废话不说，直接上干货。

一、房源

要买二手房，得有房源。如果是在当地已经生活过很多年了，可以考虑自己去看好的小区多转转，和小区的大爷大妈多聊聊，说不定就能碰上合适的房子。但对于去异地买房或者刚到一个新地方的jm来说，肯定是现在网上看，然后去中介。之前有别的中介告诉我，网上的房源就是链X和中X的靠谱点，别的都会偏低，吸引你去看。但现在房价涨疯了，链X貌似也不那么靠谱了，也会出现故意偏低的不真实房源了。

实地去看，这是必不可少的。中介还是不二之选。中介的房源还是比较多的，而且总会有一些没有挂到网上的房子，或者没来得及在网上挂的房子。反正，就是告诉中介你的要求和预算，中介总会找到几套差不多的房子来带你去看，要么户型差点，要不地段差点，反正就是某个方面不满足你的要求，但是符合你的预算。

二、大中介还是小中介

很多人都说大中介好，正规 ，靠谱。的确，大中介，比如链家，总觉得让人放心些。自己是在我爱我家签的。但是，凡事都不是绝对的。举个例子。

自己是5月底签的约，去房管局排打协议的号，排到了7月份，报税的号排到了9月份。事实上，也差不多（为什么是差不多，下面会交代）就是按这个节奏来办的手续。之前在别的中介看房时，中介很实诚地对我们说：如果我们自己有熟人，可以找人拿早一点的号，进度可以快点。他们是没办法拿到早一点的号的。

报完税的第二天，找同事有事。聊了几句，同事说他前天去房管局报税了，我说是昨天去的。然后，问了问，自己惊呆了。同事是8月份定的房子，20号左右打的协议，然后办贷款，2、3天就办下来了（宇宙第一行），然后去报税（比自己还早了一天，自己可是5月底、6月初去排的号），现在就等着拿房本了。自己又细问了一下，同事找的是小中介，应该是各个关节中介都找了人的，不然手续也不会这么快。

同事说他中介费（也是2个点，可能抹了零头）没有全部付完，扣了几千，等到最后再给，所以中介办事很卖力。而自己，是一开始就全部付了的。因为中介说这是他们的规定，不付完，就算这单生意没完成，没法递件啥的，一堆忽悠。自己脸皮薄，又想着大中介应该没问题，所以是一次性全付了的。虽然后面没有出啥大问题，但中介也就是按部就班地办事，根本就没有很主动很积极的样子。

所以，大中介可能靠谱一点，但是，小中介可能进度更快一点，中介费也更好谈一点。

三、提前做好功课

案例一：错过了提前报税的机会

虽然有了中介，会告诉你什么时候准备什么材料。但是，中介不可不信，不可全信。自己的事，还是得自己多操心。上面说了，我们原先排的是9月份的报税号，事实上，我们是8月29号去报的税。事实上，我们本来有机会在7月28号报税的，如果那样的话，估计房本早拿到手了。

具体是这样子的，排完协议号和报税号后，本来就可以着手办理收入证明了。中介也把银行的收入证明模板发给了我们。但是，之前见同事开的收入证明，不同银行要求盖的章都不一样。有的要求盖工资章，有的要求盖人事章。打电话问权证收入证明的章盖啥章。中介说等打完协议，去银行时，直接问银行经理吧。我们一想，报税和打协议之间隔了2个月，时间怎么都够了。也怕收入证明开得不符合要求，白折腾。因为单位开个证明要跑好几个部门。

打协议时，去了房管局，才发现，房管局增加了办事的窗口，所有的号码都可以提前办理。我们预约的是9月份的报税号，但7月28号就可以提前办理了，前提是贷款得下来啊，不然怎么报税？怎么过户？

打完协议后，去银行，问了银行经理收入证明怎么开。回去赶紧找人开证明，折腾了几天才开好。送到银行，已经过了一周了。银行说审批贷款大概要10到15个工作日。虽然我们也请中介帮我们催一下银行，看能不能赶上28号过户。事实上，是8月初贷款才下来的。就这样，错过了提前报税过户的时期，搞得周期慢了一个月左右。如果我们一开始就直接和银行经理联系沟通，问清楚要求，提前准备好收入证明等材料，打协议的当天就去办贷款，应该是能赶上7月底的报税机会的。就这样，白白多等了一个多月。

问权证，说提前就一次机会，那就等9月报税吧。好在后来政策又调整，我们也提前了几天，8月29号去报的税，然后7个工作日领他项权证给银行，8个工作日银行放贷，等银行的电话，去银行签字，再过一周，才能去房管局拿房本。中间夹着中秋放假，银行又似乎不急，手续慢慢吞吞地办下来，导致房本肯定得国庆之后了。

案例二：差点买房失败的小明

还是小明的例子，详见买房时，卖方想涨价，怎么办？

其实一开始时，就有人提醒过小明，赶紧办手续，毕竟现在房价涨得疯了，不管有没有泡沫，万一房主也动心了，觉得卖便宜了，怎么办？

打完协议后，小明就开始办贷款。但是，中间换了银行。因为第一家银行不给房贷，貌似是户口的问题，赶紧又换了一家，虽然贷款批下来了，但时间耽误了。而且也就是在贷款批下来的同时，房主提出了涨价。虽然最后是有惊无险。但是，如果一开始就提前和银行沟通，发现走不通就直接换另一家银行，也就不会发生贷款批不下来换银行的事，说不定在房主变心思之前就已经过完户了。那样，也就不会有后来的堵心事了。一般情况下，只要把自己的情况如实告诉经理，经理是可以告诉你贷款可以贷多少，贷多少年的。更不用说能不能贷到款的问题了。

四、怎样省2个点的中介费？

这也是大家很关心的问题，费用基本上就是中介费+贷款服务费+评估费+交给房管局的（个人所得税、契税啥的，视房子而定）。

自己要讲的是前面几种。中介费不用说了，看个人能力，自己是没谈下来，2个点。现在好像都要2个点了。房天下号称0.5个点，其实是1个点，因为还有0.5个点的房屋维修费（记不清了，意思就是你交了这钱，到时房子漏水啥的额，可以找他们，算是一种保障吧）。说白了，就是反正你得交1个点。

评估费，个人觉得这一块是最容易谈的。不要听中介忽悠0.5%，几百块足够了。当初中介也说要0.5%，自己说朋友自己找的才500.中介说那是小公司，他们找的都是正规的评估公司。自己说别的中介才收800或1000.中介说那是不正规的。自己让中介帮我们问问评估公司，能不能少点。中介说出去问问，然后进来说：他们帮我们问了，说我们是老客户（老客户？姐是第一次买房好不好？姐也希望是老客户啊！），让对方给点优惠。然后说了个数字：600好了。基本没费什么口舌，轻松省了4千多。

贷款服务费，这也是自己无意中看到的。一般中介费都包括“介绍房源，代办过户和贷款，全程陪办各种手续”，虽然过户完基本上看不到中介了，不过那时也没啥事了，交房也可以卖方买方直接交接就行了。

但是，这是通常情况。自己在一家中介无意中发现，墙上贴的规定明确写着：签约即收钱。各项费用中除了中介费2个点外，还有“代办贷款和过户，卖方1个点，买方1个点”。简直就是明抢啊！最终没在那家签约，不知真实情况如何。但最起码这家中介是这么要求的。人生处处都是坑！处处都得擦亮眼！

来，最后放个大招，怎么省中介费呢？

答案是：甩中介！

找到合适的房子后，甩掉介绍房源的中介，自己另外找个跑腿中介，费用好像在1500左右。这样，2个点的中介费就妥妥地省下来了。周围有朋友就是这么干的。当然，这样很多事情可能都得自己操心，比如找评估公司，准备各种材料！而且卖家也得配合。反正中介费是买家出，很多时候，卖家不见得愿意，毕竟通过中介，让人觉得更放心一点。非亲非故的，这么大笔交易，谁都会不放心，所以就看买家的能力了。