看到特别多小她姐妹们纠结商住公寓能不能买，这一篇我们就对商住公寓进行一下简单的分析。敲黑板：觉得看分析比较累的小伙伴，可以直接看结论。

  首先明确商住公寓的定义：房屋产权证上，用途一栏写公寓的就是公寓。

我们先说说商住公寓的优点：

①地段位置好。商住公寓因为建设在商业用地上，所以一般都在地铁口、高铁站、市中心繁华地段。

②价格便宜。相比于周边住宅可以便宜20%到30%甚至更多。

③不限购，不限贷。针对很多没有买房资格，或者买房资格已经用完的人来说简直是福音。

说完了优点，我们觉得商住公寓简直就是小天使。那么我们再回过头说说商住公寓的缺点：

①产权年限短。因为土地是商业用地，大部分的商住公寓都是40年产权。

②首付成数高，贷款年限短，利率高。因为商住公寓属于商业属性，需要最少首付50%，贷款最多只能贷10年。利息在基准利率上浮10%到20%左右。

③税费高。一手购买税费4%，转手税费17%左右。

④商水商电，物业费高。大部分商住项目是不通煤气的，水和电都是按照商用价格走。物业管理费也高于住宅项目。

⑤户型不好。大部分的公寓都是筒子楼构造（参见下图）。往往在采光通风方面有很多不足，房屋只有单一面采光、暗厨暗卫（甚至没有单独意义上的厨房）。

⑥商住商住，又商又住。同一层里，有办公的小公司、出租的日租房、出租的长租房、自住的业主。人员流动性大，龙蛇混杂，噪音、安全都是问题。

⑦折旧速度快。商住公寓每一层户数非常多，整栋楼的户数更多。电梯使用频率高，公共区域卫生和设施维护难度大，如果物业不给力，折旧会非常快。

⑧不能落户，没有学区。有一些地区规定多少平米以上可以落户，有的地区商住公寓一律不可以落户。有一些是可以就近入学的，还有一些是没有学区的。

⑨有一定程度的政策风险。因为商住公寓本身在政策上属于擦边球，是在商业用地上建设的类住宅产品。北京和上海都出台了严厉的整治措施，包括但不仅限于：商住类只允许办公，购买商住类也占用购房资格，已购商住房以后只能转让给公司不能转让给个人等等。一线城市的政策是二线城市的风向标。未来二线城市对商住房是什么政策，现在谁也说不好。

结论：投资房产的收益，主要来自于房屋增值和房租收益两部分。

在房屋增值方面：因为自身的种种缺点，导致商住公寓房价涨幅远远落后于周边住宅涨幅。又因为转手的高额税费导致转卖非常困难。我所知道的公寓很多最后都是亏钱才能成交。

在房租收益方面：长租式、返租式收益比普通小户型要高一些，但是依然跑不赢很多理财。除非你有精力有能力去打理，做日租房经营。商住公寓作为日租房的收益是很不错的。

补充：有些地区的商住公寓会在公寓后面有一个括号（自住型），一手房税费、贷款、水电价格都和住宅一样。但是这种自住型公寓土地性质依然是商业的，二手转让的时候，税费到底是按照住宅算还是商业公寓算，现在没有定论，未来政策的不确定性很强。

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