接上篇，我觉得这个要写成续集，为啥呢？信息量太大+坑太多。且看我们家老肉球踩了哪些吧。

我的理财梦想,大家都知道.当几栋商业楼的包租婆，然后生一儿一女，目前已经实现了75%了。小商业楼买了，大的还没买到连片的地，女儿有了，还差一儿子。

好说不说这楼吧，虽然是我妈出钱为了避免高额遗产税所以大聪明就直接买在我女儿名下的，我是既没出钱也没出名，当然出了点力给她找各种公司（这个后面说）也约等于我的吧，其实确实有点牵强哈哈哈。你们知道我妈原话怎么跟说的吗？“这小日本遗产税那么高呢，你看哈我这是黄土埋到肩膀了，要买我这里估计十几年后你就要交出去40%，你吧也黄土埋到肚脐眼儿了吧回头拿几年你要给女儿又是交税，还不如就直接买给她，我外孙女真是个有福的，你看她就这么会长，正好4岁了，要没三岁还不能买房呢，哈哈哈，还是我外孙女有本事”。啥玩意儿？你们见过这样的虎狼之词吗？我还没到40好吧，怎么黄土就到肚脐了？我谢谢您，您外孙女每天就混吃混喝啥也不干，已经戒了尿不湿，拉臭知道要叫阿姨给她擦，上幼儿园得了几个小红花，这就叫有本事了？

这隔辈亲还真是心眼都偏到爪哇国去了，于是这外婆和外孙女俩人就这么把我这一代一略而过，开启了她们一人出钱一人出名，不管他人死活的骚操作。

老肉球一开始就是冲着买独栋楼去的，因为在日本投资值钱的是土地，不是单层的房子，当然单层高端公寓也有投资属性，有出租和增值的属性，只是毕竟土地和别的住户共有，就没有更多自主性。

所以我们在大阪比较核心地段买了个土地面积80多平，三层实际使用面积200多平商业属性的一户建，这个地方交通发达走路到地铁就3分钟。日本是个轨道交通超级发达的国家，离地铁近，核心商业区的土地就是硬通货，寸土寸金。

离地铁近的土地又会加分很多，他们那里打出租车是有钱人的专利，起步价约人民币37元，每公里5块钱，随便一趟下来几百块人民币没有了。所有日本当地人出行也是自己开车和地铁为主。

一开始老肉球想的是直接买一个成熟的民宿转手就能赚钱的就行了，但是日元汇率这么低，全世界都在日本扫房的情况下大阪核心区的民宿有的已经倒手好几次了，之前我们在天王寺和中央区附近都看到一两个110平左右地皮面积，大约有10个房间的高层民宿，一查发现最近两年已经转手三次，日本的房子（准确的说是这块地皮上的建筑）都有档案，会一直跟随着交易走。每次转手都有记录，可以查到，这个还挺加分的。不会开盲盒。每次都加价了几十万人民币，这个，怎么说，明知接盘还去买，真的很难过情感关。

于是老肉球不是人去了嘛，我表姐也长期生活在那里，他俩就商量着从头做起，啥意思呢，就是直接选个好地段，不选房，换思路，就屯地皮。房子不管新旧如果还比较新就改装一下，改房间，加厕所，做旅馆或者分户长租，如果旧得不能住了就找几个连在一起的都有卖房意向的几家房低价买入，凑成一个大地皮的推了直接重新自己建。

日本土地私有制，买了后世代都归你，对，富士山也是一个家族的私产，不是国家的哈哈哈，你敢信，但是这是真的。

这个土地能建楼层的层数也不是看地主的心情哈 是看这个地皮的容积率，比如老肉球现在买的这个容积率就是600%的，也就是可以建土地面积的6倍套内面积。就是85*6=510平，这个就是优质地皮了，如果每层套内面积建70平的话（不含阳台、外挂楼梯，这些在日本不算面积）可以建7层楼。但是，不是所有土地容积率都是6倍的，大部分是300％，甚至还有的是200％的或者50%的，所以高倍数容积率+核心区域这样的土地就是稀缺高附加值的土地，属于优质资产，只要你有钱自己建，上面建啥你都是增值的。如果只有300%的话，以后你推倒了重建就只有85*3=255平，估计也就建4层顶天了。如果你不懂这个知识买到一个140平地皮，容积率只有50%的，那就是你只能一半用来修房70平的套内面积，就算目前上面的房子现在修得很漂亮，这个也不是优质资产。转手很难估计也就只能建一层，其余的你就弄个停车场或者花园吧，所以地皮面积并不是大就一定好，这个知识点大家要记得，很有用。

这个跟中国买房逻辑有点不一样，我们房子下面的土地不是自己的，你买的只是房子。

老肉球想的最好再把隔壁大叔（后面图片里右边矮黄的那个）的房子和再隔壁大妈临街口的一起买了他们俩加起来有300多平土地，然后再加已经买的这个，我们就有400多平优质商业土地了，后面就可以建一栋几十层的商业大楼（图片里左边那个也是个中国有钱人的，他就是低价买了好几家老破小房子的土地，推倒后连起来，自己修了一个大高楼，里面租了几十户人，你们想想他房租得收多少哈哈哈），那这样的话我们都可以真的当个大大大包租婆了，大家明白这个思路了吧。

但是目前隔壁的，和隔壁的隔壁的都松口了说过些年要卖的话先卖给我妈，特别是隔壁大叔，他是个独居老人，后面基本一定会卖了住养老院去，不可能一个人在屋子里去世的，就看他啥时候去养老院了，所以我们只能等着，那也不能白等啊，总要做点啥。现在买的这个三层小楼花了人民币300万左右拿来干啥？先开民宿呗。这个原本是居民房要开民宿先要装修成单独房间，目前装修公司报价了50万左右。我写的都是人民币哈，然后再做消防施工，逃生通道啊，什么灭火的各种设施吧，做好以后还要请行政书仕（大概就是中国的律师）去消防系统申请流程，大概下来10万，然后还要申请旅社执照，然后再配软装的床啊家具啊，各种软装，呃又是一笔钱，我觉得全弄完到民宿开业还得投100w都打不住的。

目前我们还在内部装修设计稿讨论的阶段，要开业，且呢，那里的人工巨贵，而且，经常有奇怪的法定假期哈哈哈，比如星期三所有房地产公司不能交易，不能破土，我也是长见识了。

前期我们想着先把屋顶修一下，因为感觉有地方有几片瓦好像是被高空抛物砸坏了，那里雨水又多怕漏水，就这么一件小小的，小小的不能再小的事儿，在中国我觉得一个泥瓦匠上屋顶直接几个小时都搞定的事，他们居然租了一个塔吊（这玩意儿是叫塔吊吧？），还各种施工报备，我去，硬是整了一个来星期，然后老肉球就想既然车都整来了，就换三块瓦片多不划算，于是说要不全屋顶都换了吧，然后，哈哈啊哈，你们知道发生啥了吗？他们去买瓦又花了4天，然后又重新租了一次塔吊，到现在还没换完，就这个整了6万人民币进去，哈哈哈，两块疑似会漏雨的瓦片引发的蝴蝶效应。

经过此番后，老肉球对内部装修的要求是:能保留原屋的就别动了，这里的效率和装修动静太吓人了，她最近两个月已经来回飞大阪好多次了，给我吐槽说觉得还不如一口气买个运营的民宿呢，但是现在她已经入坑了，拔不出来了，就这么办吧。哈哈哈。

给你们看看着壮观的换瓦现场，真不是我夸张。看到没就这几个破瓦我们想着换一下，结果整出这么大阵仗。

然后，这样的大车就来了，其实从屋里搭梯子上去就可以的。

然后又买瓦去了哈哈哈 还在施工ing。

我忽然想到一件事，如果我们明年把这个小三层民宿开起来了，隔壁这个小黄色屋子和隔壁的隔壁这个白色屋子的主人突然同意卖给我们了，你们觉得按照老肉球这个暴脾气的性子，她是不是会把刚装修好的这栋和旁边的两栋老破小一起推了？然后马上修个10层以上的大房子。我算算这个套内面积能达到430*6=2580。可以修成25到30套，每套60到100平的不同户型的房子，全都给租出去，那也太牛了，我觉得她一定会这么干，哈哈哈😆因为如果能变成连片的建个高楼，这个资产的价值会翻20倍不止。而且整栋楼租金也会干到月租30万人民币以上。

到时候老肉球一定会说这100装修3年租金就回来了，怕啥，刚装的怎么了，推倒。我连台词都给她想好了，我去。