北京的生存攻略之买房篇-2019年

 1.买房资质要求

    买房资质要求以及注意事项

无时限要求的资质：京户或者有北京市工作居住证；京户限购2套（单身限购1套；北京工作居住证可2套），非京户限购1套。

有时限要求的资质：5年连续社保；如果2019年7月买房，那么往前推算60个月（由于社保系统延迟问题，可能需要推算到2014年5月甚至在往前1个月），且中间一定不能断缴。如果有断缴，一定要及时补缴。目前政策是允许补缴3个月。

 2.买房绑定社会福利

  购房绑定的社会福利及注意事项：

 购房绑定新生儿落户以及学龄儿童上学等福利。以及最近个税抵扣还贷利息福利等。

目前北京情况是，如果新生儿父母是单位集体户，大多数情况下的单位是不允许给新生儿落户的（有些单位允许），购房后就可以办理新生儿落户。

关于上学问题，虽说租售同权，但是由于上学资源的有限性，购房能够保证优先权。

另外，如果贷款买房，个税可以冲抵一部分贷款利息。

不管是落户还是上学，万不可选购商住两用的住房或者某些小产权房，平房需要谨慎选购。在购房前务必了解相关信息。

 3.买房贷款政策

    1）公积金贷款政策如何？（贷款条件，贷款额度，贷款比例，贷款申请等）

认房又认贷；二套以内可使用公积金贷款，二套以上不允许公积金贷款。贷款额度与缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，最高限额120万；购买二套的，贷款限额为60万元。同时实行区别化对待：如果户籍为东城或西城，购买城六区外的住房，贷款限额可上浮20万元；如果户籍在其他城六区内，购买城六区外的住房，可上浮10万元。

关于首付比例，也实行区别化对待：购买经济适用住房的，首付比例不低于20%；购买共有产权等政策性住房的首套住房，首付比例不低于30%；购买政策性住房之外的首套普通自住房首付比例不低于35%；首套非普通自住房的首付比例不低于40%；购买普通自住房且为第二套住房的，首付比例不低于60%；购买非普通自住房且为第二套住房的，首付比例不低于80%。

城六区：东城区、西城区、海淀区、朝阳区、丰台区、石景山区

    2）商业贷款政策如何？（首付比例，贷款利率，贷款申请等）

 认房又认贷。首付：首套35%，二套60%。首套房利率在基准贷款利率基础上可上浮10%，现在没有银行进行利率打折了；二套可上浮至基准贷款利率的1.2倍。

 4.选房技巧

   1）当地房子有哪些类型的产权？如何选择？

保障性住房：经济适用房、两限房、定向安置房、自住型商品房（现在对应的是共有产权房）；

                    购买时，需要一定的限制条件，比如收入限制等；上市交易有年限限制，比如经适房要求取得房产证5年后才可交易；在购买可销售的经适房时，需要交纳一定的税费（同时相比较同地段的商品房，经适房房价稍便宜）；另外，在选购时经适房时，需要着重关注经适房的户型以及其他房屋质量方面。

商品房，一般情况下产权清晰，也是限制条件较少的；选购时，主要关注持有年限、户型等内容。

房改房（又称为已购公房）已购公房：不同的区域有不同的限制，购买前有针对性的去做功课。交易时需要缴纳土地出让金。

商住两用房：目前商住两用房不允许转为商品房，使用年限短（一般为50年）；贷款受限制，升值空间有限；同时落户及上学都有限制。对于地段好的商住两用房，唯一优点就是租金还可（可租给商业使用）。

   2）户型有什么样的特点？选择什么样的户型更好？

    户型的特点，不做过多介绍了。详细介绍可参照@子期 的帖子：帝都户型盘点第二波 、面积是浮云，户型是王道(帝都看房一年记，那些没选上的户型)

   预算足够的情况下，尽可能选择南北通透的，且客厅和主卧朝南的、厨房及卫生间均带窗户的。

   3）所在城市对于二手房和新房的不同看法

  在帝都，对于新房和二手房的看法都不是太重要，关键看个人能够买什么样的。资金足够，三环内的新房（虽然少之又少），均可选购；预算不够，需要综合对比，远大新还是城区的老破小。

   4）二手房如何买（用什么样app查看房源）

  绿中介占据了半壁江山，最近还推出VR看房源，可以初步筛掉一些不满足条件的，提高效率。有针对性的再约看。

   二手房交易，详细介绍可参考@子期 的帖子：子期换房记：千万房产交易得到的买房经验(附北京二手房流程)

   其他中介有黄中介等。

  绿中介中介费率较高，其他中介可根据自己实际情况选择。

   5）新房有什么优势，如何选择？

   新房，主要是更切合现在人的需求，户型设计及规划更合理。比如，小区容积率的考虑、停车位的设计等等（好多小区均有人车分流，更便于管理）。在购买时，主要看户型、小区环境、周边配套（或未来配套：教育、医疗及交通），同时考虑开发商（涉及到后期物业管理）。

 5.买房渠道

   1）自行成交有什么注意事项

   自行成交的很少见，房屋总价值较高，自行成交风险太高。举例，某人购买的房屋，只户口迁出押金就50万，如果违约，成本太高。不建议自行成交。有种特殊情况，直系亲属之间的房屋买卖，对于交易流程熟悉，以及考虑到税费较高，可采取此种方式，但也需要谨慎。

   2）通过中介成交的注意事项

    同样不赘述，详细介绍可参考@子期 的帖子：子期换房记：千万房产交易得到的买房经验(附北京二手房流程)

 6.买房涉及费用

  1） 买房涉及哪些费用？（中介费，评估费，契税等等）及分别是多少

 绿中介一般2.5%，可谈空间有限；

评估费500~1000不等；

契税：90平米(不含)以下契税1%,90-140平米(不含)契税1.5%,140平米以上契税3%；

个税：满五年无需缴纳；不满五年，全额的1%或差额的20%；

增值税：核定征收，1%；减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。

  2）怎样省钱？

  中介费，有的情况下可谈；

税费基本上在选择房屋类型时，可选择满五唯一的房屋类型，可省去不少费用。

 7.整体买房流程分享

   如何签合同？如何网签？如何解抵押？如何办理贷款？如何交契税，过户等等？

  签合同及网签流程：

   首先操作人员登录存量房（二手房）网上签约系统，根据买卖双方的建议，在线填写买卖合同的有关内容。会成网签合同草稿版，交由交易双方核实；

   买卖双方仔细核实合同内容，确认无误后，操作人员从系统中联机打印房屋买卖合同的正式版，还有网上交易价格自行申报表或者是不动产登记申报表；

   然后买卖双方去房地产交易大厅进行备案，生成网签号。

如何解抵押？

  二手房解押的性质主要取决于抵押的性质，一般分为两种： （1）个人债权的抵押：带上本人的证件和债权人手写的收据或证明给债权人的流水账单（金额一定要正确），债务权人的身份证（或者是营业执照的复印件）等材料到交易中心办注销手续。 （2）银行的信贷的抵押：还清贷款，带上银行提供的证明资料，通常有（所贷款银行的营业执照的复印件、法人的复印件、委托人的复印件、其他的权利证明等）以及房产证到交易中心办理注销的手续。

如何办理贷款？

申请贷款----根据要求准备贷款资料---面签----贷款机构作出是否批贷的决议---到账。

如何交契税，过户等等？

新房交契税，一般开发商代办；如个人自行缴纳契税，一般在获得测绘图表后，去税务所询问小区是否可缴纳；办理过户由于涉及到开放商很多材料，一般代办；

二手房缴纳契税，缴税流程可分为三步：网上预审—材料准备—到场办理；

网签后，即可通过地税“税收征管系统”上传缴税所需材料（所需材料见下表），待地税通过后携带《存量房买卖合同信息表（纳税）》按照预约时间缴税。

所需材料：

然后可以现场办理。

 8.学区房特辑

 1）所在城市学区房有哪些特点？

 北京各区学区的特点，西城区学区比较均衡；东城区的学区比较佛系；海淀区的学区好的特别好，差的很差；其他区的学区可忽略。相对应的学区房，西城区基本上属于价值高峰；东城区现在多校划片，同时也是居高不下；海淀区今年也是多校划片，对于房价影响待考察。

 2）怎样选择当地的学区房？

  首先先评估自身预算，再考虑学区以及通勤影响，去选择相对应的学区。选购学区房，最大的一个风险，其实在娃本身。如果想拼娃，可选择海淀。如果佛系，可选东城。想要均衡，选西城。其他的，有待进一步细研究。