记得整个夏天，北京的地铁口不仅有派发“游泳健身，了解一下”的健身房会稽，还有一大波专盯着下班路上的白领，推销只要几十万首付的北京房子。

北京房子首付只要几十万，太吸引人眼球了，出于好奇，当时接了很多传单。回家仔细翻看，才发现期中大部分都是公寓。最近小半年，身边越来越多的北漂人人开始在北京各地买了公寓。

国庆期间会昆明看房，中介也在一路推销各种公寓，一路列举了一堆买公寓的好处。看着公寓从北上广一线城市火到三四线城市，身边也有不朋友在北京、天津买了公寓。自己也有些蠢蠢欲动啦，查阅了购买公寓的一些资料，咨询了地产行业的朋友，才发现购买公寓有以下六大硬伤，在纠结买公寓还是买普通住宅的朋友们可以一起来交流一下喔。

和普通住宅相比，公寓有6个硬伤，严重影响它的升值潜力和价值。

硬伤1:土地使用年限短！

商业性质的公寓土地使用性质上大多属于“商场”、写字楼或酒店性质。这类商用公寓的土地使用年限只有40至50年不等；而住宅性质用地的使用期限为７０年。请注意：土地使用期限都是从开发商拿地开始算起的，而不是你收楼的日子算起的，所以你实际得到的使用期限更短。

朋友的例子：他曾经在深圳看过一个公寓。在福田中心区，全新公寓只要每平方6万，简直便宜得让人无法想象。结果，了解后才发现，开发商1997年拿地，开了酒店失败了。于是这两年改造成公寓再出来卖。也就是说实际上它只剩下２０年的使用期限！

最让人头疼的是产权到期了怎么办？住宅性质房产到期了应该有偿还是无偿续住这个问题还是在讨论！政府可以允许有偿续住，费用也不至于太大，因为它关系到民生和社会稳定！但是，商用公寓土地年限到期后是肯定需要补高额地价才能继续使用。这一点在各地都有很多先例的。

硬伤２. 不能落户，无学位

购买商用公寓是不能入户的。虽然不少商用公寓地处市中心，附近还有名校，但因不能落户也无法入读附近的学校。所以有很多的公寓打着学区房的宣传可以直接判定为是虚假广告啦。

硬伤３．银行贷款利率高，年限短

虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批最高五成、最长10年期的贷款。而普通住宅可获最长30年、最高七成的贷款。

而且，公寓不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用公寓贷款利率一般为基准利率的1.1倍-1.3倍，而住宅贷款利率多是上浮1.05-1.1倍。(各城市/各银行会有少许差异，但是同等条件下，公寓的贷款利率肯定更高)。

硬伤 4.管理费、水电费更贵

商业公寓的水电费、管理费比普松住宅贵很多。很多公寓是不可以明火煮食的，对家庭而言也是相当不方便。目前广州商业物业用水收费标准为4.11元/立方米，用电收费标准为0.9885元/度，但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米，用电收费标准仅为0.61元/度。另外，商用公寓的管理费一般都要2.8-10元/平方米/月，比普通住宅1-3.8元/平方米/月价格要高得多。

硬伤5:高税费，转手交易难

商业公寓最大的弊端是，买卖的税费很高，导致很难转手。根据政策，住宅二手交易满2年可以免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。公寓土地增值税的征收一般按照出让土地增值税的高低实行四级超率累进税率，即按照增值额的高低，对增值税部分征收30%-60%的税费。

此外，商业公寓还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。公寓各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-14%。而普通住宅的二手交易通常各项税费加起来只有3%左右。

硬伤 6. 升值慢，升值潜力有限

因为以上的种种弊端（主要是转手难），商业公寓的升值比起普通住宅是慢得多的多！

举个之前群里看到的一个朋友的例子：去年，她买广州鹿二堡的时候，一平方25000大洋；那套新公寓的价格也是一样价格。现在鹿二堡的价格是每平方40000大洋，而新公寓只要30000大洋。这还是在广州楼价暴涨的情况下，如果楼市不好的话，可能压根就不会涨！

我是潇潇，感谢和大家一起交流，追随大家在变得更有钱、更美、更优秀的路上！