学区房终于买好了，算是了掉了一笔心事，现在就等公积金放贷了。本来是打算申请组合贷款的，公积金44万+商贷11万。公积金批下来后，批商贷的时候有了麻烦。银行说房子太老了，商贷只能贷20年，而我们申请的是26年。如果贷款期限改成20年的话，公积金只能贷28万，剩余要商贷27万。7月26日开始，商贷的利率是5%，我想想还是算了吧。本来商贷的金额也不多，就11万。我就临时找小小熊又借了10万，自己拿了1万，凑了11万转给房东，然后只申请了44万的公积金贷款。首付一共是48.5万。

这是第一个教训：找个靠谱的有经验的中介。这个中介为人挺好的，也合我的眼缘。但是一系列操作下来，我就感觉她经验不足，估计她以前是卖新房，而不是二手房的。当时谈首付的时候，她就说30%首付就可以了，只要28万。我提出疑问：其他中介都说二手房要4成首付的。你确定3成首付够了吗？她说够了，首套房只要30%首付。后来我们去签约的时候，确实是要求40%首付，幸好我有准备。首付提高到了37.5万。结果贷款的时候又多添了11万首付。所以一套92.5W的小破房，我们一共出了首付48.5W，现金流一下子就好紧张了。

第二个教训：交订金前记得去房管局做产权调查。我这个人稀里糊涂的，而且是心血来潮买的房，我老公也没想到，所以压根不知道交订金前应该去做产权调查。这点还是我两个上海的客户提醒我的。我手里正在做一个项目，9月要收尾了，所以客户固定一周来我单位2天，接触比较多，所以知道我买了房。吃饭的时候，他们问我：你产调做了吗？我：啊？什么产调啊？他们给我解释：交订金前要去房管局做一下该套房子的产权调查，看该房子的产权是否有抵押等情况，是否有拆迁冻结，是否可以交易等。我表示完全不知道，中介也没提过这个事儿。他们看着我懵懵懂懂的样子，也是无语，因为上海类似的纠纷不少。我的内心独白是：上海人就是考虑周到。不过，交订金前确实是应该去做一下产调，不然遇到那种交了订金，却不好交易的房子，确实是很头疼。下次再买房前确实这一步骤不能忘了。

第三个教训：买房提前规划现金流，做好充足的准备。我本来计划是2018年买房，所以现金流都安排在了明年的3-5月份到账。结果，我脑袋一拍，随手就买了个房子，现金流遭遇了前所未有的挑战。先是把手里一些准备换仓的基金割肉卖了，就为了套现，损失小一万本金。其次是找妹妹借了30万的现金，虽然她说让我不着急还，但我也不想欠太久。现在已经还了20W+，还欠她3.5W。昨天她特意来问我：你中介尾款够不够钱付？你这个月的信用卡还不还的出？要钱记得说，我有。我大概算了算，应该能周转过来。妹妹又问我：9月份的会钱你付不付的出？要么，这次还是她来付。我才想起来，我答应替熊爸在9月3日出12500元的会钱。于是又扒拉了一下现金流，估计刚好可以应付，只是这个月的基金定投要暂停了。哎，有个有钱的妹妹确实不错，特别是咱俩患难与共那么多年，互相扶持成了习惯。

第四个教训：刚需房要尽早买。2016年美男出生后，我就有计划要买学区房和保险。结果，产后心情一直很低落，学区房和商业保险都没有及时落实。商业保险没有在美男满30天的时候及时买，所以7月份美男住院不能报销一毛钱，因为没过30天的等待期，幸好美男身体没大问题，只是抵抗力有点弱而已。学区房没有及时买的后果是看好的小区房价涨了20%，因为旧城区有2个小区拆迁，很多拆迁户都跑来买我看中的小区，因为觉得地段好，生活很便利。我买的时候，有几个朋友劝我别买了，涨了20%了，还是等房价回落后再买吧，反正美男读书不着急。我想了想，后续涨还是跌真的没人可以保证，我还是尽早买吧，刚需！

第五个教训：对政策不了解。中介在房管所有熟人，所以交完契税后，办事员好心提醒我可以去办大学生买房补贴，可以拿到房价总款的2%，相当于买房可以打98折。结果，我一去人才市场问，我正好不在补贴之内，因为我正好毕业满10年。毕业证上的日期是2007年6月，买房是2017年的7月，正好超出时效1个月。说来说去，还是对政策不关心。要早知道有这个政策，以我这种抠的性格，肯定会在满10年前就买房，正好贷款利率还能打八折。不过，千金难买早知道。有买房预期的财蜜，可以关注下买房城市对大学生买房的补贴政策。

第一次买房挺多坑的，好在总算马上就可以放贷了。顺利交房后，我再上来跟大家报道后续。

希望我的教训可以给大家一些启示。