二手房买卖流程，各地略有差异，不过本质上区别不是很大，整理一下涉及到卖家和买家的流程以及注意事项

【二手房交易-买家相关流程】

1、签订合同

这是买卖双方的第一步，双方达成意向，那么就是坐下来签订合同。

这是最核心的一步了，许多关键要素都在这步确认，合同签了，就是具备法律效益的，所以这一步最耗时，最费精力。

注意事项：

1）确认每一笔房款（定金、首付、押金），支付时间，支付条件，以及总价

2）确认其他费用（中介费，契税等），支付金额，支付时间。

3）确认合同中关于交房时间的约束

4）确认合同解约条件（有备无患）

2、买房资质确认（限购城市)

一般自己其实就可以确认，就是确认所在城市对于限购的要求，例如要求社保缴存5年，那么登陆社保网站查询社保缴费记录就可以。在二手房交易中，就是按中介要求准备好相关材料，由中介去确认买房资质，北京是1个工作日。

注意事项：

1）建议自己要先和中介确认买房资质再签合同，否则签合同之后发现资质不够，那就很麻烦了。

3、网签

许多人奇怪，为什么又有签合同又有网签。可以这么理解，签合同是线下的行为，约束的是双方的责任义务，网签则是把这笔交易到所在城市房管局进行备案（可以理解为避免一房多卖，还可以晒出问题房源，对双方都是有益处的）。网签是个很重要的节点，许多热门城市突然颁发限购政策，已经网签的交易一般不受新政策影响。

注意事项：

1）最好网签后再支付定金，或者分两次支付定金，签合同当天先支付一笔小定金，网签之后再支付剩余定金。网签之前中介需要去做一个房屋核验确认该房源是否符合交易要求（例如某些法拍房产等），所以，网签成功后再支付大头定金会更加稳妥。北京2017年的317史上最严限购政策，当时有个朋友签合同当天就付了40万定金，结果317之后他没有购房资质了，按政策要求应该无责解约，但是呢，卖家不给力，拖了一年才退还定金。

4、支付首付

就是把房款减去贷款之后剩余的部分支付给卖家。这一步也很关键。一般首付都是走资金监管的。就北京来说，一般首付分两笔，一笔要到建委监管（建委监管金额+贷款金额=网签房款总价），另一笔（合同房款总价-网签房款总价）通过银行监管支付。买卖双方到资金监管机构（一般是银行），签订资金监管协议，之后资金冻结，买家和卖家都动不了，过户后，用新房本进行资金解冻。

注意事项：

1）做好资金安排，不错过每一分收益也不影响买房流程。（可参考这篇【子期攒钱】500万购房款，怎么攒？）

5、申请贷款

按要求准备好相关材料到银行申请贷款，公积金贷款一般要事先去公积金管理中心签订贷款合同。

1）一些商业银行贷款对征信审查比较严，比如征信报告显示有信用卡未结清账单，就要求结清账单才能批贷。应对办法是，先打印征信报告，再刷信用卡支付中介费等。

2）批贷之前，不能有消费贷信用贷等等。

5、缴纳契税

这里就是指在过户之前，买卖双方去当地虽说缴纳的是买家的契税，其实在许多城市，二手房签订的合同中的房款一般都是房东净得价，就是说理应由卖家缴纳的个税、营业税，其实也是由买家缴纳的。

注意事项：

1）提前确认支付方式（是否可以信用卡支付，例如可以，是否需要提高信用卡临时额度）

2）保存好契税票，过户的时候要带，将来卖房也要用。

6、过户

买卖双方到房产局正式过户。到这一步就皆大欢喜了。

注意事项：

1）带好所有资料，这么大宗的交易不允许有差池的。要知道，交易时间越短，风险越小。之前有个同事过户那天忘了带契税票，没能过户，再预约过户就是半个月后的，结果中间卖家想毁约，折腾了很久终于过户了，想想就可怕。

7、物业交割、付押金、交房

这几步一般是一起的，双方查好房源所落户口、物业交割、暖气费、水电煤气有线电视费等等欠款结清，就可以支付剩余押金，然后交房。

注意事项：

1）买卖无小事，每一项一定要看到票据才行。有个同事聊他朋友，交易过程中房东很配合，交房的时候俩人很熟悉了，称兄道弟，付了押金交了房，结果发现物业费暖气费各种欠了好几万。

【二手房买交易-卖家相关流程】

1、签合同

注意事项和买家差不多，注意保护自己权益

2、解抵押（如果房子有贷款）

房屋是需要结清贷款才能过户交易的，如果有贷款/抵押，那么就要准备好款项。提前确认款项来源，如果买方提供，那么要协商好写入合同让买家提前支付一笔首付。

3、交契税、过户、交房

卖家配合就好了，一边不需要做什么也不需要准备钱。交房之前一般需要提前迁出户口。别的就没什么了。

梳理一遍，二手房买卖流程——

签合同>付定金>验买家购房资质（限购城市）>网签>解抵押（房屋有抵押）>申请贷款>缴纳契税>过户>卖家迁户口>物业交割>水电燃气暖气结清>付押金>交房