以后买二手房垫定基础，先做好功课，再实际操作，从中吸取经验之谈！

买二手房一定要换钥匙，买房不要超过10年。

1 、【质疑】以后签字，合同，任何事都要看清条款，有疑问必须问清楚

2 、【证据】事关重大，必须要留下证据，录音录像

3  、【不要想当然】  中介说本市没没有房就是首套，自己也应该在网上查证，去公积金中心查证。

二手房一下首付应该给谁？

 1、办理贷款初审当天，买卖双方到银行做资金监管，首付部分冻结在买方银行卡中。房子过户到买方名下之后双方商议时间到银行解冻首付，解冻后直接打入卖方银行卡中。

 2、买二手房时，首付放到买家的银行卡里，被冻结（有没有被划走记不清了），贷款（也是打到买家的卡里，被冻结，看得见动不了）下来后，一起打给卖家。走的是房管局资金监管程序。

等买家贷款资质审核通过，我再去银行结清贷款。

中介就要求买家立马全额支付中介费？中介费不能一次性全付清谨记！

房子贷款还没办下来，过户手续还没走，就要求全额付了中介费，万一后面中介不给力，办事不积极怎么办，万一后面处理问题不上心怎么办？

  所以在签订这个中介合同时，一定要把佣金支付时间问题沟通好，比如签合同时支付一半佣金，等过完户收房时再支付剩余部分，相信这么一来，买家就不会太过被动

3、一般这时候中介会开口要中介费了，可以缓两天再给，敲黑板！重点！就算给，这时候也不要一把付完，可以先付一半，因为后面还有很多流程没走完，而这剩余的一半中介费，就是你拿捏一些不靠谱中介的命门所在。

4、中介会孜孜不倦地要剩余的中介费，还是一句话，流程没走完，不能给，我当时是坚持拿到房子钥匙的当天给结款，只要房东给我钥匙，我立即给中介结款。

卖房有哪些猫腻？

（1）采光不好的房子就只约晚上、下雨天看房（去楼上楼下看）

（2）采暖不好的，夏天卖房

原因是楼层水泵压力不够，一放水慢腾腾特别不痛快，后来别人教她约买家看房的时候每个水龙头下放一盆满满的水，看房的再去开水龙头的概率就降低很多，然后很快卖出去了。

（凡是不寻常必定有猫腻，如果看到什么奇怪的现象，那么就思考一下会是用来掩盖什么，然后亲自试一试）

（4）临街或者噪音大的就冬天卖房

什么都得要求白纸黑字写明，口说不凭，这个很重要。

2、家具家电赠送明细要精确到物件本身并写到合同里，不要担心跌份儿，这是契约精神的表现。对了，入住时间也要明确（白纸黑字写明）。

中介费水份很大，能讲价一定要讲，不行的话直接换中介。

2. 签合同之前要确认好的收房时间。买二手房本来就是为了能快点入住，所以收房时间肯定是需要确认好的，

1、不要轻易告诉中介你的底价，告诉他的价格要在你真实的预算再减3、4万，我就是因为跟这个中介聊太多，

2. 自己的底价原则一定不要太容易就被中介攻破，不然会让你一加再加，每一次加价也不要加太多，5千一个坎的加，这个过程真的煎熬，而且累。

3. 中介费最应该记住的就是不要付全款，不要付全款，不要付全款！

4. 谈中介费的时候立场一定要坚定，

不同中介看房子把房价炒起来的，要果断只找一家中介

跟不同的中介看同个房子，自己给自己抬房价。。

2、把房源透露给别的中介，相当于给自己找了n多的潜在竞争对手

3、把底价告诉别的中介。。。。。

要认真仔细核对原户主户口有无迁走？

1、到当地派出所核对房子户口！ 买家可以提出让卖家陪同去派出所验核户口，卖家没有问题的话，没有拒绝的理由。

2、要确保买房前是否已结清物业费水电燃气费歌等费用。

3、核对房子的具体信息，到房产交易中心查询是否有抵押，要看房子有没有被抵押出去或贷款还清了没有。

去办理过户手续，要带齐原始证件及复印好资料、银行卡，避免多方折腾，白跑一趟。

银行评估费是可以不用交的。

打印无房证明，要带一家3口的身份证、结婚证原件、复印件。

带身份证原件及2份复印件、结婚证原件及复印件（背面都要复印）、公积金联名卡、户口簿、还款账号（银行卡）原件及复印件一份、房产查询证明、房产证复印件、二手房买卖合同（原件及一份复印件）、定金收据、银行的房产询价单（复印件），记得就这么多，所有复印件均要签字。

面签时业主也要一起去，业主要带身份证、收款账户（银行卡）原件及复印件，我们要带身份证原件及复印件、资金监管协议原件。

 二手房交易有好几个阶段：

1、看房

2、付定金

3、签合同

4、贷款

5、过户

  1、查册费：140元（看房子有没有被抵押出去或贷款还清了没有）

  2、按揭代理费：6000元

  3、个人所得税+契税：房产局评估房屋总价的1%+3%

    4、房产局过户工本费：793元

     5、担保费：3250元（这个好像是付给公积金管理中心的）

      6、中介费：1.3万元，行规是2%

选房：朝南 不临街 不靠马路的

建议大家在选房时注意：根据自己的实际需求去选房。装修是要考虑的一方面。 

房东可能把产权证抵押在银行贷款（1、房东可能有其它借贷无法偿还或有经济纠纷，一但首付给房东去银行还贷款解押出产权证，还没来得及过户被法院查封或扣留那就财房两空了。）

 所以在二手房交易时一定要注意，最好先签订中介合同，然后再找房源定房子，这样才不会遭遇被动提价，或者在遭遇时，能拿出原先的合同约束中介。（什么都得要求白纸黑字写明）

商贷开具流水证明，注意车贷也是要还清的哦，还有深刻感受到信用卡的重要性，不要逾期，能少开卡就少开，按需使用，个人诚信就是通行证，借呗等网络借贷要禁止。

办理组合贷。组合贷，顾名思义就是公积金和商贷的组合，签买房合同的时候算好卖房所用周期以及买房走程序的时间，这就是所谓的连环单，自然是首付款时间、付款方式、过户时间、交房时间、户口迁走时间，

如果有户口在，要预留户口保证金，

物业保证金，一般2万，用于交房的时候确保结清物业费水电燃气费歌华有线等费用。

    做好请假的准备。毋庸置疑，所以的环节，除了签合同以外可以在周末，其他包括网签、面签、缴税、过户等等都要请假，

买二手房，和中介斗智斗勇的全过程

 二手房买卖中介是绕不过去的一道坑。

一、看房期

一开始我们就锁定了周边几个小区的房源，所以就在小区附近找的中介，不是链家这种大型连锁门店。小哥人挺活泛，根据我的情况带我看了周边几个房源，最终锁定了一个老破但不算小的房子，社区环境差强人意，但胜在房子户型空间不错，预算有限，里子和面子总得选一个。

阶段tips：

1、同一个房源，一定多找几家中介带看，每家报价可能不一样，这个差价就是你砍价的起点价。

2、避开中介小哥，找小区保安或者门口的小店主聊聊总是没错的，会打听出来很多信息。

3、如果熟悉周边环境就算了，不熟悉的话建议不同时段多去几次，绕单元楼走一周观察周边环境，如果有精力，把小区各出入口溜达一圈，最大限度做到心中有数。

4、不要被中介的催促话术乱了定力，这个阶段中介以任何名义要求收费都应该怼回去。

二、签约期

房子选定了之后，中介、房东、买家三方一起坐下来讨价还价，这时候中介的作用就是和稀泥，不要指望他会替你说话，具体的还价尺度和砍价技巧还是需要自己把握。这是签约前最重要的一步，关系到你的核心利益，如果是精装房，除了价格之外，连哪些家具家电要留下都要谈到。

跟房东谈完了价格还没有结束，要接着跟中介谈中介费，虽然中介费有市场约定俗成的价格，但砍价空间还是蛮大的。链家是2%还是2.5%来着，我忘了，路边普通的中介大概是1%-1.5%，有还价空间。

这些谈完了之后就要签一个初步的三房合同了，在签之前，我要求房东再带我们去看一次房子，因为之前都是白天去，当时是晚上，我想确认一遍晚上楼道和房间是什么样，确认无误之后方才签了字。

签字之后就是给定金了，约定多长时间之内凑足首付款帮房东过桥赎回房本。

阶段tips：

1、如果没想好，不要轻易答应中介三方坐一起聊聊的邀请，因为到时候你会很被动。

三、过桥期

二手房一般都会有房贷在身，所以在交易之前需要把上一个周期的房贷先了结，这时候房东会拿你的首付先付给他抵押的银行，把房本赎回来，然后才能给你过户，这个叫做过桥。理论上和实际上都是会有风险的，怎么避免呢？没办法避免，既然大家诚心买卖只能信任彼此。

此时中介第一个不靠谱的点来了。前房主贷款行是徽商银行，我们前期一再跟中介确认这笔钱要存到那个银行卡，中介每次都说哪个都行，不影响，于是存到了老公的工资卡中信卡里。结果去了徽商柜台说不行，必须要徽商自己的卡，好在我随身带的有，又步行去了一公里外的中信银行转账，再折回徽商行办理过桥。

阶段tips：

1、关于过桥，不要自己吓自己，了解一下就行了，不要因为小概率案例过分忧虑，既然诚心交易，只能选择信任，并保留好所有证据。

2、一定确认好银行，尽量保证钱在相应的银行卡里，当然，手机银行能大额转账也行。

3、此时中介会不停问你要剩余的中介费，一句话，交易流程还没走完，不能给。

四、过户贷款期

拿到房本接下来要去房地产交易中心过户了，这里是中介第二个不靠谱的点。过户需要的资料繁杂，中介有接头人在里面，此人专门负责这类业务，跟柜台办事人员也很熟，能确保高效办理。去之前我再三确认要不要我的身份证件，中介一概回复不需要，到了之后发现还是要的，是的，我又提前准备随身携带了，毕竟这些流程都是工作日请假出来办的，我耽误不起，只能事事考虑周全。

接下来的贷款是中介第三个不靠谱的点。之前3月底的时候他信誓旦旦地说85折还是9折优惠我忘了，但是办理贷款的时候只有95折优惠了，好吧，有折扣总比没折扣要强。敲黑板！注意！办理贷款不需要任何名义的收费！我们是中介带着去银行直接办了。因为以老公的名义贷款，所以我只在办理当天出现了一下作为共同贷款人签了字，办理之前我再三向中介确认需不需要我的收入证明，中介称不需要，但鉴于他上两次不靠谱的表现，我还是开了一份收入证明随身携带，后来也没用上。

阶段tips：

1、这阶段多为走流程，配合就好了，配合的同时细节考虑到位，可有效节省时间精力。

2、需要注意房子是否有落户，有的话要求前房主一并迁出，不要影响后来落户。

3、贷款不会发放到前房主的个人账户，而是存在房管局的账户上，敲黑板！重点！需要买家现场签字才会划拨到前房主的私人账户，牢记这一点，后面交房房主作妖的时候可以有效制衡。

五、交房放款期

恭喜经历九九八十一难来到最后一步。当时我们三方谈的是，前房主5月20号之前搬走，我们最迟5月20号可以搬进去，那会儿按时间推算，其实还在走贷款期，他让我们搬进去算是行了方便。于是我就开始张罗着退租打包了，临近日子让中介问前房主讨钥匙，没想到他突然开始作妖，以路远不方便种种理由推辞，最后竟然要我们叫开锁上门，我气的都要口吐芬芳了。好了，这时候那剩余未结的中介费终于要华丽出场，担负起它光荣的历史使命了。我跟中介说，他推迟一天给我钥匙，我就推迟一天给你结算中介费，房管局那边我也会推迟一天去签字，他也推迟一天拿到钱，你们看着办。然后中介就开始急了，去催促前房主，终于他不情不愿地前来交接了钥匙，三方在场检查了屋内基础设备，结算了水电燃气费用，我为如约在拿到钥匙之后立即给中介结了尾款。

后来的房管局放款签字也第一时间配合了他们，整个买房流程才算结束。

   核对房子的具体信息，到房产交易中心查询是否有抵押。上家有贷款，就要在合同上预留足够的时间安排，因为卖家收到买家的首付款后用作提前还款，银行审批提前还款的时间要2-3个月，时间比较漫长，合同签订时要预留一定时间，否则有可能因此触发违约以及合同无效，对双方都是损失。

  签合同网签就是买一本空白合同，可以在交易中心电脑当场打印一本空白格式合同，也可以在中介门店里打印。拿到合同后，在交易中心或中介公司，输入房产基本信息（地址、面积之类），防止了一房多卖，当然网签卖家也是可以取消的，然后这份合同要打印个7份备用，以后办贷款手续等都要用的！

  任何合同，最重要的是写上签订合同的日期，没有敲定时间节点，很多合同条款写的再好也难以执行。

房龄太长的房子，一般银行贷款年限也不会给很长~~

房龄太老，的确难出手~~

定金交的越多，意味着卖家可能赔给你的越多。

第二步：付定金签合同阶段

1）付定金前查看房产证，房龄，面积，是否有贷款，核对房东身份证信息是否和房产证信息一致

2）定金尽量少付，因为定金是不退的，付的少了可以给自己留些余地

3）签合同前仔细研究合同条款，首付时间，过户时间，交房时间等

第三步：贷款过户阶段

1）因为我们买的房子是有贷款的，所以房东先用我们的首付去银行解押，同时我们去提交贷款申请，贷款审批通过后交易过户，然后银行再放款给房东。

2）办理贷款时注意贷款年限，根据个人情况并不是年限越长越好。以及还款方式等额本金和本息，区别亲们可以百度下。

3）产证写一方还是夫妻双方的名字要提前想好，因为贷款中的房子加名减名都是很麻烦的。

主要交易流程和注意事项：

1、付定金：双方要写收条为证。

2、房产交易中心签订合同：双方需带上结婚证、单身证明、户口本、身份证、产权证

3、房产交易中心窗口核价

4、税务窗口审税（一般要20个工作日后，短信通知你过来交税）

5、房屋状况查询

6、找银行审批贷款

7、房产交易中心交税、过户、办理产权证

签合同的时侯，一定要把每一项费用明细都要问清楚，而且要白纸黑字写上合同。

银行评估费是可以不用交的。

打印无房证明，要带一家3口的身份证、结婚证原件、复印件。

带身份证原件及2份复印件、结婚证原件及复印件（背面都要复印）、公积金联名卡、户口簿、还款账号（银行卡）原件及复印件一份、房产查询证明、房产证复印件、二手房买卖合同（原件及一份复印件）、定金收据、银行的房产询价单（复印件），记得就这么多，所有复印件均要签字。

面签时业主也要一起去，业主要带身份证、收款账户（银行卡）原件及复印件，我们要带身份证原件及复印件、资金监管协议原件。