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说说我今年买二手房被毁约的血泪史，各种坑爹心酸～
今天看到@童儿 写的帖子：人生不如意，十有八九，我们应如何转化！提到了我，关于买房子的辛酸史，真的是一股心酸涌上心头啊。。。
不少人知道我今年年初的时候，下手了一套二手房。但是就没下文了是吧？
嗯其实是被房主毁约了，很恶心很恶心但是无奈的事情。
结果是：没有买，没有和房主打官司，房子没要，退回了首付，退回了订金＋一点违约金。我果断的去买别的房子了。
耗时：从3月，到6月，才算是把首付款退了回来。
目前：
买了新房，升值空间也不错。
正在和中介打官司，把中介费要回来。
涨了好多教训，成熟了一点点。
这段经历其实对于我来说真的蛮痛苦的，因为从看房，贷款，跑各种事宜，都是我一个人来操作的，历经的各种崩溃，压力真的难以形容，或许经历过的人才懂吧。写下来这段经历，算是一个总结，一次”放下“，也是留给大家的一份买二手房“防违约”攻略吧。
一、买房的前奏
今年过完年买了个二手房。很多人说我为什么不买新房呢？很简单：
1、我一定要买市区而且是最好的区。但是市区内的新房很少很少。
2、价格很高很高，基本位置ok的都是3w起，我直接放弃了。
我是急性子，看了10几套就定下了这套，现在想想有点心急火燎，操之过急了。
一个是看过年后那阵子房价涨的像鬼一样，一个是我有自己的小算盘私心，当然具体不说了。
我是和男人看了第一次，后来叫上妈妈+pp，看了第二次，转天就定下来了这套房子。房主当时也很痛快，我们没怎么磨嘴皮子就下了定金，签了合同。当然我在这之前反复演算了资金情况。这也是小伙伴们买二手房之前首先需要考虑的情况，以可以调动的资金来倒推；可以承担的房子的情况，然后再有的放矢的看房。
二、买房遇到的堵心事
1、公积金贷款下来周期漫长，导致不断被催促
我们贷款的方式是，组合贷款，公积金80w，其他商贷。其实这种贷款模式在当时还是比较普遍的，毕竟公积金的利率低嘛。但是因为今年年初的买卖市场太火爆，公积金中心那边的额度告急，所以批复的速度就非常非常慢。商贷这边已经批复完成快一个月了，gjj还在递件的状态中。
我们自己没什么经验，也低估了今年的速度之慢，没有特别在意，觉得：合同都签完了，商贷都批复了，gjj迟早也能下来，就是多等几天的问题了。房主着急我们也只是简单安抚了几句，还一起配合去了公积金信访中心去催进度。
其实在公积金信访中心，我就发现，房主素质很差，泼妇一般在中心和工作人员叫嚣，那时候一边不屑，一边就心里哟点担心：这种房主，如果真的闹腾起来，我是玩不转的。
2、在贷款下来后房主提出毁约，态度很差
这期间房主也多次通过中介表示，太慢了，等等。他是想要去拿卖房款买房的，这段时间正是涨价的时候，她着急也是正常的。我们一直在安抚。
期间她提出加钱，我就很不爽，觉得合同都签了，你还加钱，也就没有理会。
事实证明：图样图森破啊。
在gjj贷款下来的几乎同时，房主正是提出，不卖了，或者加价。
我们傻眼了。
三、应对策略和目前情况
1、了解对方态度和需求
我们对这种事情经验几乎为0。一家人一开始信誓旦旦的说，没关系，咱们都贷款完成了，房管局也签了合同了，她违约的话，也不能不卖房。不行咱们去法院告他。
呵呵，依然图样图森破啊。一个大些的傻字母。
在我的要求下，中介约了和对方见了一面。我对谈判这种事情特别没底气没经验，其实我就是个怂货，特别不擅长撕逼的那种，对方是中年妇女和中年叔叔，精明厉害泼辣。我根本玩不转好不好，于是叫了lg和pp一起去，觉得他们社会经验比我充足，可以帮我出谋划策。事实证明：呵呵。图样图森破啊。
谈判的结果就是：什么用也没有，对方坚持，要么加价，要么不卖了。爱去法院告我，你就去啊，我不怕，啦啦啦。
后来我们判断是：房主初衷是用这套房卖的钱，去买其他的，但是这期间，房价涨的太多，没买成。所以干脆不卖了。加价只是一个手段，所以才会一开始说要10w，后来要加20w，后来又要增加。无底洞一样。
2、咨询各种能用到的专业人士：
谈判回来，我特别慌张，感觉一切都不在自己控制中，于是我赶紧咨询各种人。
律师：找了2个律师咨询，本地。1个很直接的说，不建议去打官司，基本没意义，顶多就是赔你点钱。因为对方是唯一一套住房，法院也不见得倾向于你强制过户。且一上法院，周期会拖的很长，不打个一年半载的是没可能出结果的。
另一个说：可以打试试，但是你想好了自己到底要什么。是要这套房子嘛？
其他中介：基本上和律师说法一致。对房主做法表示理解，说现在市场就是如此，虽然恶心但是没办法，如果愿意加钱觉得合适就认命乖乖加钱吧。
法院人员：有认识的人，说建议不要打官司，其实从时间和各种成本上来说，对我们没什么好处。
3、明确自己底线和需求
听了很多人的想法，我真是是很纠结很纠结。在和中介与房主的沟通中，开始是加价10w，我说再见面商量沟通吧，结果再见面的时候涨到了20w。然后这时候lg不干了，觉得这种房子不值得这么多，咱们干脆打官司！这期间，房主说20w也不行了，我就是不卖了。
总之是各种崩溃。
天津的二手房政策是这样的，去房产局打协议，首付先交予第三方监管。然后同时办贷款，等贷款下来，就可以去正式过户了。交易完成。
我们前面的流程其实都走完了，只剩下过户。但是吧，他不去过户，这个房子就不属于你。贷款下来了，我们还要开始还贷款，而一旦开始还款，就会产生征信记录了，对以后再买房也是影响。
别问为什么政策这么奇葩，不保护购房者，没办法，明里暗里就是保护卖方，而对买方几乎没有任何保护。我也是醉了。
4、做出最后的决定，打断牙往肚子里咽
后来的几天时间里，我和lg为了是否打官司而争吵不休，他坚持要打官司，无所谓我就是争一口气。我比较理智不想打官司，原因：
1）我们都上班，没那么多时间去跑。
2）大概能判断出来，胜算不大：要房子的话，这种不顺利堵心的房子，我们以后能住的开心吗？
要钱的话，折腾起嘛一年，能要过来多少钱，双倍违约金＋一点补偿罢了，而我们耗费的时间经历，岂不更宝贵。
3）打官司的话，就无法停止买卖协议，也就是说我们的首付近100w需要压着，每月需要还款。那么我们就无法再买其房子了，如果这期间房子再继续上涨，那么或许就再无上车的可能性了。不如拿回钱，赶紧看其他的房子。
经过多次协商，最终决定（其实是我一人做主，lg不管这事了）：不打官司了，退回所有钱，尽快结束这件事情。收拾心情继续买房。
后续各种繁琐手续不表，最后结果是：订金退回，给了一点补偿金。中介费恶心的中介不肯退回，他们和房主也要不回来。但那时候我已经很疲惫了，想赶紧抽身，继续买房。
四、经验教训总结
这次总结起来吧，有我们个人的原因：比如贷款周期漫长我们没有太用心的跟进，没有特别关注房主的动态，还有态度也不够坚决果断。以及买卖协议的签署自己不懂，也不够仔细。
更多的是整个市场的原因：贷款审批速度慢，压件严重。市场过热，暴涨导致房主心里不平衡。以及更多的是：贪婪的内心，浮躁的市场。
但是事情过后，总是有一些能够总结的东西，让我们下次不要再犯这样的错误。房产政策各地不同，所以不见得都适合大家，选择适合你的借鉴和参考就可以了。
1、选择靠谱中介
这个真的是我后来反复强调的事情，一个靠谱的中介真的很重要，虽然现在的大中介也基本不怎么靠谱，但是还是比小中介强多了。
我们这次因为买房是在和平买，所以找的是和平比较专业的中介，中介小伙子其实不错，带看房很勤快也挺能协调，但是真到了房主违约的时候，他就玩不转了，后来他们的缺德店长出来，也是各种糊弄。总之各种恶心吧，大家都懂得。
所以，买房子动辄几百万的大事，一定选择一个大的中介，效果嘛，会比小中介好一点吧，处理纠纷的时候也会经验丰富一些。
2、签约合同签一定要谨慎，手把手教你做一个没有纰漏的合同
二手房的合同，请一定要谨慎，如果是金额大，且房子情况较为复杂，那么需要更加谨慎。有必要请一个律师帮你把把合同的条款。
1）各个时间节点的期限和违约措施，给自己打足余量，给对方严格限制。
一般都是需要贷款的，那么在合同上最好不要约定贷款的时间限制，尤其是旺季需求的时候，贷款的时间很难把握。
如果必须要约定，那么尽可能打足余量，并注明一些特例免责条款，比如政策性因素贷款政策等变化，可以重新修订合同。做到对你自己有利。
给对方的话，则要尽可能严格限制时间节点：比如对方清贷款，办理过户，腾房的时间，都尽可能紧凑。以免夜长梦多。
2）定金的缴纳方式和金额
说实话，我之前是不懂定金改如何缴纳的，觉得常理来说3-5w不是够了吗。试
如果是正常情况，自然没问题。
但是如果市场比较火爆，且你看中的房子比较物美价廉，那么定金要务必下的大一点。怎么叫大呢，200w总房款，起嘛要拍20w。要知道，如果房主违约，定金双倍返回是约定俗成的规定，就是法院一定会支持的。所以他即使打算违约，也要判断下这期间的代价，房子长了30w，定金双倍退还需要多赔付20w，还有中介费等。想想还是不怎么划算，还是乖乖执行合同吧。大的订金会降低房主违约的几率。
如果你定金就5w块，期间房子涨了40w，黑心的房主盘算下违约的成本，只要10w，那么可能就会毫不犹豫的毁约了。
3）违约金的约定
一些大的中介，会在合同上注明，单方面违约的话，是要支付10%－20%的总房款的违约金，给未违约方的。总房款金额大的话，这笔钱也是不小的费用了，比如300w的房子，20％就是60w。虽然房主违约起来也是什么六亲不认的，但是签署了这种合同，对有一定的威慑力的。在某种程度上降低违约几率。所以签合同时候要注意，没有的话，一定要小心，要求补充进去。
另外，中介费，我是想单独拿出来说下的，因为这次很恶心的遇到了这种事情。
大家可以回去看看你的中介协议，违约那块，关于中介费的。
一般协议上都是这样写的：卖方违约的话，支持买方向卖方索要回中介费。
呵呵， 合着我把中介费交给你们中介了，对方违约，这中介费你们中介不退给我，反而要我去找卖方要。你说：能要得回来吗？能办出毁约这么恶心的事情的人，能乖乖把中介费给你吗？300w的房子，中介费也要6w了。
所以，建议大家签约时候签一个补充条款，就是：卖方违约，中介费由中介退还给买方，中介自行去向卖方追索。
这样，就对你很有利了。
3、贷款期间要不停跟进并沟通
把贷款资料递交上去以后，别觉得万事大吉，就坐等拿房本了。一定要盯着啊，让速度加快一些，怎么让速度加快？有人找人，没人给钱。总之，夜长梦多，赶紧贷款办下来，就安心很多了。如果贷款时间拖得太长，期间出什么变故，都不好说了。
这边，也是随时需要掌握下房主的动态，如果房主不着急用钱的，那么不用太担心。但如果像我们的这个一样，是急需钱去换房的，那么你一定做好安抚工作，以防止他中途变卦。
4、做好最坏打算并接受
如果市场火爆，确实是卖方市场的话，那么房主看了房价飞涨，分分钟想涨点钱，其实也是可以理解的。
如果对方提出的要求，你能接受，那么权衡下利弊，就妥协吧。
别觉得，凭什么凭什么？这个没有道理可讲的。
加几万，省了你很多事情，其实对你来说，也不是太大的问题。但是如果对方一口气要加几十万，甚至不卖了，那么我们也没办法：只能说，一边协商解决，看看对方到底是需求是什么呢？能解决的，帮着他解决了。实在不行，就算了，只能说，这个房子确实和你没什么缘分。
把该要的钱，定金，索赔，要过来。然后干脆的止损吧。
往小里说：天下房子多的是，不缺这一套。
往大里说：不顺心的房子，住起来也会不愉快的，事情顺其自然比较好，不能强求。
5、法院是最坏的最后一条路
很多人，包括我lg，都把希望寄托到法院上去。我个人觉得，其实法院诉讼是最后一条路，我认为，在当下的市场环境中，甚至是最坏的一条路。
市场中，什么最珍贵？
现金流。
我今年上半年经历这些事情，首付被压在银行近半年，损失多少利率且不说，其实应该说：损失了多少买房上车的机会。
而你打官司，势必是要继续无法动用这个现金的了。如果能够拿出，一边买房一边打官司索赔，那么我是绝对支持你的，支持你索要属于你的补偿和利益。但是如果现实是不支持的，那么不如妥协，拿回钱。
该干什么，干什么去。
买房也好，享受人生也好。我们的时间那么宝贵，总比耗在一个漫长的官司上强。
好，完结，谢谢大家 。
希望我们都能遇见一个靠谱的房主，一个靠谱的中介。
也希望我们自己也是靠谱的房主，靠谱的人。
因为我始终相信，人有基本的契约准则，有基本的道德良善。在这个冷酷现实的世界里，你如何对待这个别人，别人一样会如何对待你。
ps：我买了新房，目前已经增至100w。
那个房主挂了很久的高价，目前还没卖出去。我估计他在今年的高涨市场中，很难买到中意的房子了。因为你这边涨价30w未果，而更好的房子涨价100w。
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小花小花小花小花
待完成
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小花小花小花小花引用 @ Uwinsunnie @ Uwinsunnie 的话：我有类似经历、好在结果是买到了。中间被房主讹诈了5000元、去年的事情、现在房价涨了不少、也算是安慰…中间各种曲折我还报警去了警局…
如果只是说多要几千元甚至上万元，我们肯定会给的，加价幅度实在太高了。实在没法接受了
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小花小花小花小花引用 @ MsNobody @ MsNobody 的话：我们也感觉这次房产市场会过热，算了笔账发现每个月相差不多，所以直接选择了纯商贷，现在想想还是对的。
其实3月份还没有特别热，而且据说tj的gjj这么火爆，是这么多年来的头一次。。。。所有人都没有预料到这个事情。所以说，有时候也是天意。
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小花小花小花小花引用 @ sandymimi @ sandymimi 的话：广州是网签后（锁定房子）然后办理贷款，过户后，银行看到过户证明会直接放款给卖家。这样就不会存在过户后不去贷款的事情，因为银行是看到中介递交的
是，后来反思自己，是不是做的不够好，很懊恼。但是也自我宽慰，我已经在那个时间点做了能做的最好选择了。只能说，不是我的，注定就不是我的。。。
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小花小花小花小花引用 @ sandymimi @ sandymimi 的话：最后特别赞成你对定金的说法，我是给了8万定金的。给定金的当天我是查询好了房子的产权，同时网签（网上系统锁定房子，不能再交易了--不知道是不是
广州的政策真的挺好，tj的不懂为什么这么奇葩
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小花小花小花小花引用 @ bjmu2007 @ bjmu2007 的话：关于协议和买卖合同，我们当时买二手房，就没有仔细看，还好一切顺利。以后换房，一定要注意了。谢谢小花分享这么宝贵的经验，涨知识了。话说中介都好
是的。顺利怎么都好说，不顺利就都是坑了。顺利就好～
