前两篇给大家介绍了下如何挑选自己想要的房子，如何挑选中介以及二手房买卖的交易流程，今天这篇给大家介绍下二手房交易产生的费用。二手房交易手续费繁杂，稍不注意就会入坑，所以在跟中介和房东签署居间合同（定金合同）之前，一定要搞清楚。二手房交易主要费用包括：契税、增值税、个人所得税、中介费、评估费、杂费、贷款费。那么接下来看看每项都怎么收费吧~

契税

征收办法：契税征收一般是看两个方面，是否是买方首套房以及房屋面积来决定。参考下面表格，缴纳费用都是按照交易总额的百分比。

重点：契税怎么省钱？实际上我们在缴纳契税的时候，是按照银行评估价算的。我们跟房东的成交价是199万，但是因为想要少交点个税契税，而且本身房子交易金额肯定是高估的，我们就按照低一点的评估价来算的，评估价总额大概是193万，面积113.4平，所以契税我们交了28950左右。契税省了大概900，蚊子腿也是肉呀。

增值税

征收办法：房东购买房子不足2年的住房对外出售，全额征收增值税；房东购买2年及以上房子，免征增值税。

重点：这块费用一般由房产年限决定，所以在挑选房子时候一定要留心眼，一定要买2年以上的房产！或者以此为条件，跟房东压价！

个人所得税

征收办法：房子不满5年或者不是房主唯一住宅，按照房屋总价1%征收个人所得税。房产证满五年且唯一住房，免征个人所得税。

法律上是这么规定，这项费用是归房东自己出的，但是实际操作中，经常是转嫁给了买方，所以这块费用我们在买二手房时候也要算进去，一定要调查清楚是否为房主满五唯一的房子，如果不是，可以考虑价格上多谈下来一点。我们当时中介告诉我们是满五唯一，到了谈判桌上，才说要交个税，回头又跟你说相比房子来说，这是小钱！

重点：提醒大家一定一定问清楚，不然就要白白多交1%的个税，我们200万左右的房子就平白多了2万块！！！另外，记得要按照评估价算个税，少个几百上千，吃小龙虾不香嘛？

中介费

中介费收费标准没有统一规定，昆山一般是房屋成交价的1-2%，可以和中介私下商量。为什么重点标注房屋成交价，因为这个是房东最后接受到手的价格，当时做评估价是想要避税，中介费一般都是按照成交价百分比来算的。第一篇我有提到过，好一点的中介一般中介费要的都是2-3个点，我们找的野鸡中介也在单子上大胆的写了2个点，我当然不能接受了！跟中介磨到了1.25，如果不是拖油瓶男朋友，我可以砍到更低。

说实话，我们买这个房子真的没有享受到什么服务，就是带我们看了10套房子左右，很多时候也是我们自己在跟房东沟通，中介中间做事情安排也不到位，网签时候，人凑齐了，他们工作人员还没有到，让我们一行人等了好久。还好没有影响最后顺利网签，不然我就准备扣他们中介费了。

重点：中介费一定不要一次性付清，否则后面有任何事情，我们都没有主动权了。

评估费

评估费在二手房交易中，只有商贷时才会产生。如果是纯公积金贷款，不需要进行评估。收费办法：一般是房屋评估总价的0.5%，行业潜规则是，这个评估费会返点给中介。如果自己可以找到评估公司，几百块也可以搞定了。但是实际操作，这块费用也是可以省去的！！我们当时在报价表里这项收费是0.5%，9600多，后来自己找的银行做的商业贷款，银行做的评估，分文不取！

重点：评估费可以自己找评估公司做报告，也可以找银行，昆山那边银行默认会给免费做评估！省下一万块，天天可以吃小龙虾！！

杂费

杂费占比非常小，在二手房大宗交易中几乎可以忽略，就是工本费之类。这里就不赘述。

贷款费

大坑：这项其实在正常房产交易中根本不存在的费用！！！一般收费是贷款额的1%。但是现在不管昆山还是上海，在二手房交易中，行业潜规则就是要交贷款费。这笔费用说明了，其实就是小中介通过大中介去找的银行办理贷款资格。费用一部分给了中介，一部分会返还给银行业务经理。如果你不去尝试，不去银行自己问，你或许根本就不知道这笔费用可以省去！这也是我买房房主偷偷告诉我的。

当时我网上查了相关文章以及攻略之类，都是有这笔费用，貌似昆山二手房交易都是如此？于是，我们开始尝试直接找银行贷款，银行给的答复也是，一定要和中介合作才肯放贷。四大行，邮政储蓄，浦发，中信，几乎昆山那条街上所有的银行都被我们找了一遍。最后得到的消息都是要跟中介合作，我还是不死心，回来网上搜昆山所有银行的房贷部门电话，一个一个打电话去问，是否可以房贷给个人，房产作为抵押。功夫不负有心人，终于让我找到了，这家神仙银行就是--江苏银行！！！经理人非常好，告诉我了需要准备的资料，说直接带过去给他审核就好了！他们办事效率也很高，我们是年关将近的时候提交的，遇到春节和疫情有点耽搁，但是他们年后开工很快就给了我们答复，我们资料通过啦！！后面放款一周不到就放下来了！光贷款费这项就省去了13000多！！

重点：贷款费是行业潜规则，不是必须缴纳的费用。这项也一定不会出现在合同当中。小中介会收取这部分费用，像链家和德佑这种大型中介一般是不会收取的，但是他们中介费也是要2个点以上了，所以可以自己斟酌。省钱就找个小一点的中介，但是资质什么可以看一下，问清楚是否有贷款费，如果有也没关系，可以自己先打听银行贷款部门，是否可以不用中介，直接自己贷款。下面附上我的精华内容，昆山各大银行贷款利率以及贷款部门电话，真的是呕心沥血呀！收藏收藏起来~

注意：单身，结婚，一套房二套房可能会有一些差异，每个月贷款利率也会浮动，可以打电话详细咨询。

总结一下，这次二手房买的我还是非常满意的，位置好，房型佳，关键省了很多钱！我男朋友同事也在花桥买了一套二手，房子小一点，房子单价差不多，但是我们在交易费用上却差了好多呢！我们一共省了：个税契税1500+中介费5000+评估费9600+贷款费13000=29100

最后，祝大家买房顺利！！一起向包租婆进阶

昆山二手房攻略2-交易流程

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