北京楼市调控升级：二套房首付比例提至60%；购非普通自住房首付款比例不低于80%；暂停发放25年以上个人住房贷款。

今日下午，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，北京楼市调控进一步升级。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款。（含公积金贷款）。另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。（北青报记者 朱开云）

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房地产调控史鉴：调控政策或将密集降临

对照以往的调控经历，政策往往延续一年左右，因此南京、青岛的调控政策并非本轮调控的终点。由于市场基本面的变化，将可能导致楼市调控方式的巨变：一刀切式的“国字号”调控措施将可能被彻底取代。

3月15日，南京、青岛同时出台政策，对原有的房地产调控强化。其中，南京将“限购令”的范围扩大，青岛则首次推出限购措施。这两地均属楼市热点区域，由此将近期的调控风波推向高潮而受到关注。

梳理我国的楼市调控史发现，自2004年土地出让市场化改革以来，我国共经历了4轮房地产调控，分别始于2006年、2010年、2013年和2016年，大致对应房地产市场每3年左右出现的“小周期”特征。

这种特征构成了我国楼市的基本运行模式，也决定了楼市调控的时点、时长与强度。对照以往的调控经历，政策往往延续一年左右，因此南京、青岛的调控政策并非本轮调控的终点。同样地，由于市场基本面的变化，将可能导致楼市调控方式的巨变：一刀切式的“国字号”调控措施将可能被彻底取代。

房地产市场的“小周期”

我国于1998年启动房地产市场化改革，但在很多业内人士看来，楼市真正进入市场化运行，还是从2004年正式确立土地市场化出让制度开始的。

2004年的“831大限”之后，高价地频繁诞生，加之庞大的购房需求开始释放，房屋交易量价齐升。根据国家统计局和发改委的数据，2005年全国商品房价上升19.5%。相比之下，自2000年至2005年，全国商品房均价年均增长5.9%。

尽管当年就有调控政策出台，但真正有标志性意义的调控政策出自2006年。当年5月出台的“国六条”，以及更为细化的9部委“十五条”，都对市场心态产生较大影响。其中提出的“70/90”政策，此后曾延续多年。

从2006年5月开始，国税总局、住建部、国土部、央行等部门又先后出台政策，对经济和楼市进行降温。直到2007年8月，央行经过当年的第5次加息后，本轮调控才算告一段落（此后还有零星的“修补性”政策推出，直至2008年8月）。若从“国六条”出台算起，此轮共延续15个月。

在此期间，房地产市场在2007年达到高点，但此后掉头向下，2008年出现的量价齐跌，被称为市场化改革以来的首个楼市“拐点”。

这被看作我国房地产市场的首个完整“小周期”。楼市“先扬后抑”，调控政策在市场的上升期出台，持续时间超过一年。但在2008年9月之后，市场下行，政策基调转向“救市”。

此后的房地产市场，又出现两轮完整的小周期，分别是2009年至2012年、2013年至2015年。其间同样出现了较大规模的楼市调控，起始点分别为2010年4月的“国十条”、2013年2月的“新国五条”。

2015年末的市场回暖，被认为是新一轮小周期的开始。在这轮周期中，市场调控真正始于2016年9月末10月初，16个主要城市密集出台一揽子调控政策。随后的修补性政策陆续出台至今。2017年以来，市场交易量下滑、热点城市房价一度下降，这轮周期被认为进入下行阶段。

全国房地产商会联盟主席顾云昌对这种“周期论”颇为赞同，他表示，我国房地产市场的短周期通常持续3年左右。基于楼市买涨不买跌的基本模式，短周期的运行逻辑为：在房价上升过程中，买房者越来越多，直至购买力透支，市场触及天花板。随后，交易量和房价出现下滑，买房者减少，购买力重新积蓄，为下一个周期做准备。

他认为，这种短周期的变化，其实是一种自发调整的现象。楼市调控会对其进行一定的干扰，但不会改变其运行逻辑。

“国字头”调控政策或终结

同以往的地产周期类似，本轮市场的降温过程并非一帆风顺。上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，从房价炒作的因素看，热点城市的周边区域、核心三四线城市因承接外溢需求，楼市有升温之势；且随着传统旺季的到来，部分一二线城市楼市抢房的现象重出江湖。

南京、青岛的楼市调控政策，正是在这种背景下出台。自2月28日以来，共有11个城市出台调控新政，包括福建连江、江西赣州、河北涿州、河北保定、河北张家口、安徽滁州、浙江嘉善等三四线城市。这也引发全国性调控政策或将出台的猜想。

严跃进认为，2014年之后，楼市进入整体供大于求状态。本轮市场升温也并非全国性的，而是由部分热点城市带动，呈层级式传播。这也使本轮调控政策出现一个明显的特征，即真正做到“因地制宜”。

从2005年以来，我国曾出台大量的“国字头”调控政策，较为著名的有“国八条”（2005年5月）、“国六条”（2006年5月）、“国十条”（2010年4月）、“国五条”（2010年9月）、“新国八条”（2011年1月）、“新国五条”（2013年2月），以及2015年的“330新政”和“930新政”，等等。但自“930新政”之后，这类政策便绝迹于市场，被“京八条”、“沪九条”、“苏十五条”、“津十六条”等地方性调控措施所取代。

严跃进认为，若市场全面升温，不排除全国性调控政策会出台。但由于不同城市之间的房地产市场形态差异越来越大，“因城施策”仍是当前最好的选择。

即使不考虑市场升温的因素，按照历史经验分析，南京、青岛出台政策，也不是本轮调控的终点。

据悉，以往的调控周期，往往会持续一年左右的时间。如在上文提到的前两个小周期中，楼市调控分别历时15个月和10个月。

就调控效果而言，同样存在一定的滞后期。上海易居研究院副院长杨红旭表示，由于2008年底和2009年货币政策放松和四万亿刺激力度超大，就2010年的那轮调控而言，政策持续15个月左右，房价才开始止涨。

他表示，大部分城市应从去年9月底才开始调控，到目前为止只持续了半年，且多数热点城市累加的调控力度不够。杨红旭认为，要想切实抑制住热点城市房价上涨，至少还需密集的出台一次，甚至两次调控。从政策显效的时长来看，2017年下半年，才会真正出现一二线、环都市圈大面积的降温。