我买房过程的坑，你们别再跳，就挺好的啦。

简要：（1）现在的房子，不管是谁开发的，多多少少都会有问题。比如有的房子不是市政供水，用的地下水，所以日常还要买饮用水；比如有的房子刚交房时候，地下车库三层下雨就漏水。这些是不错的品牌房企，都会有问题，像碧桂园跟恒大这样快速发展的公司，小毛病更少不了。

（2）三分看品牌，七分信运气，买之前要广泛看，用心评估，这是顶有用的一个过程。

怎么看品牌？后边会罗列几个看盘的问题，问完之后心里应该就有个参考逻辑了，我先说说概况——恒大碧桂园这样儿的大品牌，一般是当地所属片区房价前几的房企，他们突出在让人惊艳的户型设计和华美的简装，再加上晚上的量化和示范区的花花草草，直白的说就是比小开发商的面子工程做的足，这些也同时加到房价里了。非常时期比如现在的疫情，他们为了业绩能大规模降价，但是成本也摊薄的。特别差的开发商，比如在苏州就一两个楼盘，而且口碑还差，那就更不要选，因为有问题了会不靠谱（但是口碑还可以的小开发商，一般刚开始卖的时候便宜，都是适合投资自住的）。主要看那些中等规模的房企，比如在苏州开发了十几个楼盘，有些楼盘的口碑五星好评，房价有优势、房子平均也还可以的。（但是如果恒大、万科某些楼盘在苏州降价很多，也可以选，这就是运气的选择了）。

（3）顾虑应该有，但不要等到钱凑够了再下手。房子是个必需品，但有时候它的本质是个理财产品，购买的过程就是跟市场博弈的过程。市场不好的时候，家人凑钱买了，之后心态跟状态也会更务实，只要不是十分不靠谱的人，我们都能还的了钱。第一步心里压力会很大，但是一定要走出去开始选才有好机会好房源。

（4）重大的决定，夫妻二人多商量，多分析利弊，会越辩越明，不要相互否定。感觉夫妻关系里，男女的组合总有明确的分工，如果一个家庭有一方不管从事什么专业，如果他的性格偏主动性，又很好学，那么买房、买车、理财等，在这个家庭里，这一方就会多思考一些，就要适当多付出一些。如果性格都偏被动接受，那么遇到某些事儿的时候，男性个性好装逼，女性心思细腻重家庭，女性可以多参与，做好掌舵人。因为一个家，两个人彼此扶持才是相得益彰而不至于两败俱伤。

（5）买大件儿不要害怕厚皮脸。如果最后选定两三套，交钱之前找找人，指不定就有人能帮忙争取个优惠，有些优惠确实存在举手之劳里。

（6）买房子的流程是这样儿的：看——选——找人——定——签——交房——装修——入住——后续或住或卖或空着。（任何事情的第一次，一定要按最全的那个流程走下来，而且每一个节点都不要惜力，比如我同学装修她的第一套房子，她把同户型的32层楼的邻居的房子装修看了一遍，然后装出了自己十分满意的欧派，而且成了装修行家，这就是第一次做事的魔力。这样儿以后遇到的类似问题，自己就基本能是最专业的。）

看（买大件一定要自己先有数，而未知领域只有多去看才能逐渐有数）——选（根据自己的核心指标，多筛选意向房源，最后锁定两三个）——找人（身边可能会有人有渠道争取到优惠，可以联系问问）——定（订房，交认购金，有很多活动，有送家电的送物业费的，该争取争取，买房子能省一点是一点咯）——签（签合同，合同条款看仔细）——交房（交房时候，找个干工程的人跟着去验房，小问题可以忽略，但是像面积缩水很大、墙壁空鼓、漏水等问题，开发商有些是会处理的）

接下来是看房选房的过程：

一、购房群体

购房群体从客户层面主要分：自住，投资+自住，投资。单纯自住的房子，一般主要考虑物业、配套、户型等核心问题；投资的房子主要就是地段儿（交通是否便利、位置是否是城市发展的核心方向、配套是否有重要的医疗和学校、租金收益等）；投资+自住的就是购房人在这几个因素里的倾向了。学区的属性不在这个类别里界定，但是会兼具自住投资吧。

购房群体从我们卖房人的角度说，是分刚需客户、高端刚需客户、刚需偏改善客户、改善型客户、别墅客户。做这样的一个区分是为了给楼盘定性，方便锁定目标客户，方便我们更好的去拓展客户。从这个层面说，你们现在要去看的楼盘应该偏向新房的高层和二手房的学区位置。（这个是一般而言的概述，看房子的过程也会有你们意外相中的房子另说。）

二、目标房源

所谓目标房源，要看关注的重点目标是什么？干扰因素很多：地段、环境、物业、品牌、户型、配套等等，找准1-2个能帮助自己筛选房源，比如我就要价格便宜的，我就要物业好的，我就要环境好的，我就要有医疗和生活配套的，我就要学区的，明确了核心的点，选定的房子就不会总嫌弃这个房子的不好，哈哈，有点儿像选老公。

三、看房过程要问清楚的问题

1)       咱们小区是哪个开发商开发的？这个开发商的品牌履历是什么？

2)       咱们开发商在苏州片区还有什么盘呢？都交房没？（问完私下上安居客，看这些楼盘里的论坛或者评论看口碑如何）

3)       咱这个小区占地有多大？都是多少层的？在卖的是多少层？哪栋楼的价格最高呢？小区有没有幼儿园小学啥的？

4)       小区周边的配套有啥？有没有超市、医院啥的，都是在建的还是已经运营的（这个去实体看过之后基本就能明白个七七八八了），如果有学校的话，上学名额是怎么定的？

5)       我们去看看样板间吧，户型图必须明确看，咱们小区物业是哪家？这个物业还干过哪个小区的？（然后私下安居客上查查口碑就好了）

6)       咱们小区是毛坯还是精装的？精装交付的都有啥？

7)       咱们楼盘首付能分期吗？最近的优惠有啥？房价多少钱？给算算实际的首付、月供和放款吧。

8)       花点儿时间多去看这些楼盘，看的多了，就找到有眼缘的房子了。