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最近，上海易居房地产研究院出了个《2019年上半年全国50城房价收入比报告》，南宁的房价收入比是12.3，相当于不吃不喝12.3年才能全款买套房，所以在南宁买房相当不易。

前言

相比于其他城市，南宁的房地产行业较乱。外收, 绑车位，没有预售证就卖，内定等层出不穷，让人心累。这还不算什么，南宁的房子多是精装修，分三个等级1000——3000，不管是哪个楼盘，都打着精修3000元的标准收钱，但是，其精修外包，据说也就400-800/平米。所以，南宁的房子交付时，拉横幅十分常见，江湖传言：没有拉横幅的楼盘不是好楼盘。按照3000的高规格装修标准，用的是高端品牌的物件，配空调。但是，现在的楼盘能送全屋空调的屈指可数，有趣的是，某些楼盘送全屋空调都能成为卖点，可想而知，这卖方市场是多么凌乱。还是说说那些注意事项吧。

1.买房资质要求

南宁未限购，买房条件相对宽松，只要准备好钱，流水和收入证明就可以了。

买房前要注意自己的征信，有没有小红点，买房前不要办多张信用卡，尽量少去借贷，不然面签时，银行会觉得你缺钱，担心你不能按时还贷而拒绝贷款。

 2.买房绑定社会福利

 中小学而言，就是就近划分，不要一味的迷恋所谓的名校分校，比如秀田小学，衡阳路小学之类的分校，分校的生源，师资怎么样还是未知的，如果真的很想上名校，也可以试试总部的学校附近的房子。

有些开发商会引进学校，可能会是所谓的名校的分校，但是以后还能不能用名校分校的头衔，都是未知的，所以，不要一味的冲着名校头衔去买房子。因为政策一直在变化，今年是这样，明年就不一定了。

3.买房贷款政策

 南宁房子很鸡肋的点就是很少楼盘支持公积金贷款，因为资金下来较慢，而且南宁是卖方市场，所以，不支持公积金贷款而买房的大有人在。

（一）商业贷款政策如何？（首付比例，贷款利率，贷款申请等）

1. 首套房商业贷款，以家庭为单位，首次购房。

毛坯20%+精装修 30% +维修基金 77元/平米

90平方米以下，契税税率下调到1％，90-143平米的，契税1.5％ （可在房子交付两年内交）

2.  二套

首付毛坯40%+精装修 30% +维修基金 77元/平米

3. 三套全款

（二）贷款利率

首套：各个银行的利率不一样，基本就是毛坯上浮15%-20%，精修上浮30%-40%。

要注意的是：部分银行支持精修贷款10年，部分支持精修贷款30年，所以要看好。

（三）贷款申请

准备好资料，去合作的银行面签。资料的准备包括：户口本，身份证，流水，收入证明，不动产登记查档证明等。

 4.选房技巧

1. 尽量不要选择小产权房，路边那种跟你说低于市场价一半买房的，你最好醒目一些，别被骗了。

2. 关于户型，主要是这样

◆户型方正

异形空间的利用率低，不方便家具摆放。而且风水不好，影响住户情绪。

◆通风采光

如果户型进深过长，会严重影响采光。比如阳台进深1.5-1.8米最合适，超过2米会影响采光。

带有双阳台的户型，通风会比单阳台的要好。

另外通风也跟楼栋朝向有关。

◆功能布局

要看户型动静分区合理。活动区的客厅、餐厅和厨房应靠近入户门的位置。休息区的卧室应该比较深入。卫生间要考虑方便使用，室内交通线尽可能便捷。

最好卫生间有窗，不然会影响通风和采光。

3. 新房和二手房的选择方面：

南宁是一个二手房倒挂的城市，我个人更青睐于新房。因为新房便宜啊，又是新的，各种税少。但是

新房也有很大的弊端，交房后装修又是很大的一笔费用，配套设施不完善，可能烂尾，可能交房时间延后，可能会出现看不见的质量问题，学区未定，地铁规划可能会变化，生活不方便等等。所以，买新房多数就在赌，有可能会有较高的升值空间。

二手房就很好了，房源怎么样是看得到的，方位，设施是否齐全，学区是什么，离商业有多远都是到了，所以就是“看得到的”。

个人建议：如果是自住，可以买二手房，尤其是家里有小孩要上学的，二手房就很好，买名校总部的房子，价格也没有那么高，都是实实在在的东西。

 5.买房渠道

新房的买房渠道主要有两种：自己上门的，分销商带来的。这两种还不一样，受到的服务和后续的待遇都不同。首先，自己上门的客户，信息来源比较单一，就是从网上了解，职业顾问告知的，可能会存在一些盲点。其次，价格只能是售楼部那边给的价格，很少会有优惠，当然如果你有关系弄得到优惠也是另说。还有，资料的准备基本就是靠自己，或者去问置业顾问，连个商量的人都没有。所以，我非常推荐你选择分销商。

就是楼盘让利给一些分销公司，让他们帮忙推广，并支付一定的佣金，这个佣金是楼盘自己支付的，和消费者无关。而作为客户，我觉得一定要多占便宜。

选择分销商有几个好处：

1. 能给你提供楼盘的信息更全面，利弊分析。

2. 能按照你的需求，给你提供不同的楼盘之间的对比，横向和纵向的对比。

3. 会有返现，这个要提前问好经销商，说好金额。

4. 可能会有优惠。

5. 他们提供接送看房，帮忙提供资料等一些其他服务。

6. 遇到事情可以商量。

不过也不要过分依赖分销商，因为他们会让你买房，这是他们的终极目的，一旦你动摇了，他们还是会一直坚持让你买买买。

 6.买房涉及费用

90平方米以下，契税税率下调到1％，90-143平米的，契税1.5％ （可在房子交付两年内交）

 7.整体买房流程分享

 南宁的楼盘大多是没有预售证就开始卖的，一般是先交付定金，预售证下来之后，银行面签，就付首付，然后领合同。拿到备案证明就去交契税。

 8.学区房特辑

学区的注意事项：

1. 购买新房时，不要只看楼盘的沙盘和规划图，因为规划图就会朝着有利的方向去做。比如，某楼盘三公里外有三中，衡阳路小学，规划图就做的很“精彩”，让你感觉买了房子以后孩子就能上这两个学校。但其实，该楼盘附近就有规划的中小学，未知的中小学。所以，不要只听置业顾问给你介绍楼盘的好，还要去细细打听楼盘的不如意之处。所以，要学会自己看规划。

2. 要关注该楼盘所处的位置，在前两年能规划到哪所中小学，这样做到心中有数。当然，后续房子交付以后，学区的划分是以教育局划分为主的。

3. 问清楚什么情况下，子女可以就读划分的学校，比如有些是毛坯交付后就可以的，需要一些证件之类的。

个人感悟+总结

1.  我一直认为回广西人回南宁工作基本是靠情怀，因为经济发展真的。。。现在完全是卖方市场，反正房子你不买总有人买，最热门的五象新区，很多楼盘是外收几十万还有人去抢，我一朋友就是交了20多万的外收，不开票的那种，也只是抢到了三楼。在南宁买房的顺序不是摇号，选房的顺序是这样：全款优先，接着是精修，绑车位，最后是按揭的客户。

2. 买房前，一定要想好自己的目的是什么，投资还是自住？还是二者兼具。投资的话就看地段，地铁，商业，学区。自住的话主要是看自己住的是否舒服，学区，商业等。还有，每个楼盘的定位是不一样的，刚需，刚改，改善的，都不一样。所以明确了自己的目的，就已经筛选出了很多房子了。

3. 不一定要买五象新区，看自己的工作地点在哪里，看自己是否适应老城区，其他区域很多不错的楼盘。

4. 买房后，及时加入业主群，避免错过一些信息。但是也不要被业主群的人带着走偏了，理智看待一些问题，毕竟买定离手，不是吗？

5. 看多了南宁精装修交付的维权事件，各种纸皮门，漏水之类的，很忧伤，也没有承认出来主持大局。其实，最后买单的还不是消费者。

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