公募REITs基金是什么？

5月31日，首批公募REITs基金将正式亮相，开始向公众投资者发售。以富国首创水务508006为例，我们来认识一下公募REITs基金。

公募REITs基金的80%以上的基金资产会投资到既定的专项计划（80%是下限，实际应该将近100%），拥有了该专项计划的全部份额，进而控制了项目公司的全部股权（底层资产）。首创水务这个专项计划包含了深圳和合肥两个项目，最终拥有深圳松岗、公明、福永三个特许经营的污水处理厂，以及安徽合肥十五里河污水处理厂的建设和运营。

（图片来源：富国首创水务基金募集说明书）

污水处理属于市政基础设施，政府特许经营，依靠污水处理费过日子，虽然不富有，但很稳妥，每年都能获得稳定的自由的现金流。

首钢绿能180801跟首创水务极其相似，都是政府特许经营，首创绿能的底层资产是做垃圾处理和垃圾焚烧发电的。

浙商杭徽508001和广州广河180201也是特许经营的，经营高速公路，天天都能收到车辆通行费。

张江REITs 508000、蛇口产园180101和东吴苏园508027是产业园区运营和出租的，依靠出租厂房和办公室，每年都能稳稳地获得租金收入。

普洛斯508056和盐港REITs 180301是经营仓储空间出租和物流运输的，依靠租金和运费过日子。

这就是公募REITs基金，底层资产都是十分稳妥的。

这些底层资产原来的所有者（或其关联方）会战略配售公募REITs基金51%或更多的份额，这些份额不能出售的，这样有利于这些资产从原来的所有者手里转移到公募REITs基金，也有利于以后的运营。专业投资机构会战略配售一大部分，一年以后才能卖出。网下发售和向公众投资者发售的份额是没有限售期的，上市就可以卖。

这样子就导致这些基金的流通盘很小，尤其是发行后一年内的流通盘简直很迷你，是有可能被炒作的，但也有可能因为太迷你，没什么人交易，导致想买买不到，想卖又卖不掉。

可能是出于对公众投资者的保护，所以向公众投资者发售的份额非常少，毕竟有些人喜欢跟风投资，不清不楚就抄作业，也不管人家是写鬼故事还是写理财心得。

    怎么买？

公募REITs基金跟我们以前接触到的基金是完全不同的，比如公募REITs基金没有净值，不能申购赎回——只能在发行时认购或上市以后买卖。

不管投资者是在哪个基金销售平台认购的公募REITs基金，或者是基金公司官网直销认购的，想要卖掉，都只能进行“场外转场内”，到账后场内卖出。因此，我只有一个建议，就是进行场内认购——入口一般在证券APP→交易→场内基金→基金认购（各个证券公司有可能不同，详询各自证券公司在线客服）。

认购起点都是1000元，有个别基金在基金公司官网直销的认购起点是100元。这是没有意义的，因为向公众投资者发行的份额非常少，认购的人多，可能要按认购金额按比例配售，认购100元不知道能不能分到10元。

    买哪个？

净现金分派率，相当于股息率，大概意思是公募REITs基金所持有的资产，每年获得的可供分配的净利润，全部分配给每一份基金的比率。

基金募集说明书提供了2021和2022年的“预计净现金分派率”，我只挑了2022年的出来，因为2021即将过半，各个基金计算时周期不一样，有的从5月1日开始算，有的6月1日，有的选7月1日，我佛了，直接跳过不看。

可以这么理解，如果按发行价持有这些基金，一年大概可以获得“净现金分派率”的现金分配（分红），也有可能有高有底，因为基金募集说明书约定的是“收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%”，而上图这个数据应该是按照100%分配去计算的，我觉得实际分派率可能会略低于这个数字。

大家应该都发现了，净现金分派率有高有低。这是因为资产不同导致的，政府特许经营的项目，经营期限、收费期限都比较短，比如杭徽高速公路收费期限最长至2031年12 月25日，如果没有进行大修或扩建——搞了才有名目继续收费啊，如果真没有，那可能就归零了，所以分派率都比较高，就是在归零之前，投资者已经通过分派收回了本金并获得了一些收益了。

高速公路一般是会进行大修或者扩建的，污水处理和垃圾焚烧发电也是可能进行技改的，不用太担心——当然，我从来不认为我的小伙伴们会有人去持有这些基金十几年。

对于首批公募REITs基金，我肯定是要参与一下的，不过也只是重在参与，几百页的基金募集说明书，根本看不过来。只能从净现金分派率和认购费率入手，挑个潜在收益高，交易成本低的。

看了一天的基金募集说明书，头晕眼花的，感觉公募REITs基金就是：以类似股票的发行方式，发行了一个类似债券的基金！