理财规划里很重要一门学问是资产配置。

资产有很多类别，比如股票、现金、债券、房地产等等，在经济周期的不同阶段，每类资产的表现、受影响程度各不相同，理财提倡的分散风险，就是在相关程度很低的资产间追求平衡配置，并根据周期的发展调整其相应的权重。

房地产—投资成败的关键因素

房地产，因其总价高昂，在普通人的家庭财富构成中占有绝对高的比重，普通百姓投资成败很大程度就取决于房地产的投资成败了。当然，有人认为自住房主要是居住属性，金融属性不强，价格波动对其影响不大，反正都是刚性需求嘛。我个人是觉得，基于人性的决策并不能绝对的理性，自住房价格的波动会影响我们对自身财富总量的判断，继而对消费、理财决策产生极大的影响，这就是“财富效应”的具体体现。

成功的房地产投资决定因素

对于普通人，一次成功的房地产投资或许可以治愈一生，经济能力影响一切。成功的房地产投资取决于什么呢？我认为，在大趋势里取决于勇气，在波动或转折期取决于对于政策的把握能力。

在过去这一段时期—房价一去不回头、屡创新高的时期，投资策略就是放大你的勇气—尽全力撬动杠杆，用最低首付甚至借首付上车（只要月供能千方百计跟上）—跟着房产增值再全力置换更大的房子—顺利实现千万级资产。这是身边很多朋友实现财富阶级跃迁的主要路径。当时经济增速高，大家收入预期相对稳定，越是贷得多，杠杆越高，越能撬动大规模收益。但是在外部环境变化、房地产发展逻辑面临转折、各地房地产调控政策发生变化的时候，能否正确把握政策风向，就决定了你能否上车（政策收紧）或者财富增值落地（逃顶）。

绝不无辜的“受害者”

总结我的经历，只能评价自己毫无政策敏感度，只配作为政策“受害者”。

在大学毕业以后，我在成都周边买了一套小房子，基本没有增值。2016年底-2017年初，计划在北京买房，因为一些原因，想出手成都那套房子增加点首付，减轻贷款压力。我当时回去办手续的时候，市场上已经有了一些马上要收紧政策，“认房又认贷”的传闻了，而我在北京其实并没有看好房，所以当时最理性的做法就是留着成都这个房子，至少不用两头落空吧。我都不知道我当时怎么想的，可能就是太年轻，觉得说好了的事，反悔不太好，就按原计划把房卖了。那边一卖，北京这边政策立马落地，我的身份就成了二套房购买者。

按照二套房的贷款额度、首付要求，当时我在北京可以考虑的房子真的太少了。即便只是作为投资，我对于老破小、太远的地方接受度也不行，可能当时逻辑上没有理解房产增值的理由。就因为一个政策不敏感和脸皮薄，完美错过北京上车机会和成都那波房产增值，和我的“大额”财富插肩而过。这一耗一错过，就过去了好多年。

前段，全国开始推行“认房不认贷”，因城施策，各地根据各自情况确定实施的步骤。我还想着，北京怎么不得缓缓，过段时间看看别的城市情况再说。结果，立马就出牌跟进了。虽然再次回到不认贷时代，但现在的环境和之前真的差太多了，先不说对于房产增值的预期，就是单纯考虑住，对于收入的预期彻底变化了，根本不敢贷款额度太高，因为一旦收入有变化，太高的月供会立马成为最后一根稻草，某种环境下的勇敢放到另一种环境，或许就是“无脑”了。

听说天津又放开了核心区域限购，市场又疯传北京近期会放开，作为屡次猜不准政策节奏的我，很焦虑。无法受惠于政策，总是“受伤”的我认真反省，为什么总是跟不上节奏呢？我想，是对于市场关注度不够，平时也没有多看多积累，对于信息不敏感，总结就是“没上心”吧。

所以，我是绝不无辜的“受害者”，希望这次我能跟上节奏吧。