20180831 一本迟来的水库买房秘籍《中产阶级如何保护自己的财富》

如果要问我近30年最后悔的事情是什么？

生长于一个满是坑的原始家庭，父亲对家里撒手不管，母亲每天抱怨生活不好，以至于长大以后很长一段时间里，我被原生家庭牢牢控制，一边重复母亲的自怨自艾又不敢反抗，一边重复父亲的对自家小家庭撒手不管，直到30岁时被父亲逼到极限，挥刀斩断和原生家庭的纠葛，开始读书自我成长，储蓄理财，为小家某一个出路。

如果要问我近5年最后悔的事情是什么？

当然是2016年年前常州房价洼地的时候没有多买套房，而是把钱都花在买车享受生活以及资助亲戚上，如今孩子的教育费用、医疗费用，老人的医疗费用、赡养费用，购买二套房费用，重重压力里，人到中年，苦不堪言。

世上什么药都有，就是没有后悔药。

这本书是水库大神欧神的买房投资总结。不管是2014年的16万亿，还是之后的各种救实业的钱，到最终，国内的热钱总归是流到了房地产，导致房价节节攀升，各路资本大鳄赚得盆满钵满，而穷人越来越买不起房子。

房产投资业的2N定理

雪坡的长度

对于一个穷人，要先经历十年八年的“ 2N爬坡”，慢慢积攒16本房产证，指望一年大涨，赚得盆满钵满。对于穷人来说要经历一个更长的雪坡，才能实现跨越阶层。

对于我这个穷人来说，对于房子，我的目标是现居住城市两套房子，一套自己住，一套父母住，不用太大，两室足够；未来在上海投资一套房，毕竟对于我家孩子来说，上海是最近的大城市，如果她不想呆在父母身边，大概率会去上海闯荡，在上海有一套房子，不管孩子将来是自住还是置换，对于父母，我们对孩子的支持义务算是尽到了。至于欧神所说的穷人的16本房本梦，以及菜菜说的闲时把房本拿出来打蜡晒太阳数着玩，我辈是没这么大的野心。

居住城市两套房，上海一套房，无贷款，对于我们小夫妻俩来说，要花尽未来的20年，甚至是30年才能完成。

不贪心，尽力即可。

穷人关于买房的一点想法：

钱这个东西嘛，根本留不住。口袋有钱，看上个好看的衣服、鞋子、包包，孩子的教育投入，出门旅游，那花起来是毫不手软。再加上我们夫妻俩是双方兄弟姐妹中过得最好的，哪家一有点什么事就伸手要钱，连个谢谢都没有，还钱更指望不上。如果我们身上的债务多点，自己也过得紧巴巴的，人家也不好意思要钱，要了我们也很遗憾拿不出。

多买房子背房贷的几点好处：

1. 按计划花钱，手中没余钱，就没有浪费的理由；

2. 让亲戚有手伸不出，我的日子过得比你们还简朴，你好意思跟我们要钱嘛？

3. 和祖辈分开住，有利于孩子的教养；

4. 满足居住属性，三套房子都是自住；

5. 资产保值，为孩子的将来做铺垫；

书中一些知识点：

利率与房价的精算法

利率每加息 0. 25%，房价下跌 1%——不是 30%，也不是 50%，而是精确的 1%。比如现在常州地区商贷二套利率上浮20%，但是对于我们刚需来说，看中了就下手。

楼市的季节性现象

12～ 1月，市场上根本没有普通买房者了，价格就会降低。如果你“反向操作”的话，是最容易买到笋盘的。如果是全款，抢笋盘优势更大，还能跟房东压压价。

买房一定要在除夕前，市场极淡的时候下手。

整个楼市波动，呈现清晰的“单年涨，双年平”现象，记住：“在双数年的年末和单数年的年头，即 12月、 1月一定要入场，涨涨涨涨涨，到单数年的 10～ 11月，一轮行情结束。”

交易成本有多高？

答案是单次交易，房价的 20%左右。

办贷款最好的方法是什么？

贷款中介。

贷款中介的作用：

1. 进行财务筹划

2. 选择银行

而贷款中介哪里找呢？一般都是去房产中介店里。每一个房产中介都有一个长期合作的贷款中介。

一个优质的贷款中介是非常非常重要的，甚至比房产中介更重要。

资金的分层

4%～ 5%的资金成本，信用卡。 5%～ 6%的资金成本，满地打滚向亲友借款。 6%～ 7%，抵押贷款，白领通。 7%～ 8%，截断。 8%～ 9%，高评。 9%～ 11%，买卖。 11%～ 12%，信用卡分期。 12%～ 15%，临时拆借。 14%～ 18%，无抵押信用贷。 18%～ 36%，社会借款。

贷款应该是收入的多少倍

“贷款收入比”最高只有 8. 56倍，绝大多数是 4～ 5倍。

贷款应该是收入的多少倍？

答案是 20倍。

我们需要多少年还清贷款

平均一套贷款的存续年期是 6年。

一些基础财务函数

月供PMT：

应该是打开 Excel，输入： PMT（利率，期数，金额）。其中，第一个参数，指的是月利率，一般是 4. 9% × 90%/ 12。国家基准利率4.9%，9折优惠。

举例来说，贷款 100万元，月供= PMT（ 4. 9% × 90%/ 12， 360， 1000000）= 5013. 52元。一般而言，我们有一个“速算数”。

30年期是 5； 20年期是 6. 2； 10年期是 10。

以上是专业的房产投资人的思维，作为我等穷人，可以在借鉴的基础上换一种思路：

以我目前的情况来算，我家目前一套房纯公积金贷款30万，夫妻俩月公积金到账额全覆盖月还款，目前需要负责的有每月的车位贷3000多，夫妻到手月收入2.5万，负债明显不足，从这里可以看出前几年房产投资的不足。

买房需求：

孩子马上入园，而老人有一些不良的生活习惯会影响孩子，而且三代同堂不利于父母对孩子的教养，需要在附近购置第二套房给父母住。

房源选择：

一开始打算购置同小区的房子，但是考虑到目前小区是该片区最好的学区房，比周边楼盘高出4000元一平，所以打算入手隔壁小区一室或者两室，这样距离近、性价比高都兼顾。

利率：

目前国家调控房价，虽然常州地区没有限购，但是二套房商贷利率上浮20%，就如欧神说的，相比于房价上涨，利率上调不过是毛毛雨。

首付款（预计30万）：

存款25万，包括17万现金和老公公积金账号8万。

个人借款5万，利率10%（年底奖金发后还）。

月供= PMT（5.88% / 12， 360， 560000）= 3564

总月度还款额=3564（房贷）+3126(车位贷)=6690，月度还款占月度收入比=26.8%。

如果加上第一套公积金月还款，总月度还款额=3564（房贷）+3126(车位贷)+3141（第一套房贷）=9831，月度还款占月度收入比=39.3%。

即使算上第一套公积金贷款，月度还款占月度收入比为39.3%，月度可以灵活使用的资金达15169，在江苏常州可以生活得蛮富余的，至少不会生活得焦虑。而且车位贷到2020年5月结束，到时候月度还款总额将进一步降低。

当然也有人会有顾虑说，现在上海房价已连续下跌一年多，上海、苏州、南京、无锡等地土拍连续留拍，房价横盘甚至微跌。房价会不会崩盘？我会不会在高位入手，成为资本的接盘侠？

首先我买的是自住的房子，不管他跌还是涨，我都得买，就算他过两年真跌了，我不炒房，至少需要居住五六年，等孩子上小学高年级以后，这房子才有卖掉的可能，我相信国家不会让房价长时间跌下去。

我吃时间的红利，我不急。

即使过俩年房价真跌了，我可以申请房子的装修贷款，再加上俩年的储蓄再凑个首付，低位再补仓，然后让房子的价值在时间的长河里慢慢成长。

归根到底，我不是炒房客，我们有足够养家糊口的主业收入，而中国的城镇化还远没有结束，房子给我们家人遮风避雨的同时，房贷就像基金定投，存着存着习惯了，也就避免了浪费，规律了生活，让自己和父母老有所依。