营改增后二手房税负是增还是减?人人都能看的懂的政策解读
昨天,关于营改增中二手房政策落地,大家猜测和期待已久的改革措施确定:自5.1日起在全国范围内全面推开营业税改证增值税。在二手房销售“营改增”明确:
购入不足两年住房对外销售按5%缴纳增值税。个人购入不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税,个人将购入2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
对北上广深四个城市,个人将购入不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购入2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购入2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。
从政策面来看,对于之前大家猜测二手房交易是按照房地产行业11%的增值税率还是3%的增值税率都有偏差,最终国家选择了平稳过渡的5%来平衡二手房交易税,甚至与之前税负比略有降低。
拿个很简单的例子来说明下:
一套即将交易的二手房,售价200万,如果这次销售距离买入的时间在2年内,按照规定要缴纳增值税。那么这次应该缴纳的增值税是200/(1+5%)*5%=9.52万元;
如果按照原来营业税来缴纳看,营业税的税负大致在5.6%,需要缴纳的营业税则是:200*5.6%=11.2万元。
新政策与老政策比,减少缴纳1.68万元的税,原因是增值税属于价外税,在计算收入的时候是不计算在内的,而营业税属于价内税,所以会有差异。
从这一简单例子大家应该懂得了这次营改增政策的调整,对二手房来说没有增加税费,甚至变相降低了税负,估计这个正常对现在的楼市上涨又将推波助澜。