银行股、甚至小她里的类固收产品，都能扮演 同样的角色。

二、本次认购的九支REITs

目前A股上线的这批REITS，并不是投资房地产为主，而是基础设施建设的REITS。主要是两类，一类是产权类，一类是经营权类。

产权类：类似传统认知的写字楼投资。持有物业，长期收取租金，同时持有的物业也会增值。目前主要是产业园和仓储物流类REITS。

经营权类：经营一个业务，收取相应费用。但经营权，到期后可能会还给国家部门，例如高速公路、污水处理等。

熊太太解读：持有这些基金，在古代，铺路造桥这种大功德是有钱的财主做的，现在高速公路，高铁，南水北调，污水处理等大工程是国家扛起，现在普通百姓不仅能参与，还有机会从收益中分一杯羹了。

三、购买方式

1、场外：通过基金管理人的直销网点及基金场外销售机构的销售网点发售或按基金管理人、场外销售机构提供的其他方式办理公开发售。也就是常用的天天基金、小她基金、支付宝、官网等这些常规渠道。通过场外认购的基金份额登记在登记结算系统投资人的场外基金账户下。 主要风险：封闭期长达20年~99年，封闭期最长的一只是平安的REITs，这种设定更适合保险这些长线资金，对个人投资者来讲100年太久，只能争朝夕！

2、场内：及通过股票账户购买，目前新股申购的页面，会看到“公募REITs” 的认购入口了，认购的基金份额登记在证券登记系统投资人的场内证券账户下。优点：招募期结束，上市后可以直接在二级市场交易，而且交易手续费会比场外买低。

四、收益预期：（敲黑板的重点）

如果参考第一点的海外过往成熟产品的战绩，年收益6%-8%，已经算REITs的可观收益了；对于希望长期持有的用户来说，这是一种选择；

熊太太解读：咱们现在是在有炒新的情节中国哇，熊太太认为，可以把这次的公募REITs认购，当成是新债发行，个人投资者把这给机会当成打新机会。从发行的规模来看分到普通投资者的额度比较少，大概只有20亿，按目前各机构的推广力度、大众关注度与热情来看，大概率会按比例配售，上市首日涨跌幅30%，是有不小的溢价空间的的。

当然，不排除大家都巴望着上市第一天卖出，1元的价格，折价到9毛的破发，噗，但可流动的份额那么少，这个概率很低的。

五、发售时间：

1、5个项目计划发售2日，6月1日结束募集：中航首钢生物质REIT、平安广交投广河高速REIT、华安张江光大园REIT、博时招商蛇口产业园REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT。

2、4个项目计划发售3天，6月2日结束募集：富国首创水务REIT、浙商证券沪杭甬杭徽高速REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT。

熊太太解读：个人投资者的初始募集期为5月31日和6月1日两天。计划买的最好5月31日就下手，作为新产品，关注度高，很可能提前满档，得执行配售，就会提前结束认购。（配售指的是指定时间内，超过要招募的金额，就按比例分配额度给认购人，多余的费用退还。比如计划2天内发行20亿，结果1天内就有200亿的资金认购，于是1天结束认购期，每个人配你认购的10%，剩下银子退回给你）

四、认购面值：

这次9只REITs的认购面值是100元~1000元，追加也是100~1000。 

熊太太解读：一千元就可以玩，只要有个股票账号的，都能去参与

五、认购费用

同时，购金额＜100万元的认购费率为千分之六，100-300万元的认购费率为千分之四，300-500万元为千分之二，≥500万元每笔仅需1000元

熊太太解读：千分六的认购费算是挺高的呢，但比起30%的预期收益……哈哈哈，给他！

六、其他待确认信息：

认购后招募结束的时间待定，上市时间不确定，资金会被占用多久就不确定，这关系着你要分多少资金来参与；卖出的交易费用待定，按股票？ETF？应该都比场外基金的1.5%低吧，需要关注下。

总之，熊太太本次执行计划：

一定会拿部分资金参与这次“可转债式的打新”包租婆基金认购，具体9只的哪一只待定。

以上截图来自抖音

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