2022一开年，A股就上演hard模式。

各大板块泥沙俱下，纷纷勇夺跳水冠军。

但就在各位在关灯吃面的时候，隔壁的REITs却在悄悄大涨。

据测算，今年以来REITs的平均涨幅超过20%，可真是让人羡慕嫉妒恨呀。

那问题来了，什么是REITs？

REITs的中文名是「不动产投资信托基金」。

说白了，就是把大家的钱凑在一块儿，让基金经理去投不动产。

不过，相比于国外REITs主要投资于房地产，我国的公募REITs更多投资于基础设施。

比如高速公路、仓储物流、产业园区等等。

同时，我国公募REITs的一个特性就是高分红：每年要将可供分配金额的90%都拿出来分红。

所以，只要每年业绩好，那么大部分钱都要拿来分红的。

从已经上市的11只公募REITs来看，产权类公募REITs的2021年预期分红率在4.1%—4.7%之间，平均分红率为4.5%。

而特许经营权类公募REITs的分红率处于6.2%—12.4%之间，平均分红率达到8.4%，显著高于产权类公募REITs。

同时，REITs这个品种，还兼具股债属性，是独立于股、债、商品以外的第四类资产。

大家可以把它当成资产配置中的一环，以提升整体投资的风险收益比。

下图是我为大家总结的全市场11只REITs的收益情况：

从今年来看：

富国首创水务REIT涨幅最高，收益率达到42.45%；

而红土创新盐田港仓储物流REIT紧随其后，年初以来涨幅达到34.97%。

那近期上涨的原因可能有以下4点：

1，近期股票市场与公募基金表现不佳，市场避险情绪增强；

2，市场预期央行会继续降息或降准，支持REITs估值上升；

3，公募REITs迎税优利好；

1月29日，财政部、税务总局联合发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》，针对公募REITs资产重组及发行阶段的税收环节予以优化。

公募REITs税收政策出台，有望压低发行成本，进一步提高项目申报积极性。

4，大基建板块持续走强也对REITs产品具有积极影响。

可见，多重因素综合导致年初以来REITs产品明显上涨。

而从成立以来看：

11只REITs全部实现正收益，平均涨幅超42%，而富国首创水务REIT已经翻倍。

从底层资产看：

收益表现最好的依次是：污染治理>仓储物流> 产业园>高速公路。这主要是因为：

1，污染治理类REIT发行规模较小，可交易规模小，所以少量资金便可撬动价格抬升；

2，受惠于“双碳”政策号召，市场对环保类的投资产品更加青睐；

而受益于疫情期间线上购物激增，加之2021年我国出口贸易表现出色，我国仓储物流行业进入高速发展阶段，仓储物流类REIT涨幅也居前。

不过相较于前两者，市场对产业园现金流稳定性预期较弱；而高速公路类基础设施REIT因可交易规模较大，故整体平均收益较低。

那这个时候估计有人会问，REITs是如何给我们赚钱的呢？

它的收益主要来源于两方面：

一是我们上面提到的分红：

国内要求基础设施公募REITs需将每年度运营所得的可供分配金额按一定比例进行分红，目前要求分配比例不低于90%。

强制分红机制叠加部分底层资产现金流入（如租金等）较为固定，确保投资者每年可获取较为稳定的分红流入。

而REITs的分红与债券定期派息类似，也体现出REITs债的特性。

二是资产增值收益：

高速公路、产业园区等公募REITs的底层资产增值后，也会成为投资收益来源。

这就和投资房产有些类似：我们既可以收租，又可以享受房价上涨的红利。

但这并不意味REITs是没有风险的。

受到经济下行、管理团队不给力等影响，会使REITs出现分红下降、资产估值下跌、价格下跌的风险。 

而且，公募REITs的封闭期是从20年—99年不等，中间无法赎回，只能在场内卖出。

所以，投资公募REITs并不是稳赚不赔的。

但根据海外REITs的经验来看，优秀的REITs长期年化收益可以达到10%，但波动率会高于债券基金。

目前，常见的REITs玩法有两种：

1，打新

公募基础设施REITs以机构投资人持有为主，在市场需求进一步释放与乐观者定价的作用下，部分REITs首日涨幅超10%，打新收益可观。

目前已知排队等待发行的REITs还有3只，等确定发行时间后，我也会第一时间通知大家。

2，长期配置

公募REITs的风险收益水平在股票和固收产品之间，加上高分红的属性，对于长期投资者来说，可以成为一个稳健配置的选择。

但大家还需要注意以下3点：

1，不要轻易all in 一只REITs基金，最好可以选择3-4只进行投资；

2，投资REITs的资金比例最好控制在基金投资比例的20%以内；

3，封闭期内REITs无法赎回，只能在场内交易。

所以，你需要一个股票账户来进行操作，如果你还没有证券账户，可以在后台回复【开户】获取优惠费率链接。

日常碎碎念1：

2月14日，中概互联亏损25.09%；恒生科技亏损15%

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日常碎碎念2：