作者 | 南城二叔

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买房子可以说是每个人人生最大的一笔消费（投资）。今天二叔就从城市（择城）、房价波动周期（择时）、区域选择（择地）以及上车的实操经验和大家分享下买房的思路。

选择北京进行分析是因为其独一无二的定位，以及房价的多样性，最为典型。

一、房价的决定因素

恒大首席经济学家任泽平对房地产提出“长期看人口，中期看土地，短期看金融”的观点是本文的主要参考体系。

房子也是一个商品，中长期供需决定其价值。一个典型的房地产周期是30年，大致就是从婴儿成长到需要买房的时间，人口是需求，而土地是供给，两者一起构成了供需。"短期看金融"中的金融指的是借贷成本，借贷成本低，刺激需求，价格上涨；借贷成本高，需求减少，价格下跌。借贷成本低，价格会上涨，两者之和应该还是和商品内在价值相当，反之亦然。

除了本地人口自然增长产生的房子需求之外，流入人口也会产生房产需求。城市能不能吸引到外来人口进入，从宏观层面看是看主要取决于城市经济发展情况和新兴产业的发展，这个可以从GDP增长率，人均GDP，财政收入，产业构成，上市公司数量等角度进行观察。从微观层面看，是人均收入水平，人流自然是随着资源配置而动的。

我们以北京市2018年的收入和产业结构为例看一下：

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数据取自国家统计局<<北京2018年国民经济和社会发展统计公报>>。从表中数据我们可以得到如下信息：

•   北京市的人均GDP超过2万美金，迈入发达经济体。

•   财政收入和GDP增长保持同步，增长率大致在6.5%。良好的财政收入是城市发展的有力支撑。

•  人口稳定，过去五年没有太大的变化，与北京施行的疏解非首都功能直接相关。根据《北京城市总体规划(2016年-2035年)》，在 2020年，需要控制北京人口2300万以内。一般来说，人口净流入是城市发展的重要指标，但因为北京城市规划的控制，这个指标失去意义。产业换挡升级之后，经济可上新的台阶。

•  第三产业占比高达81%，并有继续扩大的趋势。相较于第二产业会随着经济周期产生较大波动，第三产业抗波动能力更强。

•  人均收入水平的增长率快于GDP和财政收入增长水平，增长速度高达9.0%。

二、房价的波动规律

从2011年1月的25329/平米到2018年12月的59868/平米，7年北京房价年化增速为13.07%。如果把房子作为一个投资品，它的收益率远远跑赢了同期国债，银行理财，P2P理财，上证综指，沪深300等主流投资品。

北京房价最大一次价格回落是从2017年3月的61613/平米下降到2017年6月的51155/平米，价格回落了17%，2019年3月之后房价大致重新重新回到60000/平米的水平。也就是从历史经验来看，买房子还没有过亏损的情况。

那么你知道，房价为什么会涨吗？

房价财富增值的客观原因主要有这么几个：

人均工资涨幅和通货膨胀长期保持扩张

在本文中二叔尝试对房价原因进行定量分析，但是影响房价的因素太多，我们只讨论其中的核心因素，并对其中的因子做一些简化的假设。

提出如下公式假设：

房价的涨幅与（购房人均工资涨幅+通货膨胀率-持有成本-交易成本）正相关

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下面简要说明下四个概念：

1. 购房人群人均工资涨幅。购房人群指的是能负担某城市房价的人群。类似纽约、香港这样的城市并非所有人都能负担得起房价，其中有土地供给的问题，因为土地供应的限制导致只有收入最高的人群能负担。这群人的购买力是决定房价的重要原因。为了简化计算过程，本文采用北京平均工资涨幅作为购房人均工资涨幅。

2. 通货膨胀。货币在贬值，如果房价保值，那么房价中应该增加通货膨胀的因素。我们采用标准贷款利率作为通货膨胀的指标。

3. 持有成本。目前没有持有税，所以忽略不计。

4. 交易成本：

a. 一套房；90平米(不含)以下契税1%,90-140平米(不含)契税1.5%,140平米以上契税3%。二套房：3%。

b. 增值税5.6%（满两年免除）。

c. 个税（房产增值的20%，满五唯一住房免除）。

一般交易房子至少是2年以上的房子，我们简单认为交易成本1.5%（契税），因为相对于人均工资增长和通货膨胀，这个数字较小，且是固定数额，不做深入讨论。

北京人均工资从2011年的56061元增长到2018年的94258元，年化大致7.7%，贷款标准利率是4.9%。两者相加为12.6%，与我们之前计算出来的13.07%的值大致相当。将这个方法拓展到其他一线城市，情况如下：

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房价年化收益贴近工资年化增长率与房贷利率之和。实际房贷利率每个城市不同，随着年份不同也有所波动，获取历史数据难度较大，所以就都用4.9%来估计。

 贷款的额外收益

我国商业贷款基本利率是4.9%，即使上浮20%，贷款利率5.88%而已。买房基本都会有贷款，投资房子的收益在13.07%，相当于你借钱投资了一个收益更高的产品，也就是所谓的杠杆。当然历史数据不代表未来实际情况，不能把房子看成是一个只涨不跌的商品。

 时间的复利

有买过股票，基金的朋友肯定会有体会，自己一年可能会换手很多次，并且同时操作一次还不够带劲，往往都是三只起。各种理论会告诉大家要分散持股，并且市场热点一直滚动，所以交易成本其实很高。

但是房子交易起来的频率会低很多，不仅手续麻烦，并且交易时间较长。一般人也有没有那么多资金量，纯粹做波段操作房子，买完首套之后，都开始存钱，做改善或者买二套，但是这些都是需要时间。

在一波牛市里，能拿得住，房子在持有上有它的优势。即使是茅台的股票，股票波动也会有30%左右，想要抱住7年不是一件易事。

坊间传闻，房地产市场差不多是3年一个轮回，我们也可以从数据上做一个验证。2011年1月至2019年5月大概可以分成三次波动上升的阶段，每个阶段都是先上升再下降：

阶段1: 价格上涨阶段，2012.1-2014.1；价格回落阶段，2014.1-2014.9。历时2年8个月

阶段2: 价格上涨阶段，2014.10-2017.3；价格回落阶段，2017.3-2017.6。历时2年8个月

阶段3: 价格上涨阶段，1706-1905，历时1年11个月。

到目前为止，价格还没有创下历史新高，且横盘时间较长。应该说是坚守住了房子是用来住而不是用来炒的这个核心原则。

三、北京区域对房价的影响

这就得从北京的定位说起了。

“北京作为我国首都，是全国的政治中心，文化中心，国际交流中心，科技创新中心”，这个是国家对于北京的定位。这些功能区域会分散到北京的各区，每个区根据承担的职责，做不同产业的引导和规划。

城六区房价走势

以下是目前北京城六区（西城，东城，海淀，朝阳，丰台，石景山）房子房价分布图：

按照国家对于北京城市的定位，结合房价大致可以成四个梯队：

•   东城，西城（位置稀缺，资源丰沛，交通便利，历史文化积淀深厚，中央政务区），党和国家中央机构所在地。承担着政治中心，国际交流中心的职责。作为老北京城，也是中国文化传承的现实具象。

•   海淀（教育资源丰沛，高科技产业聚集，交通便利），海淀由于清华，北大等一众985学校，人文荟萃，奠定了良好的教育质量。原来西二旗的生源也在一众互联网公司高学历“码农”的带动下，成为后起之秀。承担了大部分的科技创新产业。

•   朝阳（金融，文化传媒，互联网产业多元，交通便利），作为北京GDP最大贡献行业的金融业有不少聚集在国贸，国贸和望京也汇聚了不少互联网公司。

•  丰台，石景山。

再从历史情况来看，城六区从2011到2018年的涨幅情况：

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强者恒强，时间没有改变区域房价的排名，甚至还扩大了区块间价格的差距。位置的选择在长时间对资产价格影响很多，包括人才在内的各种资源都在根据定位进行聚集。

郊区房价走势

我们再来看一下其他近郊和远郊区域的涨幅情况：

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从北京大的产业结构来看，是一个外扩的过程。西北部主要往昌平（中关村延伸），东北部是顺义（望京延伸），东部是通州（国贸延伸。近郊区县的涨幅也非常的惊人，未见得比城六区的差。建议大家关注东部/北部延伸区域，如果是互联网从业人员，西北部更佳，产业更加聚集。

涨幅第一的通州的是北京城市副中心，在被限购之前一直都有北京房市风向标的称号。根据通州在2018年的限购政策，符合以下4条件之一，可购买1套通州区商品住房(包括新建商品住房和二手房)：

1. 京籍无房户;

2. 已有1套住房的通州户籍居民家庭，需落户通州3年(含)以上;

3. 已有1套住房的本市其他区县户籍居民家庭，需近3年在通州连续缴纳社会保险或个人所得税;

4. 在京无房的外地人，需近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税

顺义的房价涨幅惊人，和望京，电子工业园区内支撑起来的大量互联网企业有关系之外，机场附近航司和航空从业人员在该处的房地产需求也是客观存在的。

近郊的房子涨幅也非常大，并且价格相对城里便宜很多，值得考虑。

北京热力图

这是截取的百度地图在工作日下午3点的热力图，颜色越红的地方，人越多。

可以大致说明北京主要的工作区域。主要集中在西二环，东二环到东四环，北三到四环，望京，上地等区域。也可以从另外角度说明这些区域的需求热度是较高的。这些地段无论是租金还是购房的需求也会因为人群的聚集而自然增长。也从侧面验证前文关于北京各个区域的定位。

三、如何上车北京的房子?

一般的购房流程，远郊大房子 -> 城里老破小（带教育资源）-> 城里改善型。

现在房子的价格，郊区3-4w，城里5-6w左右。购房的门槛高了不少。2014年，房子在3w左右的时候，还是有可能在城区直接买房的。现在要困难不少，如果按照6w均价，两居大概应该在500w左右，贷款大概按照现在北京首套的标准，不会超过300w（因为468万以上的房产，会按照非普通住宅进行缴税），所以首付款大概在200w左右。

所以上车的办法是“换"。

第一套是城区的小房子或者远郊稍大的房子。主要看交通便利情况和工作要求，另外稍远一些的房子如果周边配套ok，发展空间会更大；城里的小房子，如果便宜必然是有原因的，并且后续的发展多半会比较尴尬。相较而言，有发展的地方更可取。笔者切身的案例，就是当初我比较中意回龙观的房子，但是老婆比较中意城里交通方便。但是回龙观的发展速度更快，房价涨幅也更大一些。另外一位同事，虽然买的是五环外的房子，但是搭配上了教育资源，涨幅更大。

四、实在凑不够首付怎么办？

可能有朋友问如果北京远郊的房子也买不起的话，是不是和北京的房子就无缘了呢？

当然并不是。

在前面的文章里面说到，房子是一个抗通货膨胀的商品，并且可以借助贷款来扩大效果。所以只要是经济持续发展的城市，都是有投资价值的，对于年轻人来说，强二线城市的房子也是可以进行考虑的，例如成都（详情可了解前几天的文章《被低估的成都》）上车早很重要，让时间做你的朋友。若干时间之后，房子升值之后，进退都有空间。

为了方便大家上车，我做了两张表，第一张是城市均价一览表，第二张是上车一览表，对照着看就能找到答案。

我选择的城市包括以下15城：

•   一线北上广深，大家都懂

•   不在一线的直辖市，重庆，天津

•   不在一线中的区域中心城市，南京（华东），武汉（华中），成都（西南），西安（西北）

•   沿海经济发达城市，苏州，杭州，厦门，青岛

•   中部崛起第二级，郑州

先来看看这15个城市的房子均价一览表↓↓

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在看第二张表之前，我们先对首付比率，贷款利率，贷款时间，税后收入做一定的假设，如果和实际情况不同，需要大家自己酌情调整；

•   首付3成

•   基础贷款利率是4.9%，上浮10%是5.39% ，上浮20%是5.88%

•   税后收入=月供贷款/0.4比例进行计算，即税后收入的40%的用来还房贷，还款比率再高会影响生活品质。这个地方大家情况不同，如果是年轻的朋友，这个比率最开始大一些也是可以接受的，毕竟收入的增长会降低这个比率。

•   25年是北京目前最长还款区间，部分地区最长可能是30年

•   标准利率，25年还款时间的情况下，每1万元贷款的月还款金额是57.9元。首付每多1万元，税后收入的要求会下降144.8元。

以下是贷款金额分别是100万,150万,200万,300万的情况下，可以上车的城市：

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举个栗子；

比如市民王先生手上有现金50万，夫妻税后月入1万元，公积金大概有3千元。能支持的贷款是1.3w *40% / 57.9，大概是90w，于是总房价在140w，50-100平面积计算，大概是1.4w-2.8w每平米，重庆到杭州的房子都是可以考虑的。

挑选城市的逻辑和在城市里面挑小区是一个道理了，最重要的还是位置，位置，位置：

•   中国经济发展基本是从东南沿海往内陆，所以沿海城市经济更为发达，因为沿海和外部进行贸易的第一站，吃了位置的好处。

•   区域中心城市，国家有产业的布局，教育，医疗也会区域集中。在一时可能落后于沿海，但产业会发生调整，区域中心也会对周边城市居民产生聚集效应，还是会吃到位置的好处。

可能有朋友会问是不是不在这个表里边的城市就不能挑选呢？我的观点是做大概率对的事情，如开头说的，房子是一生中最重要的投资，选择基本面更强的城市，成功的概率会更大，那就没有必要选整体概率更小的事情。

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本文作者：南城二叔。文中观点不构成投资建议。

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