从银行和中介处获悉，北京地区新房、二手房房贷政策再次收紧。自5月1日起，部分银行的新房、二手房的首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%。上海的楼市也暗波涌动。记者调查发现，上海的多家银行将首套房贷利率进行上调，从原先行业统一的9折，上调到95折甚至基准，房贷审核力度也空前严格。这些消息意味着：央行针对楼市的“定向加息”已经拉开了序幕。

所谓“定向加息”，有两重含义：

第一，由于各城市楼市情况不同，所以全国实施了“分城施策”的调控手段。北京这类热点城市，将受命针对楼市加息；

第二，同一个城市，针对不同档次的购房者，也将实施不同的利率。

而这种针对特定城市、特定购房人群的加息和差异化利率，未来极有可能在全国推广。因为三四线城市去库存仍然在进行，全面加息涉嫌“一刀切”。定向加息之后，享受不同档次利率的购房者，其利息支出将差距巨大。

比如同样贷款300万元，时间为20年，采用等额本息还款方式：

①如果享受贷款利率85折优惠，则月还款为18441元，累计总还款442.6万元；

②如果按照贷款利率基准利率，则月还款为19633元，累计总还款为471.2万元；

③如果按照贷款利率上浮20%，则月还款为21286元，累计总还款为510.9万元。

最低和最高的月供差距达到2845元，总还款差距达到68.3万元。而且，未来如果央行不断加息，1.2倍利率的“手铐”你要一直戴下去。

可见“定向加息”对于楼市的杀伤力极大。这种做法，很有可能成为“楼市调控长效机制”的组成部分。“房子是用来住的，不是炒的“！悄然之间，国家从供给侧（增加土地供应）和需求侧（从资金方面抑制炒房需求）两端，扼住了楼市咽喉。

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看到这条新闻后我的第一感觉是刚需买房更困难了，改善型的购房需求基本被扼杀。现在北上深稍微过的去一点的房子都要300Ｗ起吧，算首套、首贷的话，三成首付、7成贷款，执行基准利率的话，和以前的8.5折比每月房贷增加不少；而如果想改善的，按目前的政策不管你现在手上还有没有房，只要你曾经买过房、贷过款都算二套，六成以上的首付，贷款利率上浮20%，还有多少人有能力改善住房条件？

定向加息，房价能降下来吗？房价会不会降下来需要时间来考验，我只知道广州特别是我们家附近的小区在去年上半年之前房价是很稳定的，从去年下半年以来房价开始疯涨（也不排除补涨）。3月底朋友订了一套地铁房，到今天按同栋楼差不多楼层的报价，这套房子涨了50万。

那么在现在房产政策频发的时候，有买房需求的是该观望还是尽早下手呢？

我个人的看法是，如果是刚需，只要够得着就趁早买。如果是投资性的需要通过以下三方来判断你打算购买的地区未来的房价或者房地产市场走势：

第一，该地区人口未来会流入还是流出？

第二，它的土地供应会增加还是减少？

第三，货币松紧程度如何？

人口流入的地方，房地产长期来说是有需求支撑的；中期看土地，如果人口流入多，土地供应少，那么这个地方房价是会上涨的（供不应求）；短期因为利率、杠杆调整，会使得居民购房支出提前或者推迟，比如现在贷款政策加严，那么有些购房需求会推迟，等释放出的时候又是供不应求的关系。