帮@蓝瑟儿 算一笔帐。

她跟我同城，有一套自住房，市值160W左右，有商贷将近60W。想买一套学区房，总价220W左右，建筑面积130平左右。她纠结的点在于如何更划算地购买学区房，卖还是不卖自住房。她还是很有财力的，哈哈，但咱们也算笔账吧，看看到底怎样买房子更合适！见她的帖子：要不要置换？

先看政策。

目前本地的贷款政策是，有商贷未还清的，公积金按照还贷能力系数测算。她家就她有公积金，经测算，减掉商贷之后的可贷额为负，即二套公积金这条路走不通了。如果按照二套商贷，利率至少上浮10%。

有一个办法就是离婚再买算首套，但有贷款的房子在分隔时需要还清贷款。

还有一个办法就是还清现有贷款，再贷款可以继续按照商贷首套。

再看贷款额。

学区房商贷评估价约为1.1W/平。这套学区房若做商贷首套的话，可贷额是114W，首付106W。

学区房公积金评估价约为9000/平，这套学区房若做公积金贷款，可贷额是93.6W，首付126.4W。

以上两种方案，离婚不离婚都行，但都需要把原有贷款60W还清。

即首付要么是166W，要么是186W。

那么，自住房，卖还是不卖？

以我对那个地段的了解，我是建议她卖的，因为一是她的房子大，二是房龄也相对大了，周边有很多新楼盘，这种次新房的大户型，以后会越来越不好出手。

至于舍不得离娘家远，其实学区跟现有自住房离的不能算远，只不过高峰时期特别堵，所以我是不建议她保留自住房的，毕竟自己的婚房，连卖都舍不得卖了，能舍得租出去？如果舍得租出去的话，不卖也可以的。

那到底要怎么买房？

1，如果卖自住房

自住房卖掉之后，到手约100W。添点钱，做商贷首套买个学区房。110-120W的贷款额，月供5800-6300之间，比现有还贷额多出将近2000元。如果手头钱够的话，可以买个100W以内的房子做投资，我朋友买的85W的房子，月租2400，租售比还是相当可以的，虽然赶不上钱存小她，但房子本身也会有增值，小户型又好出手又好租。

2个房子总花费：110W（学区首付）+90W（投资房全款）=200W。

贷款：6000（折中）-2400（租金）=3600元

有一大一小两个房子。

2，如果不卖自住房

建议把房子租出去，3室的房子，月租2600应该是可以的。

新买的学区房首付100W+，贷款110-120W。

2个房子总花费：60W（还贷）+110W（学区首付）=170W

贷款：6000（折中）-2600（租金）=3400元

有两个大房子。

虽说有两个大房子看上去更好，但拥有一个非学区的老小区大户型，不如换一个好地段的小户型，升值快，出手快，出租也方便。但，还是看自己需求吧~

最后，多说两句。

置换、购房，都要把帐算明白，买房事情不大，但也不小，有的时候不是奔着省钱去的，而是如何盘活资金，选到合适的房子，100W的地铁房/学区房/商圈房与80W的普通房，只要不差这20W，我肯定是买贵的，不买便宜的。