继续上帖帝都卖房记（一）：做决定，委托出售

房子交易过程中，是有各种税费的，本篇写：

- 增值税，个税，契税都是什么，交多少，由谁交？

- 有贷款的房子怎么交易？

4）增值税，个税，契税，傻傻搞不清楚

增值税：这是理应卖家出的税，原来营业税改过来的，对于未满两年的房子交易，需要全额交增值税，这里的全额，指网签价，增值税=网签价/1.05*5.6%。网签价多少取决于客户贷款额。满两年免交增值税，未满两年的普通住宅和非普通住宅需要交增值税（非普增值税的算法不是这个公式，回头我单写）。

个税：这是理应卖家出的税，唯有仅有满五唯一的房子不交个税，其他的房子，需要交纳差额20%的个税，差额=买房时交契税的房价-网签价。

契税：这是买家出的税，很简单，买首套1%（90平以下），二套3%，同样也是网签价。

在北京的行情，卖房挂的都是房东净得价，所有税费都是有买家出。

网签价这么神秘，到底多少呢？it depends，情况多种多样，举例几个

例子一：低贷款买

客户首套名义买，贷款100万，那么网签价=100/0.7约等于143万，那么不管签约价多少，契税计算单如下：

增值税=143/1.05*5.6%=7.62万

个税=无差额=0

契税=143*1%=1.43万

税费总计：7.62+1.43=9.05万。这个税费在北京属于很少了。这是我说的为什么未满两年影响不大的原因，对于贷款少或者全款的客户，契税并不多，找到适合自己的客户就可以了，最后我们的买家是全款买的，契税更少，下面给你算。

例子二：全款买

你要说，既然这个网签价越低税越少，那全款是不是税就可以没有税了？非也，ZF精明着呢，有个最低指导价，网签价不能低于最低指导价。拿我家这个交易来说，60平，最低指导价是2.1万（大约，中介都知道），所以最低网签价是126万，即使全款，买家的契税计算单如下：

增值税=126/1.05*5.6%=6.72万

个税=0

契税=126*1%=1.26万

税费总计：6.72+1.26=7.98万。这是契税最低的情形。

例子三：高贷款买

那么，为什么高贷款的客户不合适？再举一个例子。客户正常贷款，首套买，正常贷款是什么意思？就是能贷多少贷多少。网签价=评估价=签约价*0.85，这是概数，如果房子年限新，大概可以评估到9成。当时链家给我们算过，如果是最高贷款，增值税+个税大约是40万。但也不用着急，高贷款的买家，就直接去找满五唯一的了，不来找我们了。

例子四：同样贷款额的首套和二套名义买，有什么区别

这里的二套名义，是指买家买第二套房。同样贷款100万，税费会多多少呢？

首套名义买，例子一算过了，税费9.05万

二套名义买，贷款100万，网签价=100/50%=200万，税费计算单如下：

增值税=200/1.05*5.6%=10.67万

个税=0

契税=200*3%=6万

税费总计：16.67万，比首套名义多了7万多，买二套肯定要多付出一些成本的。

这是个人兴趣了解到的，有兴趣的可以参考下，大部分来说，直接问中介就可以了。但自己会算更好，这样中介说有客户要谈，我简单问几个问题就知道签约概率怎么样。上述所有算法都基于北京的政策计算的。

5）有贷款的房子怎么卖？

这里指，有贷款，房子抵押给银行，而卖方手里没有足够现金还清贷款。最早我们还挺担心这个的，后来发现，人家中介术业有专攻，早就有办法了。

首先，买方的钱都是过完户才到卖方手里的，除非额外要求，至少许多买方不愿意的。那么资金是怎么流转的？

影响大局的还是网签价，住建委的规定是资金要走建委监管，过完户到卖方手里，监管多少资金，就是网签价。监管剩余的资金，可以给卖方还贷款解抵押。

继续举例：

签约价400万，剩余贷款200万

买方首套名义买贷款100万，首付300万，网签价143万（计算方法参考例子一）

那么监管资金=143万=100万贷款+43万

剩余首付=300万-43万用来资金监管=257万，大于卖方贷款，可以用来解抵押，如果买方首付少，那么可能就不够卖方解抵押，这时候差额就需要自己想办法，或者可以走短期借贷。

怎么用买方的首付去还贷款解抵押？中介出于保护双方利益，不会把钱直接交给卖家去自行还贷的。大概流程是这样的：

房东本人带房产证和身份证做公证，公证给中介，由中介代办解抵押事宜，买方把钱给中介，中介去银行解抵押，钱不过房东手里。我觉得挺好的，了解这个流程之后，只要买方同意（其实不同意也不占便宜，因为资金在监管，不在建委监管就在第三方监管），有钱足够还贷也不用自己去还贷解抵押，哈哈。

（未完待续）