大家好，我是陌离，全国房地产注册经纪人，曾经八年房产从业经历，。在我的专栏里，随时跟大家分享一些买房干货知识，或者时下政策等的解读，欢迎关注我，关注我的专栏

　　常常会有朋友问我，买某个房子投资值不值，买某个铺子投资值不值，买某个写字楼投资值不值？那么，我们如何衡量一个物业，是否值得投资呢？那么就是算投资回报率，尤其是针对商铺，写字楼，公寓等商业用房，更是要关注回报率喔。

　　那么回报率如何算呢？其实很简单的。就是你的年租金除以房子或者商铺的总价再乘百分百就可以算出投资回报比了。比如你买一个两百万的商铺，一个月租金一万，一年租金十二万，那么你这个铺子的投资回报率就在百分之六，怎么样，是不是超级简单好算？

　　嗯，有一些朋友可能会说了，我的铺子或者写字楼中间会有空置期，对，只要是出租，无可避免的可能会有空置期的出现，但是我们谁也无法预料到空置期会有多久，所以粗略的只能够这样计算，因为如果你要算详细的话，随着物价上涨，你的物业也会有递增不是？

　　那么什么样的物业值得投资呢，肯定是回报率高的物业值得投资啊。不过有的时候我们买投资的物业，也不能够仅仅只是看投资回报率。比如说有一些专业市场，位置多远八远的，然后开发商为了能够卖一个高的价格，就会跟投资的人说我线你返租，或者包租，签个十年八年合同，然后回报率百分之七八九十之类的。这样的物业，大家一定要擦亮眼睛，因为有很多时候，比如一个物业只能够卖一万一平的，但是开发商因为承诺给你包租，所以他卖一万八一平，然后租金给得高，你觉得挺划算的，而且一般这样的专业市场，需要投资的本钱都不多，几十万或者十几二十万就可以买一个产权式的商铺，所以你果断的买了。

　　等到后面开发商交房以后招商，市场炒不起来，铺子就冷了，可是这个时候，你的钱已经投进去了，你以为开发商会一直给你兜底？别天真的，这个时候开发商早就撤票了，留下的就是运营公司，运营公司一看运营状况不佳，可能也就撤票了。然后就留下一个物业在那里，而且还不是独门独户的物业，你连要租出去，或者自己做点生意　，都不知道该如何办？

　　一般看物业是否值得投资，投资回报率是一个，还有看周边的人流量，以及人流量组成。比如火车站附近的公寓就会挺好租，尤其是买整层的公寓，这种可以租给做酒店的或者做民宿的，但是火车站附近的写字楼就相对来说不是太好租了，因为周边的办公人群相对来说不是很集中啊。

　　还有去开发商那里买商铺或者物业的时候，因为是期房，看不到人流量，除非是自己对那一片很熟悉，否则请一定要多看看周边的人流，看看人流，看看人流。

　　嗯，一般商业的回报率在百分之五以上的物业，就可以考虑值得入手，我所说的百分之五，是真实的租金百分之五，而不是那种开发商包租的，含有水份的百分之五。还有那种比如周边的铺子，租金都只有租一百元钱一平，但是开发商给你承诺返租两百，甚至三百块一平，这样的物业，请一定留点心眼，请一定留点心眼。

　　可能有一些人会说，如果回报率百分之五的话，那么我还不如拿来买理财产品了，随便理财一下，年回报都不值百分之五。话不错，但是房产还有一个保值增值的作用，虽然今年房产调控政策很严格，但是长远来看，房价会有一个健康的稳步的涨幅，而且租金这些，也会随着物价水涨船高。而这些，是你手持现金做不到的。

　　当然，如果你买铺或者买房或者买公寓这些就是为了出租一段时间以后换手赚取差价，那么一定要选择好转手的，嗯，好转手的物业有什么特性呢？下一次分析吧。哈哈，欢迎关注我，关注我的专栏。

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