买房，最合适的贷款方式就是公积金贷款了，写这个帖子的原因源于今天一个大哥问我，他的公积金贷款还没有用过，怎么才能使用到公积金呢？我就开个贴写写北京公积金的那些事吧。

              北京的住房公积金，从种类上来说呢，分为两类，一种为国管公积金，一种为市管公积金，先说说他们一致的地方吧，首先是贷款额度，都是首套公积金120万限额，二套公积金80万限额，首套利率3.25，二套利率3.25的1.1倍，个人缴存额和单位缴存额都为百分之十二，个人缴存上下限也一致，2017住房公积金年度(2017年7月1日至2018年6月30日)，北京住房公积金缴存基数上限为23118元，月缴存额上限为5548元，职工和单位月缴存额上限均为2774元。北京住房公积金缴存基数下限为2148元，月缴存额下限为258元，职工和单位月缴存额下限均为258元。贷款要求均为贷款月的上一年度12个月连对于续缴存，才可以申请住房公积金贷款。

              说完相同了，说说不同吧，贷款额度的确认，除了房子方面的因素来说，这个另开贴说明，光说说贷款人自己的条件影响贷款额度的因素吧。先说国管公积金，贷款人必须具备双八，才能保证120万的额度，双八是什么呢，贷款人缴存年限8年以上，贷款人缴存账户余额8万以上。。。我那位大哥就是问我这个问题，他拿他外地的房子支曲了，余额为0.。。。那么好吧，用国管的公积金账户测算后，只能贷款二十多万。。。国管网站的公积金贷款测算很准，差额不会超过1-3万，我认识的人做过测算和最后的贷款额度，只差了1万。所以财蜜们如果你是国管公积金，那么，有换房或者买房的需求，想公积金贷款，那么不要提取，一定不要提取 ，保留余额。PS，旁边公司小美眉是国管，租房提取了一年，被我说了，不要再提取了，影响你以后贷款啊。。。

              接着说市管公积金，市管公积金和国管不一样了，不看你的余额，看月缴存额，职工自己的月缴存额，说个大概吧，就是如果你单身，你自己的月缴存额超过800，也就是加上单位月缴存额800，一共1600，恭喜你，120的额度问题不大了，如果你是家庭，你自己的 月缴存额要超过1200，加上单位月缴存额1200起码2400,120的额度问题 也不大。还有国管公积金不要没事提取余额。。。市管公积金和单位商量多给自己缴纳月缴存额，这是重点。

             说完贷款额度了，我们说说公积金的资格问题吧。。。目前为止，公积金认房不认贷款。

             怎么解释呢

             说几种情况

              一。我家（我和我老公）之前商贷一套，已还清，已卖掉，目前北京无房，公积金首套。

              二。我家（我和我老公）之前公积金一套，已还清，不管是否卖掉，公积金二套。

              三。我家（我和我老公）之前外地商贷一套，未还清，未卖掉，目前北京无房，公积金首套。

              四。我家（我和我老公）之前公积金贷款一套，首套，还清。买二套，可以继续公积金贷款，算二套。如果卖掉，也是二套，如果离婚，没有公积金贷款过得那个人首套

              四。我自己的名字之前国管公积金一套，老公无公积金贷款，外地商贷一套，未还清未卖掉，或者北京商贷一套，已还清已卖掉，如果离婚，老公市管公积金算首套。

              写的我自己都晕了，综合来说，就是每个人听清楚啊，是每个人有一次公积金首套机会，一次公积金二套机会。所以买房的时候能写一个人名字就写一个人，能只写一个人贷款就写一个人，能婚前双方买就婚前双方自己买。外地商贷过和北京商贷过的房子不影响你的公积金首套二套，前提北京商贷过的要还清卖掉，外地的既不用卖掉也不用还清。

               再说说大家感兴趣的其它和公积金有关的问题吧，公积金的贷款年限，一般比商业贷款少十年，评估严格。还有组合贷，顾名思义就是公积金贷款加商业贷款。如果商业贷款算二套，那么公积金贷款也会算二套，年限问题，比如商贷能评估25年，公积金15年，好吧，组合贷款会按15年计算，这是以前的经验。水木今天发了个贴，组合贷，二套商贷首套公积金，不过商贷的利率是1.2倍，不知道是不是有关系，也不知道是不是真的。有兴趣的财蜜自己咨询银行。

             最后说下公积金的批贷时间吧，以前觉得要比商贷慢很多，但其实现在和商贷时间差不多，或者最多多两三周，前提你资质没问题和别赶上银行放款慢的时候。

              就写这么多吧，好一笔流水账，终于知道自己为什么写成帝都买卖房屋之杂谈了，真是想写什么写什么了。。。大家抱歉的看吧。