为了方便阅读，建立了商铺投资笔记专栏，先把前期写的几篇移动过来，后期关于商铺的话题都会发到这个专栏里面，感兴趣的财蜜直接关注此话题即可。

（第一篇，写于2020年1月9日，此贴仅发表于她理财论坛，著作权为肉球儿独家，请勿转载使用。）

前几天小她论坛的几位朋友都问及商铺投资问题，我今天正好没什么事总结一下。我最近几年确实是投资了几个商铺，但是也不全是成功案例，先说说失败这个吧。

先看这张截图

这个我和我的租户之间的对话，从这个截图能看出来，最后她确实被我说服了按时给我交租了，但是我自己也知道下一次不知道还能不能正常收

租，这个铺子很有可能会投资失败。可能会以很低的价格出租，投资回报比很低，也可能都租不出去，白白损失400万，以及这400万用于其他投资渠道的收益。

当时购买价格是400万，我首付了大概300万，贷款了100万，当年投资的时候这个铺子在大型商住社区楼下，底商，属于典型的靠小区的住户就能养活的旺铺。这一块地也是在地铁口，万科开发的，在一个十字路口把角，L型门脸儿，最最典型的旺铺标配都有，买的时候很多人抢，我还是靠竞拍得到的。

从地段、开发商、商铺的选址来说都没问题。那么为什么会如同商户描述的现在人很少，周围的铺子都不景气呢？真是天有不测风云，我刚投资完不到半年时间。国家就出台了商住房限制交易的政策，导致我购买的商铺楼上的住宅还未销售的部分（听销售说还剩大约30%左右）都没有成交，而之前已经给了预付的70%的人，有一半以上在找开发商退款。开发商没有退，他们就一直拒绝收房，也不入住。

由此可想而知，小区都没有人住那我的商铺里面做什么生意都是枉然，人流才是财源啊。如果住满了能租到13到15一平，但是后来我不得不以8元一平出租。商铺的租金算法：月租=日单价*30天*平米数，比如我这个铺子如果小区的住户正常接房入住，按照该地区邻近几个成熟小区的市场均价，每月租金：14*30*80=33600元，而我现在却只能租到8*30*80=19200元，即使这样我这个商户还在让我降价，希望我能降到6块一平，我疯了，那不是直接放血吗？于是有了上面这个对话截图。

（补充一个点：商铺收租的行规基本没有月收租的，我只是方便大家计算，就平均到月啦，正常基本是压二付三，压二付半年，压二付一年这样的。）现在商住的限购政策好像松动了些，但是交易成本仍很高，同样是变相限购商住的意思啦，加上楼盘销售的高峰期已经过了，现在谁会再花钱买一个2015年开盘的商住房呢？所以目前来看很大概率这个商铺买砸了，只能祈求以后这个小区陆续有更多人住进来才能解套。

邻近那些旧小区哪怕也有很多是商住房，但他们是前几年就交房了的，里面的人基本都住满了，国家颁布的商住房限制买卖的条令，只是对住户成交有影响，对这些小区的商铺却是极大利好，因为这说明里面的住户被紧紧套牢在这里，人流紧紧被锁定在这里。

总结一下这第一个案例失败的教训：政策性风险。这也是在目前的中国投资地产最大的风险之一，这个不用我阐述了，如果哪天国家一纸令下要收房产税了或者没有学区房政策了，那各位手里的房子也都会受或多或少的损失。但是我们活在这个地方这样的风险说实话很难避免。

最近有朋友介绍我去泰国购房，我过去看了一次说说感受，他们那边的房子确实是永久产权，从地基到领空都算做购房者自己的私产，我在曼谷看了几栋，确实很便宜，200万就能拿下来一套四层楼，带花园的300平的别墅。但是我个人认为环境并不乐观，一来房子太便宜了，华人很多在泰国都自己有多套房，谁会来租呢，二是，经济增长慢，你想靠房价翻番不知道等到猴年马月，三是，人生地不熟万一遇到出租出现问题怎么维权，看了一圈决定放弃。

第二点，成功的经验

另外还有几套商铺都是比较成功的，商铺投资成功的定义有三个维度：首先，周边人流商业日益成熟，租金越来越高；其次，商铺本身的地皮价值攀高，即使转卖也已翻倍或翻数倍；再次，商铺换租户少，租户和商铺之间黏性较强，做成了老店，这样的话你想赶租户走他都不会走，因为搬迁对他的损失比你大数倍。

先说说最成功这个，我手里有一个铺子，当然准确的说是我名下当年由我父母购买的一个很大的铺子，300多接近400平吧，一层底商，就是这样一个超级旺铺。租给一家火锅店，已经12年了，这个店越开越火，火到老板想把我们的铺子自己买过去，也不舍得搬迁，他多次带着礼物来找我，企图说服我转让给他。（因为他找我爸妈说不通，我父母是商人，他们不会把一只膘肥体壮的奶牛拱手让别人来挤奶，我相对没经验，又在我名下，有售卖的决定权）但是我虽然年轻也不傻啊，每年租金递增10%，按季度收租金，这是比什么基金股票都靠谱的稳当收入我为什么要卖呢，所以后来租户被我拒绝几次后也就不抱希望了，只希望我们不要无故涨价就行了。当然我们也不是无良商家，不会杀鸡取卵，各赚各的钱，相处甚是愉快。

说说这个商铺的选购经验吧，其实也是运气，当时这个商铺的开发商在尾盘时出现资金缺口，银行不可能短期给他贷款，他认识我父母，于是给我们家借钱。然后用他们自留的商铺做抵押，后来因为这个地产商拍的其他地块的项目马上要启动，资金周转困难，就直接把商铺低价抵债给我们家了，写的我和我妈名字，产权占比7:3，我是绝对大股东嘿嘿。

这事看似偶然其实有两个要划重点的关键词：尾盘、开发商自留商铺。熟悉房地产的人都知道一般开发商都会有一些自留房或者底商，以备不时之需。有的是留给施工方抵债的，因为这样的方式抵债可以减少很多税金，施工方有自己的一部分房子担保，也心里有数在质量、工程上都会更有保障。有的是留给关系户的，有的就是自己觉得好舍不得卖，打算留着自己经营的，所以，几乎所有的开发生都会捂盘一小部份，不会一口气全卖了。会在资金紧缺时拿出来抵押变现，特别是在尾盘，项目要结束时，为了尽快结项，抽身去下一个项目时，会做尾盘的低价抛售。不只位置好，价格也美丽，所以，不要以为尾盘都是别人挑剩下的，很有可能在尾盘买到低价自留的宝贝。

所以我相信论坛中有些嗅觉敏感的朋友，看到这里就有办法了，买商铺前一方面要自己小心选择比较商圈、位置、价格等因素外，最好通过各种关系认识一下开发商，如果不认识，最少也可以给售楼的人打听他们尾盘自留铺面的情况，当然售楼人员不一定能完全作主，但是万一你运气好，顺藤摸瓜摸到了呢。你一定要相信开发商的自留铺，开发商自己才知道哪一间商铺是这个项目中“铺王”“小铺王”“小小铺王”。他们比我们专业，不要太盲目靠自己的主观感受。

未完待续，回头写（二）