到目前为止，我购买过4套房，下面我想分享一下去年3月份新政前我买卖过的一套房的一些经验，给需要的姐妹参考。大家都知道，购房过程中，最大的费用包括中介费、房价、契税、个人所得税和增值税（去年我买的时候还是营业税）、贷款利息，另外还有房产税。因此这几个方面规避得当的话，可以节省不少费用。

1、中介费能降低吗？

上海的中介费一般是不超过房价的2%，对于总价几百万甚至千万的房子，实际上这笔费用也是不小的。去年3月份的时候正是卖方市场，中介费都是按照2%收取的。这个时候讲价就要讲究点策略，当时我们吓唬中介说，其它中介能给我们更低的中间费，如果不给降的话，就和其他中介签约了，大概中介看我们是诚心买房的，怕煮熟的鸭子真的飞了，经过艰难的拉锯谈判和斗智斗勇，后来6万多的中介费硬是压到了4万多，省了2万。

2、房价怎么破？

卖方市场的情况下，实际上要想压价是很难的。当时房东报价315万，这个房子是以我的名义为小弟买的，他刚刚毕业，我们讲述了难处，打了同情牌，房东是新上海人，所以还是比较有共同语言的，后来就降了1万，但再也不肯降了。后来我们就私下和中介说，如果你能帮着再降价，降下来的钱就平分。后来不知道中介怎么调解的，最后房价又降下来2万，扣去给中介的，实际上在房价上我们又省了1万块钱。

3、契税、个人所得税和营业税怎么节省？

面积小于90平米的房子，二套房的契税都是交易房价的3%，营业税是差额的5.5%，个税，满二唯一是差额的20%或者成交价的1%，满五唯一则免征。因此我们看房子，首选满五唯一的，这样个税就被妥妥的省下来了。

契税和营业税税率是固定的，那么成交价就要好好利用了，通过中介运作，后来网上交易价格为200万，在实际价格上打了7折，因此又节省了差不多近10万的税费。

虽然目前营业税已取消实施增值税了，但其实套路是差不多的。                

                   2016年新政前普通住房税费

4、二套怎么享受一套利率优惠？

贷款，自己可以直接找，也可以由中介介绍对口银行，但一般要收取一些服务费，因此如果想要中介的服务，又不想付这个费用，最开始和中介谈判的时候，一定要尽力争取。

我选择的是自己找银行贷款，当时新政已经出台，银行也接到通知要收紧房贷利率，已经传出风声首套也只能享受9折利率优惠。这个时候有在银行工作的朋友，是最好不过的了，一定要好好利用，最终我争取到了之前最好的优惠政策，利率的8.3折，这样算下来也就4%利率，比公积金多不了多少。为什么我可以享受这么好的优惠呢，一方面，因为我原来的房子是纯公积金贷款，商业贷款没有记录，这个时候银行是可以灵活处理的，按照第一套房来办理贷款，另外一方面，我是在新政前网签的，可以打打插边球享受之前的优惠政策。如果有和我情况一样的姐妹，不妨去争取争取，让二套房享受一套房的利率优惠哦。

5、房产税能省吗？

房子都是婚后买入，超过家庭可购买的面积，那么房产税是实打实要交的，我也想不出规避的办法，估计也只能多生娃了：）

但如果是婚后房产没有超面积，但婚前和父母有共有房，在购买住房时，也要按照比例算到你头上的哦，比如你婚后家庭住房180平，自己婚前和父母共有房90平米，房产交易中心会默认按30平米算到小家庭头上的哦，也就是你要交30平方的房产税哦。计算公式是：上海房产税=应税面积(购房总面积—60平×家庭人数)×单价×70%×0.4(或0.6），如果单价是5万/平，那就是一年4000多块呀。

怎么办？这里可以告诉大家一个规避的办法哦，就是和父母到房产交易中心去约定婚前房产比例，你占1%，父母占99%，这个税费基本就可以规避啦。

好了，我的分享结束了。

PS：可能有人会问，为什么把成交价压这么低，多贷点可以把现金留在身边进行理财不更好吗，但因为每家情况都不一样，这套房子房款都是我爸出的，当时我们是想着尽量把老人的钱给诈出来，因为他根本不懂理财，唯一途径就是通过熟人放贷，这个本金收不回来的太多了，而且社会上的骗子太多啦，我们又不在他们身边可以时时提防，所以老人身边千万不能留巨款。一年后我们更加庆幸当时这么做了，因为后来得知老人在我们不知情的情况下，已经被别人骗了近百万，都没敢告诉我们，这个有空再写一个帖子，探讨探讨如何防范老人被骗。