上周五开会的时候，因为跟我关系不是特别大，我就悄悄地在下面刷手机，无意间刷到了一则平安银行的经营贷广告。年单利3.65%，3年一转，每月付息，3年后一次性还本。如果3年到期后，个人信用良好，然后公司也没注销掉，就不用归还本金，可以直接续3年。总之，就是3年一转。

刚看到的时候，真的好动心哦。我们家有200万的商业贷款，利率是5.25%。如果把这200万换成3.65%的经营贷的话，一年能省将近3万的利息。俗话说“省下来的就是赚到的”，现在经济形势这么差，3万对我来说还是蛮有吸引力的。

我们家是符合贷款条件的：1. 个人信用良好 2. 名下的营业执照超过一年。我和老公都没有信用卡，就是偶尔刷刷花呗，信用良好。正好，我老公名下也有一家公司好几年了。

反正，从表面上看就是经营贷相对高利率的房贷来说，确实很有优势。周末的时候，我就一直在琢磨这个事情，也在网上查了一些资料。倒也是蛮奇怪的，网上的风评几乎都是一边倒，基本上都说用经营贷来替换房贷，是看起来划算，实际上吃亏。

主要是2点：1. 经营贷需要用到0贷款的房本，所以在申请经营贷之前，需要先把剩余的房贷缴清。网上说提供这些服务的中介收费是800元/天。赎房本+申请经营贷，前后加起来估计需要2周的时间，这个过桥的成本就已经高达1W+了。2，银行可能会抽贷。现在经济不好，所以银行鼓励大家来借钱，而且是低息借钱。一旦经济形势好转，银行就极有可能不再借钱给我们。加高利息已经是比较温和的做法了，突然地抽贷/停贷是真的要人命了。

这些评论给我泼了冷水，我冷静下来。过桥的费用倒是不需要花，可以找我妹妹帮忙。但是抽贷和停贷，我是真的怕的，毕竟钱太多了，一旦银行断了贷款，不是一时半会可以凑齐这么多钱的。我想先算下到底能不能省钱。

我有个老房子，还有35万公积金贷款。假设用这个老房子去做经营贷，可以贷款110万。去掉提前还贷的35万，那么还可以用75万去还现在的商贷，商贷利率是5.25%。表面看起来，5.25%的商贷利率肯定是高于3.65%的经营贷的。实际算下来就很出乎意料了。假设贷款12年经营贷110万，然后75万用于提前还商业房贷。因为12年后我要退休了，也不打算退休后继续背着房贷生活，所以假设12年后全部还清房贷。

5.25%商业贷款，还有1981679元的房贷等额本金还款方式（2021年1月开始贷款30年），在背房贷的12年期间，每个月支付房贷本金5846元，2022年10月利息支付8670元，然后每个月以26元的速度递减。等到12年后的最后一个月，需要支付利息5038元。12年后剩余所有房贷全部提前还清，共计还需要支付利息982685元。

假设借款经营贷110万，其中75万用于部分提前还贷商业贷款，那么剩余的房贷是1231679元。在背房贷的12年期间，每个月支付房贷本金3633元，2022年10月利息支付5389元，然后每个月以16元的速度递减。等到12年后的最后一个月，需要支付利息3117元。12年后剩余所有房贷全部提前还清，共计还需要支付利息608136元。但是，经营贷110万需要按月付息3346元，合计利息支出1086590元。如果办理经营贷的话，12年需要多支付利息103905。

当我算到这里的时候，简直不敢相信自己的眼睛！计算结果完全颠覆了银行的省息宣传。我好怀疑自己哪里算错了。后来我就想大概是因为房贷采用的是等额本金的还款方式，所以每个月的利息都在往下降，而经营贷采用的是按月付息，利息12年保持不变。时间一长，积累的利息就比较可观了。

@木木0423 感谢亲的留言，提醒了我要记得算提前还贷的35万公积金的利息。我今天又重新算了一遍，12年大约可以节省公积金的利息为94974元。

如果维持现有的商贷和公积金贷款不变，那么在我退休前的12年内需要支付利息共计982685 + 94974 = 1077658元。如果转110W经营贷，那么12年间需要支付的利息是1086590。假设经营贷利率长期维持3.65%，那么12年期间，转经营贷的利息要比保持商贷+公积金贷不变的利息多8931元。

利息相差不多，这8931分摊到12年的时间去看，几乎可以忽略不计了。但是转经营贷有个好处，就是每个月可以节省大约4500的现金支出。

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