@边仔 发得一个求助帖，以下为原文摘录：

坐标南方中部四五线城市新市政府附近一商业中心二楼店铺值得入手吗？该商业中心以购物商城，公寓为主。公寓已经售罄，店铺也所剩不多，商铺前12年由商业中心统一管理，按月返租给业主。以自己手上的钱计算仅有2套二楼的10、20来平的小铺子符合要求。请大家看看这样购置划算吗？

以其中一套26平左右的店铺来算，总价476337，加上一些优惠折合后共计462142。产权40年，首付五成，，最高可贷款10年，贷款利率5.88。前三年的返租的钱可抵扣总房款，前三年的返租总额为462142 x0.21（7%年利率）＝97050元，那么剩下的总房款为462142－97050=365092元。最后首付款为185092，贷款18万。10年的月供每月为1988。前三年的返租因为抵扣了总房款，所以每月需要付1988的月供。

第4至7年的返租总额为462142*0.32（8%）=147885元，相当于每月3081元，按月返租，这样，返租的钱就可以完全覆盖月供1988元，还能有所剩余。

第8至10年，返租总额为462142*0.27(9%)=124778，每月3466元。

第11至12年，返租总额为462142*0.20(10%)=92428.每月返租3851元。

照这样算，把12年期间所有返租的钱加起来，刚好就是房款的总额啦。

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疑问1：前三年的返租总额97050，是不是可以在三年前就直接抵销掉房款总价的？这个需要在合同中说明！因为贷款23万和贷款18万，最后的月供是不同的。这个九万七是不是一开始就直接减的？一定要搞清楚，重要的事情说三遍！

疑问2：你可知道世界上还有等额本金这一还款方式？等额本息是每月还得一样的，刚开始本金少利息多，后来本金多利息少，而等额本金是每月还得本金相同，利息递减。以18W为例，10年期等额本金比等额本息可以节省利息5000+，差别就是在前面的时候每月会多还三百多块钱，这个对你是否造成过分的压力？

疑问3：第4至7年的返租总额为462142*0.32（8%）=147885元，相当于每月3081元，看清楚了，这里的总房款还是46万多，你确定刚开始付房款是36万的总价，而之后的返租金是按照46万来计算的吗？开发商可能让你两头占便宜吗？

如果按照365092来计算的话，365092*0.32（8%）=116829，每月是2433元。跟你算得相差450每月。这个一定要问清楚！

同理：第8至10年，返租总额为365092*0.27(9%)=98574，每月2738元。

第11至12年，返租总额为365092*0.20(10%)=73018，每月返租3042元。

如果这么算得话，到12年一共拿到租金是116829+98574+73018=288421，距离付出得实际房款还差近8万！

我觉得按照46万计算的方法，可能就是售楼小姐的说法吧？如果不是，最好！但是一定要在合同中说明说明说明！

疑问4：就算是上面说得都对，那么12年回来的也只是总房款而已，几万块钱的利息是不是还得一到两年呢？

如果搞清楚以上的事情，其余的便是投资回报率了。

投资回报率=（收益-支出）/支出/年限

看一下这个商铺未来的发展前景吧，如果升值空间大，未来转手也是不错的选择。

疑问5：本金加利息总共需要46万+7万利息=53万。年限15年。

如果不买这个房子的话，按五年期国债收益计算46*4.22%*15=29万！这个是你这十五年里损失的利息！当然了，你这个46万并不是一次性投入，但是话说回来，4.22%的收益也是非常低的一个收益了，所以大致想到抵销一下吧！

所以，当15年后，如果这个商铺增值到53+29=82万，并且以未来25之内能够持续带给你收益的话，这个便是资产，便是好的投资手段，否则，便不合适。

所以，你明白了怎么选择了吗？如果有问题可继续提问，尽我所能给你答案：）

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