这两年投资风向转变的厉害，我住的地方附近的商业街小公盖起来刚好是17 18年那会儿，因为挨着大学城，位置好，当时还正经的热炒了好一阵，好多投资客都买来出租，后来疫情来了，第二期落成之后我看到现在也没卖完，前两天去问了下，现在只要买就返10年租金+5年物业费+3年取暖费，这算算也得大十几万吧，不过感觉越搞活动，售楼处越冷清。

一是开发的是商住两用户型，卖的最好的户型基本是50平挑高4米这种，户主可以拿来做两层loft，但是商水商电不通燃气太硬商了，整个屋子只有一个大落地窗。

二是公摊大，40%+，白白掏一半出去，又不能分期，要买只能全款。据我了解买这些房的除了那些投资客买来承租，还有小部分是给上了年纪的爸妈买，未婚给自己买（钱不多买不起住宅）退而求其次买小公寓的。

回到家后我小小算了算，假如全款50，按返15万，相当于35万的房款得一套，附近上班族蛮多，也离着大学城，租客应该是不缺，这个公寓的投资价值真实有几何？看看长期收益大概能有多少，有没有搞的价值！

当然突发的黑天鹅事件必须也要考虑到位。比如疫情就是，一旦来个不可抗拒因素，空置导致的租金回报率打折就是实打实的。

但是公寓也有优点，上车门槛低，这个盘的环境绿化啥的也都蛮好，并不嘈杂，甚至比一些居民住宅都好，不过现在房市遇冷的大环境，居民住宅越来越掉价，实体店铺也不好搞，出租持续性要打问号，还有就是是否容易出手，比如讲来缺钱缺卖不出去。

另外，产权只有40年，后期卖掉税费是商品房的4倍，大概是百分之20多，不能落户，不考虑到升值潜力的话收入就是租金这一个了，后期税费大，有可能卖不掉。

所以我简单拉了个表格，在完全不考虑税费和历年其他杂费（取暖费物业费等）的基础上，每个月租金1200元（参考贝壳挂价），无空置情况：

不太妙，35万要在第20年才将将回本，到40年产权到期后，年化收益才2.68%，这还是最理想的情况，况且公寓产权40年包括开发，到手算30年，届时房体寿命也快到了，折旧过户or产权续期一切都还没考虑呢....

呃，从承租投资角度看，没搞头啊...

另外算算储蓄险，我看有人把年金险和投资房去做对比的，那我也对比一下，保险吧，优点缺点都很明显，甚至一致，好处是买的时候以后每年的收益都有保障，缺点也是，每年都固定有保证，就没波动了呀~

万一以后房子涨，那买保险的话，就不合适了，当然以后房子是否会涨还是怎样，就见仁见智了~当然，还有个缺点就是储蓄险灵活性差一些，回本前想变现要亏钱，但是这一点和公寓比，倒是成优点了，变现我感觉公寓还更难些..

另外，持有保单的话，每年的钱是固定的，不像房租一样或涨或跌，比较适合稳健型用户，等人嘎嘣了，子女退保能领回现价，这点和房子一样，不过，公寓40年产权，产权到期后到底咋处理，尚且不好说。

所以同样是35万，我也算了算储蓄险能有多少钱（这里用保险推荐里面的快享福做测试）：

就按照第40年的收益来对比，公寓是2.68%，储蓄型是3.79%，储蓄险高，这里面有很多不确定的因素，除了上面说的40年期间所有额外支出都没算之外，40年产权到期之后的处理也没考虑进去，如果按照网上说的续签产权，那这一笔大额费用同样会拉低理论收益。

另外因为是保险的趸交，现金价值和房子的房租有点区别，房租是活钱，现金价值只有退保才能拿到，否则是累计增加的，所以保险算差值不算净值。

另外按照公寓寿命计算保险的价值增长也相对不公，储蓄型是终身收益，完全中间无间断，这是出租房产无法比拟的，如果算80年的话，IRR会更高，所以啊，俺家这的小公寓盖得倒是漂亮，这收益率着实也爱不起来，怪不得卖不动....

所以牵扯到长期投资，一定要多想想再动手，这年头挣点钱都不容易，轻易的把长期投资放在不等值的不良资产中，真是得不偿失。

如果真要搞房产投资，去搞公寓，还不如用储蓄险当“另类房产”，操作便捷收益明确，未来大几十年规避了黑天鹅事件，这不比买公寓强的太多了咩。