格格支招：如何决定一个房子要不要买

                                                           文/格格

该原创文章，属于授权她理财独家刊载，如需转载，请与作者本人联系，未经许可，不得转载。

@qinger 原帖内容如下：

情况是这样的：为了把公婆接到身边方便照顾以及小孩的接送问题，准备在附近看一套房子，也打算把公积金贷款用上，本来打算给自己置换一套大的，我们现在的住房给公婆住，可是看来看去没有合适的大房子。后来发现了一个楼盘，土地是划拨性质的，新房子，房产证据说过两年肯定能办，但是唯一的缺点就是不能贷款要一把付，而且是两室的房子，不符合我们换大房子的最初打算，但可以给公婆住，也用不上我们的公积金贷款，如果把这个房子买了，就把两家大部分资金占用了，我们换大房子的愿望又要落空，而且也不能用贷款了，但这个房子不论户型，位置我们都很满意，怎么办啊？好纠结！有姐妹给出出注意么？如果买这个房子婆婆还要求写她的名字，但她的钱只够出房价的一半的。剩下的还得我们来出。

补充内容：楼主老公是独生子。

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房子买不买，如何买，先从经济、法律、理财方面来分析一下吧，分析过后相信会有一个比较明确的答案了。

其实楼主原本的打算比较好，自己换个大房子住，可以用公积金贷款，房贷利率还是很低的，肯定是能贷多久贷多久，能贷多少贷多少哈。

但是现在的问题是没有合适的大房子，而是看中了一套两室的房子，现在纠结要不要买。

你真得了解房子的性质吗？

看重点看重点看重点：我看了一下，这个里面提到两条，第一，划拨土地。第二，不能贷款要全款付！

关于房产证，楼主说得是据说两年肯定能办。

我去了解了一下，关于土地划拨，也是天朝特色。盖房子的话，大多情况下是政府把地卖给开发商用于房产的开发，这个是土地出让。

关于土地划拨，是这么规定的：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

使用土地划拨盖房子的大多情况是：小产权房、拆迁房、经济适用房

土地使用者需将划拨土地使用权进入二级市场用于以下行为的，必须办理出让手续：其中一条是这个，楼主说得情况显然属于这个，“将一幅地块内的划拨土地权连同地上建筑物整体转让或部份分割转让”、“以划拨土地使用权为条件与他人合资合作建房，获取房产分配或其他经济收益”。这个时候是需要办理土地出让手续的，而从划拨到出让，是要收取出让金的！应缴出让金最低不得低于该出让土地价格的40%。

我猜，极大的可能性是我们所说得小产权房，这个大家都知道，小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。买这个房子是有法律风险的：对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

说白了就是小产权房其实是不受法律保护的，但是身边小产权房住过几年又转手卖掉得也不在少数，但是这并不表明它没有风险。

关于这一条，楼主一定要先去落实清楚！毕竟是一把要付清全款的，而且从文中来看，一套房已经把两代人的全部积蓄清零了，而且还不算后面的装修费用！

房子为什么不能银行贷款？

如果是正规开发商开发的手续齐全的房子，是一定可能办理贷款的，有一些回迁房、安置房、企业产房、小产权房、未满五年的经济适用房等是不能够贷款的。

建议楼主去了解清楚房子的具体情况，看一下开发商或者是建设方的相关审批手续是否齐全，因为将来办理房产证也必须得有相关的审批手续才可以的。如果房产权办不下来，那么如果你们一直使用，好象问题还不大，但是如果未来你要想转手，可能就会特别麻烦了吧？

房子上面写谁名？

从人情上来说，大家都觉得，反正楼主老公是独子，公公婆婆未来的遗产肯定也都是儿子的，其实写不写婆婆的名字好象都无所谓？父母去世却无法继承房房子：不一定属于独生子女 那么先来科普一下法律常识吧！

在这里要问楼主几个问题，公公婆婆上面还有没有祖父母外祖父母？如果有的话，万一公公婆婆走在了前面，那么这房子里可还有一部分遗产是属于他们的父母的啊！这个是比较复杂的一个继续关系！

好，假设答案是没有了，就只有自己儿子一个直系亲属。再来一个比较极端的推定，如果公公婆婆有一个人先走了，另外一个又结婚找了一个老伴，新老伴不占房子份额这个是肯定一定确定的，但是如果是公公婆婆一个人又先走了，那么他那一部分作为遗产，新老伴可就又有继续权了啊，而且跟楼主老公是一样的顺序，都是第一继承人的，除非另立遗嘱！

如果以上的情形都可以排除掉，那么房价是公公婆婆和儿子儿媳各出了一半，那么装修钱呢？家具权呢？你家里办产权证，写占比份额的时候，会把全部投入都按比例算一遍写进去吗？我估计很少有人会算这么清楚。

而且，日后假如跟公公婆婆产生矛盾甚至是反目成仇了，一套房子还可能办个财产分割啥的，到时候免不了公堂对簿。

当然了，我上面说得都是不好的方面，但是却合情又合理。

那么如何避免今后的麻烦呢？建议两家人商量一下，只写公公婆婆一个或者是儿子儿媳一个人的名字，钱不够的话，另外的算是借的，但是利息方面可以酌情商量，这样看似现在比较生分，但却是最理性的解决办法！

新房贷政策对今后生活的影响？

大家都知道，现在贷款紧缩，有12家银行已经停止办理房贷，而二套房贷政策更是越来越苛刻。现在认房又认贷，如果这个房子写了儿子的名字，对于今后想要置换大房子来说，会不会带来很不利的影响？以后会不会限制三套房？会不会置换也不可以？

所以，我建议，如果新买的房子是打算给公婆住的话，就写婆婆的名字。自己的不用写，留着换大房子！至于是否愿意把全部积蓄借出来给他们，这个就是家务事了哈。

而且，如果只写他们一个人的名字的话，公婆对这个房子是否满意？是不适合他们未来的养老？

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好了，经过一番理性分析，我觉得楼主只要搞清楚以上几个问题，就会有一个最合理的解决方案的！

期待后续报道哈~~~~~~~

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