今天刚一上班，我旁边的小同事（20出头的年轻妹子）就在QQ上面找我聊了起来，说这周末去了趟成都，她的好友准备下手买房了，说成都现在房价现在涨的猛，已经看上了一套二手小房子想下定了。我说这个是好事啊，她说以前从来没想过买房的事情，现在听好友聊起成都房价的迅猛，她也决定打起精神来认真考虑这个事情了。随后她又聊了聊她朋友看上的房子，说是高新区的一个套一的小公寓，我问她不是买的二手房吗？怎么还是公寓？她朋友说总价便宜一共才80多万，单价也就1.7万左右，比周边二手房楼盘便宜了好几千一平，而且精装修很不错，首付40多万，贷款月供也能接受，感觉很适合她。看到这里我相信很多不明就里的同志们可能会觉得她朋友是捡了大便宜，但是这个便宜真的是随便捡的吗？

     公寓如果合同没有特别注明是住宅用途的话，一般我们所说的公寓更多是指商业用途的房子，即我们常说的商住楼，这种类型的房子有什么特点：1、产权年限短。一般只有30-50年不等，而一般的住宅的产权年限都是70年，很多人可能会说年限多少也不差啊，反正到期了也不可能拆啊，你还别说，如果是商住楼性质的公寓真的到期就可能拆除哟，因为这种房子的性质和写字楼、酒店等大楼的商业性质是一样的，年限一到推到重来。2、二者的土地性质天生有优劣之分。为什么我们所说的房价高一般特指住宅呢，原因就在于土地的性质，如果是修住宅楼盘的话要求会更高（有建设住宅规定的享有采光权等等各种细则），因为修住宅的土地是修一块少一块（产权70年还可以自动顺延），政府卖这种地就更贵，房企拿这种土地的成本自然就高，面粉贵了生产出来的面包自然就比拿便宜面粉（住宅的土地使用年限是商用公寓的近两倍，就类似于开餐馆的翻台率了，我这边都到期收回土地又重建一栋新的了，你那边还继续遥遥无期的住着，你说我能不收你坐着不挪位置的人高价费用吗？）做的看似像面包的公寓贵多了。3、没有住宅房子的附属功能。这些附加功能即我们常常说的落户口和学区房，没有这些附加属性其实你转手再卖的时候已经划掉了很大一部分购买人群了。4、公寓的水、电、气大部分是商用收费。很多公寓还因为建造时开发商为了多修屋子而没有布置通气管道而没有通气。5、物业费也比普通住宅楼盘贵哟。

      这也是为什么一般公寓的购买主力人群多是投资客和小年轻了，投资客还是那种短期购买后收几年租金（公寓装修后最初几年是租金的高峰值时段，持有几年再转手也会因为总价低有人买账）就要出售的人群。小年轻就更好解释了，反正单身或是情侣居住也没有什么落户啊、学区房的要求，只求位置方便，总价便宜，对这种房子也没有太多的认识。而且中介主推这种房子的时候会说各种优点：不限购（因为不具备住宅性质所以不占取城市的公众资源）、不限贷（属于消费贷款，首付一般五成，贷款年限短，利率高于房贷利率），黄金的位置（公寓毕竟是商住楼，地理位置都比较占优，太偏的位置写字楼出租给谁办公，酒店还怎么找钱？）白菜的价钱（售价一般低于该公寓周边开发商的住宅楼盘30-40%以上），而且很多开发商还把公寓搞成精装修之后出售，那看到房子的人自然就会忽略这种房子我说的那几个短板，纷纷下单买买买了。当然你买的便宜，以后卖也不会超过周边住宅的售价，一般来讲公寓的涨幅有限，住宅有房价翻倍的机会，商住公寓基本没有这种待遇，而且由于公寓没有住宅的附加属性，年限到了10年基本要转手就比较困难了。所以如果要买公寓要么就是买新房公寓，价钱比周边住宅楼盘便宜很多，等房价普涨的时候你依然有钱可赚，出租的月租金一般比住宅房屋要贵些，因为毕竟装修什么的看着还是不错的。但最近看到网上总结买房投资的一句话很有意思：一切以赚房租为买房目的的投资方式都是耍流氓。

     我这两年跑成都次数很多，去住过好多商务酒店公寓，基本来说这种酒店公寓或是做民宿的公寓都是和很多私人工作室啊，小公司的写字间啊混在一栋大楼，人员混杂，如果是单身女性自住购买的话，非常不建议。当然也有高端化管理的精品公寓楼盘，但这种公寓一般价钱也不会太便宜物业费也很不可爱，有条件的话还是在能力范围内尽可能选择住宅吧。

     顺带说说商铺，以前是一铺养三代，现在是三代养一铺，充分说明了现在实体经济下行阶段，光是靠一个店面就坐吃八方的时代已经过去了，除非本来就是在做生意的人士，对这种商业铺面有精准的判断，一般人还是不太建议购买商铺，一旦砸手里成了死铺那可是哭都来不及。