#格格支招#关于房产置换，我来帮你分析

                                                       文/格格

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最近有一位财蜜来信，谈了一个关于房产置换的困惑，想让格格帮忙解答：

整理了一下大致情况：

1、2013年亲戚以财蜜的名义，贷款买套194平米的洋房，共计1299387元，首付36万元，贷款94万30年期限。这个贷款是商贷，大约还利息将近90万。首付和到目前为止都是亲戚出的。装修40万，家具电器20万，均归财蜜。

2、2014年财蜜以亲戚的名义，购买单位团购高层，共80万元，付了46万。

3、最近亲戚又要买一套房，想把1中洋房转让给财蜜，有两个方案：

1）把2高层尾款付清卖掉后给他90万。明年开始替他1洋房贷款。

2）已付2高层46万算作60万，再付给他30万。明年开始替还他1洋房贷款。

4、目前1洋房市值200万，2高层市值120万，但有价无市。

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一、算清楚每套房的支出

1、洋房：

1）我先去查了一下贷款94万，商贷，360期的还款总额情况，这里显示利息是85万，跟财蜜提供的利息也要90万基本一致，为了简单方便，我就直接选择了等额本息的方法。月均还款4988.83.

2）已还贷款：亲戚还款4年，36个月 4988.83*48=239463，为了计算简单点，我们可以按照18万计算。

3）剩余贷款：1795979-239463=1556516。

4）亲戚为此洋房的支出：360000（首付）+239463（还贷）+400000（装修）+200000（家电）=120万

5）如果接手，财蜜需要支出：900000（付亲戚）+1556516（还贷）=245万+。

2、高层：

1）已经支出46万，不管是卖给别人，给亲戚90万，还是将已付46万作价60万，再付30万给亲戚。其实都是要给亲戚90万的，这套房子不再归自己所有。

2）如果按照市值120万来计算，并且财蜜可以顺利出手的话，那么相当于净赚30万，而这30万算是得利于亲戚本身的单位团购政策。

3、合并来看：

1）楼主接手洋房，相当于首付90万，26年，还贷155万+。 

2）如果把高层40万的升值当作是受益于亲戚的话，1）中可看作是首付50万，26年，还贷155万，买到了一套拎包即入住的房子里。

结论：

洋房市值200万，装修家电一应俱全。

如果把高层30万升值归功于亲戚的话，相当于自己现在首付60万，还贷本息155万，买下这个房子。

如果不把高层30万升值归功于亲戚的话，相当于自己现在首付90万，还贷本息155万，买下这个房子。

今天习书记说了，房子是用来住的，不是用来炒的。

花205~245万的总价，购得目前市值200万的房子，以过去十几二十几年的经验来看，是非常合适的！

但是未来的房子会不会真得跤到白菜价？不得而知。

如果住房条件真得需要改善，而且未来26年每月将近五千的还款压力并没什么问题的话，这笔生意做得值啊！

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亲戚的得失：

洋房投入120万，高层借用财蜜的名义，自己的单位政策，0投入。

回收90万。如果他自己把高层接手过去的话，也顺带着接手了120万的市值？如果是财蜜卖了只给他90万的话，他看起来是亏了30万的。真心感觉是个亲的亲戚哈。。。

好了，账已经算得非常清楚明白啦，从钱的方面来看，财蜜并不吃亏，个人觉得还是挺划算的一笔买卖。

但是具体房子地段，环境，户型等，就要看财蜜自己的喜好了。

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