买房子可以说是每个人人生最大的一笔消费（投资）。本文从城市，房价波动周期（择时），区域选择（择地 ），上车的实操经验和大家分享下买房的思路。选择北京是因为其独一无二的定位造成了房价的多面性，最为典型。

房价的决定因素

恒大首席经济学家任泽平对房地产提出”长期看人口，中期看土地，短期看金融”的观点。表明房子本质上还是一个商品，中长期供需才是决定其价值。短期看金融的意思是，价格会围绕价值波动而已。借贷成本低，刺激需求，价格上涨；借贷成本高，需求减少，价格下跌。

数字说北京

北京的定位

收入，产业结构

以上数据取自国家统计局<<北京2018年国民经济和社会发展统计公报>>上市公司数量取自交易所公开信息。

- 人均GDP超过2万美金，迈入发达经济体的。财政收入和GDP增长保持同步，增长率大致在6.5%。良好的财政收入是城市发展的有力支撑。

- 人口稳定，过去五年没有太大的变化，与北京施行的疏解非首都功能直接相关。根据《北京城市总体规划(2016年-2035年)》，在 2020年，需要控制北京人口2300万以内。一般来说，人口净流入是城市发展的重要指标，但是北京因为城市规划的原因，这个指标失去意义。

- 第三产业占比非常高，并有继续扩大的趋势。相较于第二产业会随着经济周期产生较大波动，第三产业抗波动能力更强。

- 人均收入水平快于GDP和财政收入增长水平，增长速度高达到9.0%

北京五环内的房子主要是以二手房交易为主，不存在特别多的新土地供应的情况。三环内的新房子均价多在10w以上，所以新的土地供应对于大家的实际购房需求影响不大。以下是2018年北京一手房的数据：

- 新开工减少，竣工大幅减少

- 销售减少，待售增加

• - 供给和需求同步减少，库存是微量增加

北京房价波动规律

房价上涨和风险

房价波动周期

城市经济发展

城市的房价的升值，和城市的经济增长，社会融资成本直接相关。不同位置的房子的价格也会很大，比如五环外3-4w的房子还有很多，在东西两城基本就是10w起，20-30w的房子也是有的。这个现象也不是北京独有，纽约的房价也是1万美元-20万美元不等，中央公园大道432号，作为可以俯视世界中心的存在，聚集了世界上最有钱的人去那边买房子。

选城市其实是在选以后的工作和事业；选城市的位置，是在选择城市的稀有资源（医院，学校，商业）

复利

即使是茅台的股票，股票波动也会有30%左右，想要抱住7年更是难上加难。

贷款的额外收益

我国商业贷款基本利率是4.9%，即使上浮20%，一年的贷款利率也就5.88%而已。实际上还是低于M2的增长速度，买房的贷款，相当于你借钱投资了一个收益更高的产品。

北京区域和房价的关系

按照国家对于北京城市的定位，结合房价大致可以成四个梯队，

- 东城，西城 （位置稀缺，资源丰沛，交通便利，历史文化积淀深厚，中央政务区），党和国家机构所在地。承担着政治中心，国际交流中心的职责。作为老北京城，也是中国文化传承的现实具象

- 海淀（教育资源丰沛，高科技产业聚集，交通便利），海淀由于清华，北大等一众985学校，人文荟萃，奠定了良好的教育质量。原来西二旗的生源也在一众互联网公司高学历“码农”的带动下，成为后起之秀。承担了大部分的科技创新产业 

- 朝阳（金融，文化传媒，互联网产业多元，交通便利），作为北京GDP最大贡献行业的金融业有不少聚集在国贸，国贸和望京也汇聚了不少互联网公司。

- 丰台，石景山

北京郊区房价走势

其他近郊和远郊区域的涨幅情况：

从北京大的产业结构来看，是一个外扩的过程。西北部主要往昌平（中关村延伸），东北部是顺义（望京延伸），东部是通州 （国贸延伸。近郊区县的涨幅也非常的惊人，未见的比城六区的差。建议大家关注东部/北部延伸区域，如果是互联网从业人员，西北部更佳，产业更加聚集。

涨幅第一的通州的是北京城市副中心，在被限购之前一直都有北京房市风向标的称号。根据通州在2018年的限购政策，符合以下4条件之一，可购买1套通州区商品住房(包括新建商品住房和二手房)：

- 京籍无房户

-已有1套住房的通州户籍居民家庭，需落户通州3年(含)以上;\

-已有1套住房的本市其他区县户籍居民家庭，需近3年在通州连续缴纳社会保险或个人所得税;

-在京无房的外地人，需近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税

这是截取的百度地图在工作日下午3点的热力图，颜色越红的地方，人越多。可以大致说明北京主要的工作区域。主要集中在西二环，东二环到东四环，北三到四环，望京，上地等区域。也可以从另外角度说明这些区域的需求热度是较高的。这些地段的无论是租金还是购房的需求也会因为人群的聚集而自然增长。也从侧面验证前文关于北京各个区域的定位。

怎么上车北京的房子

所以上车的办法是换，第一套是城区的小房子或者远郊稍大的房子。主要看交通便利情况和工作要求，另外稍远一些的房子如果周边配套ok，发展空间会更大；城里的小房子，如果便宜必然是有原因的，并且后续的发展多半会比较尴尬。相较而言，有发展的地方更可取。

首付不够怎么办

可能还是有朋友问如果北京远郊的房子也买不起的话，是不是和北京的房子就无缘了呢。当然并不是，在前面的文章里面说到，房子是一个抗通膨胀的商品，并且可以借助贷款来扩大效果。所以只要是经济持续发展的城市，都是有投资价值的，对于年轻人来说，强二线城市的房子也是可以进行考虑的，例如成都，详情可了解 ‘我为什么要在成都买房’。上车早很重要，让时间做你的朋友。若干时间之后，房子升值之后，进退都有空间。

快速上车一览表

- 一线北上广深，可能没有什么特别需要说明的。

- 不在一线的直辖市，重庆，天津

- 不在一线中的区域中心城市，南京（华东），武汉（华中），成都（西南），西安（西北）

- 沿海经济发达城市，苏州，杭州，厦门，青岛

- 中部崛起第二级，郑州