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两年前我开始学习理财，也接触了分散投资的理念，学理财之前我基本100%的财富都在房子里面，后来试水了股票、基金、P2P。各自放了大概150万到50万不等的本金。

今年股票赚了一点点，三年拉平来看还亏了好多、基金还在横盘微赚的阶段、P2P分了三个平台、投哪儿、指望、她理财，现在投哪儿出问题了不知道本金能不能拿回来，希望后面这两个平台靠谱吧。

来回折腾两年一对比结果，发现还是房产才是最稳当的，即使偶尔租金低一点，那租金还是有保障的，至少房子还在那里吧，而且目前的情形来看，房子虽然不再暴涨，但暴跌的风险远远比股市低、也比P2P跑路和清盘的风险低，这个是血泪经验，所以今天我还是来好好更新帖子，写写怎么投资商铺吧。

上两篇帖子写完后好几个人给我留言，请我具体介绍一下怎么选旺铺。目前我和我老公家里有五套商铺，两套在北京，有三套在南方的另一个直辖市，是我还在上学期间和结婚之前由父母出资陆续购买，产权有70%写在我名下的铺子。

之前提到了我手里有一个接近400平的超级大旺铺，十年没换租户，生意暴好。那个是当年我还在上学时爸妈从开发商那里抵债来的，这样的机遇可遇不可求。我手里还有两个比较旺的小铺子，分别是30多平、40多平，是我毕业后自己操刀买的，今天我来谈谈怎么选小面积的旺铺，我这两套小铺都是我自己选的，没有经过开发商。

据我了解，在北京，目前这几年很多小铺都是没有独立墙体的半自主型商铺，什么叫半自主型呢？就是很多是商场某一层的一个分隔空间，比如某某大型商场的第6层、负一层通常是有统一规划用来做餐饮的，空间是大开间没有墙体，但是你可以购买到这其中的某些面积。这样的半自主型商铺通常由开发商统一招商，在售卖时会打出“省心当老板，不愁租客”这样吸引眼球的广告，还会把前三年的房租一次性折算给你减房费，但是恕我直言，我不建议买这样的铺子，为什么呢？

首先，这样的铺子租金低，实际到手的收益也就6%到7%，你别相信开发商承诺的8%、10%，那是他没算你买铺要交的税、后期铺子的物业、暖气、管理费。只是把租金和房价简单相除得到的数据。6%的理财，连小她小目标都比这个强很多。

这样的铺子由开发商统一招租，统一定价，为了招商顺利，让商家尽快入住盘活整个商场项目，开发商就要从大局考虑，全盘统筹，一般来说都会定比较低的价格吸引商户进来。

其次，购买者没有自主权，统一招租和帮开发商集资款没啥区别。你自己没有招商权说白了你就不是真正完整的业主。只是给开发商集资送钱去的，一般来说这样的铺子会有一个协议，就是前5年、10年、20年由开发商统一招租，多少年后你可以自己招租，这个时限其实已经把你能培养自己的铺子和商户粘性的黄金时段给错过了，后期如果商场经营不得当，你铺子拿回来以后想再招租；或者就算经营得当，几年后你收回来想忽然抬价租个好价格的概率都非常小。我给你打个形象比喻，就如同一个男人和一个姑娘签署了一个合同，从20岁到30岁你给我当合约情人，我每个月给你生活费，30岁以后你可以自己嫁人一个道理。30岁后你去哪里随便嫁人？

再次，增值比实体单独空间的铺子慢，这个能理解吧，谁愿意二手接一个连墙都没有，转让税还和有墙的商铺一样17%的所谓无形的商铺呢？你会买吗？不用我多说了吧。

所以，这样的小铺不要选，尽量选自己有独立空间的，闹市区临街的、或者小区楼下，可以靠楼上入住的固定客户养活的小商铺，这样的铺子在北京会比较抢手，一般要在早盘购买，划重点啦：小铺子要在早盘买！我第一篇帖子里面提到的开发商自留的尾盘铺王一般法制不适用小商铺，尾盘旺铺一般是大面积的商铺，别混淆了！之前帖子里我分析得很清楚，尾盘的自留房那是用来抵债用的，自然不可能留些个40平、30平的铺子用来抵债，那要抵多少家，多麻烦，基本都是几百平起跳的大铺子。

那么，小旺铺要怎么选呢？以下有几个建议：        第一，地段地段还是地段。选商铺和住房不一样，在商言商，铺子不是住房不需要在山清水秀环境好的地方，而是应该选在人流多的商业区，哪怕很吵、很杂、很乱，只要有购买力就是好铺子。小铺子一定要选在人流多的地方，商业区、步行街、小区楼下，哪怕是二手买如果转让费不是特别高也比选在人流少的地方的大铺子好。

第二，最好要有供水，和燃气。很多铺子里面是没有水和气的，有水和气的商铺可以做餐饮，理发店，这样的铺面购买时价格更高但是租户粘性更强，互联网商店的兴起对很多行业有致命冲击，唯独对小吃店、理发店没有太大冲击。

第三，要选门脸儿大的。数学好的同学可以想一下，同样的面积扇形、正方形、长方形、L形，哪一个的外接面积大？当然是扇形、长方形（长这一边是门脸儿的）、和L形（把角落，有两条边都可以做门脸儿的）外接面积大了。明白我说的意思吗？外接面积越大，展示空间就越大，能看到的人就更多，陈列的东西也越多，租金也越高。

第四，最好选60平以下的小铺，船小好掉头。我这两个铺子当时买的时候并不贵，都在100万以下拿到的，这样的资金量对论坛的很多网友都是小意思，可以先拿来试试手。同时对租户来说也没太多压力，他们也会想试试吧，反正每个月也就几千块租金。小铺换租比较容易。

第五，首次投资者尽量避免一次性在一个盘买多个小商铺。这个不用说了吧，不要将鸡蛋放在同一个篮子，特别是首次投资商铺的人，一定要尽量多试点一些区域，我们家的五套商铺有三套不在北京，在北京的两套也不在同一个城区，不是同一个开发商，狡兔三窟，东边不亮西边亮嘛，试试那个区域好，以后再跟投嘛，有的人听信售楼人的吹嘘铺子买在一起好收租，结果买了一层，出租率特别低。

第六，尽量少换租。有人说“铁打的铺子，流水的租户”这个观念我很不赞同，商铺和人一样都有自己的气数。兵家常说“一鼓作气，再而衰三而竭”。商铺也是一样，总是换租户的铺子不会是旺铺，一则换来换去租金受损，二是租户都是聪明人，租之前都会做调查，如果知道你的铺子换了10个商户每个都做不好，谁愿意来租，所以我上面提到的这个80平的，我宁可帮他想办法，让他改结构也尽量不换租户。