​上半年一直在折腾房子的事，经验和教训都有，整理一些，陆续发出来

1）换房起因：

其实原本我对自己的房产状态是很满意的，虽然楼龄老，小区旧，但是位置好的，生活便利啊，小三居也勉强够住啊，许多北漂都没有房，我有房子了还不知足？触发我的是一个老家的舅舅，是退休干部，住了20年单位分配的老公房，住了 20年的老户型二手房，在70岁的时候突然决定要买新房，买电梯房。他说，我都七十岁了还不住一回新房？不顾家人劝阻卖了房子买了宽敞明亮电梯房，住进去之后老人家每天都特别高兴。当时给了我当头棒喝，古稀舅舅都有改善住房的想法，我们这么年轻为什么不能有？心里有个声音告诉我：向上，向上，再向上。那时，我心里就埋了一颗换房的种子。

2）明确现状：

现住的房子——

优点：面积小但是布局合理，位置便利，周边配套齐全

缺点：老房子，楼龄20年+，虽然是电梯房，虽然刚更换了两部电梯，老小区，环境不好，两个孩子不够住。

财务状况——

双职工家庭，双方工作稳定，收入尚可，小有积累。负债能力不错。

3）细化置换需求

我们的目标很明确，就是置换改善性住宅。这是我们期待能够长住的房子，我们希望能够满足家里所有成员的需求，所以最终要求如下——

位置：周边3公里以内，因为我们上班孩子上学都在周边

（这是首要条件，建议不是换房的，也把位置放在首要条件来考虑，因为位置真的太关键了。更不要说北京这样楼市瞬息万变的城市）

板楼or塔楼：没得选择，遇到哪个算哪个

（小科普：楼和板楼是户型设计中常用的两种形式。从切面看，塔楼像个正方形，东南西北四个方向的宽度相近，因为它像一根筷子一样插在大地上，人们喜欢称之为“筒子楼”、“点式楼”等。板楼则像个长方形，多呈东西走向，保证建筑最大面积的两面朝南北向，也被形象地称为“屏风楼”。传统意义上，塔楼是品字形、蝶形户型，也就是我们平日看到的一梯三四户，两梯四六八户，大部分老房子的塔楼，都是一梯八户。这样的布局就注定单一房子只能朝向某一方，厨房、厕所等空间会朝着电梯井甚至暗厨暗卫等户型。而板楼无论南向北向皆有大面积的通风口，房子朝向均一，不会出现西晒等比较差的户型，一般指的就是一梯两户。）

面积：120-140平三居，如果是90平100平的实现不了改善的目的

（大部分的北京二手房，这个面积只能做到正规的三居，130平+的三室两厅两卫，属于很紧凑的户型了。也略有区分，如果是不带电梯的多层，130平的面积非常理想；如果是带电梯的，就不显大，因为公摊面积多）

楼层：带电梯，中间楼层最理想，基本都有电梯，高楼层也能接受

（如果是多层没有电梯的房子，最佳楼层是3层，素有金三银四之称，因为这个楼层既避免了底层潮湿采光噪音的问题，也避免了高楼层爬不动等问题；如果是高层带电梯的，7-16层是很好的选择，这个楼层采光视野都很好，也避免了电梯故障爬楼太多的问题。好楼层的房子在买的时候肯定要多花钱，但是没有关系，在卖的时候也可以多卖钱，还好卖，所以除非万不得已，一定要买好楼层的房子）

户型：不浪费就行

（北京居之不易，不敢苛求）

朝向：看暖气，影响不太大，当然，原因同上述括号内容。真的可以选择的话，肯定是南北>东西，如果不通透，那么就南>东>西>北

（基本上，板楼才能实现南北或者东西通透，塔楼，一般只有一个主要朝向一个次要朝向，上面说的就是主要朝向，对于这种房子，南向是最优选择，西向会有西晒，夏天非常热，朝北向的话在秋冬没来暖气的时候非常冷，采光也会是问题）

装修：最好精装修可以拎包入住的，一方面担心污染，另一方面需要花时间装修和过度

（如果精装修不尽人意，那么不如直接看需要装修的，有装修却又达不到自住的需求就不太划算，因为房主会把装修成本加在房价里，而你又不想要，所以就浪费了）

小区环境：理想是封闭小区，人车分流

车位：唉，不敢想，方便停最好

（北京二手房的小区，很少带产权车位的，如果有，那真的非常幸运，能买赶紧买）

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从我有限但有用的买房交易经验，同小区的房子，不同楼层不同户型不同朝向的房子会差很多，我的建议是，买最好的那个。尽管要多花一些钱，但是绝对物有所值。