之前几篇小发帖中介绍了简单的过程。换房的想法很突然，年初老公提出来换个房子，从朝阳换到海淀，以后孩子上学近，作为教工子女，上学不是问题，离着学校近以后接送方便，从这个角度出发，就开启换房计划。

      我们坐标北京。根据两人上班远近，开始定位在地铁5号线沿线，离我近，老公开车也方便，看了很多，最后我拿主意还是选海淀吧，我们单位不一定啥时候就搬地方了，据说未来要到西直门附近，鉴于上学在海淀，就定位好北三环附近的位置，交通方便，接送孩子控制在公交三站地，定好后开始继续寻觅。

     选择中介公司。再说中介公司，北京大公司就是链家和我爱我家，链家人员店面庞大，之前买的2次房子都是通过链家，这次卖房子首选链家，好的是，精准、快速的确定了客户群体，并在半个月内找到合适的购房者来签约，满足我们对卖房的要求，高价且满意，这个还是很赞的！至于后续的工作就有点仁者见仁智者见智了，我遇到的经纪人签约很牛，就是可能属于小领导了，亲力亲为方面就差了点，很多预约的时间截点是我本人找关系去催单的，所以整体下来感觉拖沓，所以说找大公司，最主要的得要遇到敬业认真的经纪人才行，关键得有耐心，回答客户的咨询！这点就是感受！因为赶上了4月底到5月初的公积金升级，所以最后手续直到6月底才办好。从签约到放尾款历时109天，当然扣除有将近30天的系统升级，勉强还算可以吧！

     再说卖房选择我爱我家，中介费用优惠这个就不用多说了，做市场，让利是需要的，服务近些年也提升了不少，其实只要选好客户，后面的程序自己都会走了，都可以网上预约，所以水准没问题，遇到了特别负责的2位经纪人，所以整个手续用时1个月，7月1日面签，7月31日过户，组合贷，很神速！让我非常赞赏的是每一步都耐心的沟通协调时间，积极解决疑问事项，忙着跑前跑后，真的很感动，所以下次还会选我的经纪人换房子！其实中介就是做口碑，谁家还不换房子、买房子啊，自己的，家人的，所以做好口碑太重要了！

      贷款注意事项。之前看了小她上的帖子，商贷开具流水证明，注意车贷也是要还清的哦，还有深刻感受到信用卡的重要性，不要逾期，能少开卡就少开，按需使用，个人诚信就是通行证，借呗等网络借贷要禁止，看过相关的科普帖子，对照一下没问题，踏实的通过了，这也就告诉我以后要多加注意，保持好信用！

      说说办理组合贷。组合贷，顾名思义就是公积金和商贷的组合，按照现行北京的政策，公积金认北京房产，只要北京名下没房子就按照首套，我们通过卖掉婚前的房子，变成首套后，以我个人名义购房，已婚的情况下个人缴存1400，加上单位缴纳的等额部分，一共2800，公积金首套贷款到120万,3.25%的利率，太美好啦！不需要老公的公积金相关材料了，我个人就够了。商贷部分，因为我俩在环京有一套商业贷款，因此在北京商贷部分认定为二套，上浮20%后，利率为5.88%，组合贷算起来还可以，虽然利息高了些，但是两套房产都在升值，所以可以忽略，算算就很开心！组合贷的办理时间也挺快，所以符合条件还是推荐使用组合贷，用足公积金哦，很划算咧！

      算好买卖时间周期。因为涉及要买房周期的问题，所以提前要算好，我是看好要买的房子低于后，决定一出房源就买，这边提前卖房，因为朝阳涨价太慢，所以在行情稳定的时候先卖没毛病，签到何时的价格后，今早走程序，拿到钱后赴买房的首付。签买房合同的时候算好卖房所用周期以及买房走程序的时间，这就是所谓的连环单，让买房中介给考虑周到，自己更要上心，打出时间富余，毕竟政策不知道啥时候就有变化，因为为了不必要的麻烦，肯定周期要计划好，不要太多让自己承担风险，也不要太长把占线拉的太拖沓，以免房市大涨后带来的违约，一切都安排妥当后再签约。

      谈谈付款方式。分为全款、纯公积金贷款、纯商业贷款还是组合贷，相对来说肯定全款最快，签合同-网签-缴税-过户，很简单，拿钱也最快！过户当天到位。其次是纯商贷，都知道商贷银行和中介关系好的不得了，我那个单子找银行一催，一天恨不得就批贷了，都是利益关系，所以选择商贷仅次于全款的拿钱速度，因为可以催催催！再次就是纯公积金贷款，公积金官方给的时间是15个工作日批贷，这个时间可长可短，但是变动性不大，可自行脑补！最后就是组合贷了，毕竟要公积金先批贷，商贷再批贷，整合以后时间肯定受到限制，两方的协调沟通，不过听说也有快的，所以也得看个人本事啦！

      买卖合同的关键条款。自然是首付款时间、付款方式、过户时间、交房时间、户口迁走时间，目前来说建委不强制要求资金监管，考虑到安全，推荐使用资金存款，也是很方便安全哒！如果有户口在，要预留户口保证金，一般海淀这边是20W，毕竟光靠合同里的违约条款约束也有限的，另外就是物业保证金，一般2万，用于交房的时候确保结清物业费水电燃气费歌华有线等费用。格式条款里都有违约条款，买方卖房对照权利义务一定要好好研读，有不合适的进行调整，如果中介不让改，双方就通过补充条款进行约定，中介无权干涉双方的约定事项，所以还是要抓住重点，自行把握内容。

     认真审阅合同文本。虽然中介总说很多是格式条款不让改，但是要注意真要出问题，处理起来的还是双方，中介不管，条款里中介注明具体约定双方当事人负责确认，意味着他只是提醒，主意都是自己拿的，另外就是约定的交易时间周期，有时候中介急于促成单子，就盲目的忽悠签的特别短，但是实践来看有的根本走不完，看过相关的判例，真要是因为没完成程序而造成的时限违约，法院可不会因为是中介引导的时间就判他们的问题，因为签字确认的是客户，所以自行一定要提前看合同条款，一条一条的过！

      做好请假的准备。毋庸置疑，所以的环节，除了签合同以外可以在周末，其他包括网签、面签、缴税、过户等等都要请假，所以得到部门领导的理解和帮助很重要，提前做好沟通，我们家领导就非常善解人意没给我记录年假，留着可以度假，但是反过来，我也会更加主动积极的完成工作，所以都是相互的。

      注意劳逸结合。买房换房都是体力活，所以要吃好喝好，好好休息，才有更多的时间去补充知识，提升自我学时，让购房成为轻松活！短时间内完成一卖一买，感受颇多，我也将不定期的更新本篇文章，希望给即将买房的朋友一点提醒和建议，加油哦！

    哈哈，附上一个喜欢的包包柜，我的Lv包包们正在等着我这个主人给它们采购小窝，等我设计房子的时候要给安排好