文/ailinuo       

      这两天工作很忙，朋友们关于买房卖房纠纷咨询的电话也多，答疑解惑很费口舌。抽空分享下。

      恰逢楼市接二连三的新政发布，朋友们买房卖房疑问最多的是，关于违约情况的处理。以下说明，也给大家做个参考。

             首先明确一点，住房调控政策是否为合同中违约责任所说的“不可抗力”因素。

            不可抗力是法律上的一项免责条款，指的是买卖合同签订后，不是由于合同双方当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和控制的事件（客观情况），导致不能履行或不能如期履行合同的约定，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。

            回过头来说，住房调控政策是否满足以上“不可抗力”的规定呢，法院现在在处理这些问题上，认为：“中央和地方频频出台政策，经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的长期发展过程。调控目标非常明确，并非猝不及防突然发生。称不上是‘无法预见、无法避免、无法控制’的情况，而且房屋买卖合同是大宗型（大额）交易，合同当事人在签约时对可能出现的市场风险，以及各种履行方面的障碍均应当有一定程度的预见和判断，不会对地方逐渐加强的宏观调控措施毫无心理准备”。综上考量，这两年国家和地方政府新出台的住房调控政策在我国司法实践中不会被人民法院认定为《合同法》中规定的不可抗力。

            但这种情况下，买卖双方都没有错，法院判决时是允许当事人双方解除合同的，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人。合同当事人一方因这种情况解除了合同，而要求另一方承担违约责任或使用定金罚则的（给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金的原则），人民法院不予支持。但确有证据证明因解除合同导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的经人民法院审查属实的，会酌情考虑支持损失方提出由另一方补偿其合理损失。

        整理的术语有些多，简而言之，就是因住房调控政策而买（卖）不了房的，可以解除合同，返还已付金额，确实因此有损失的，酌情补偿，其他情况违约的，这里先不说。

        最近因新政实施，出现了许多房屋买卖的纠纷，一般情况下，双方能好好调解的尽量去协商解决，例如中午遇到一个朋友，她前两天刚卖了一套房，恰好赶在了新政这时候，买方因此办不了贷款了，跟朋友协商通过其他贷款方式解决，付款时间要拉长。最后朋友跟他沟通再三，协商结果是对方转成经营性贷款（对方有公司），贷款不足部分现金补足，付款时间调整成2个半月，昨天去房管局办理了过户手续。除此之外，出现不能办住房贷款的情况，还可以通过消费贷款、信用卡分期这些方式多方去了解下，大家折腾这些事都很辛苦，各让一步，找出尽快解决事情的办法，千万不要情绪化。但是实在遇到“老赖”的，支持你运用法律手段解决，自己的权益受侵害时，一定要去维护。

        想到其他，再补充，欢迎大家来集思广益。