这两年闹口罩让各行各业都不好过，我住的地方附近的商业街的小公寓自打盖起来好多年了，也没卖完，前两天去问了下，现在只要买就返10年租金+免10年水费，大概有三十多万的样子但是我也晓得，缺点明显，要不然也不会现在还在搞活动促销。（ps 坐标帝都南五环，八号线尾端）

一是开发的是商住两用户型，卖的最好的户型基本是50平调高4米这种，户主可以拿来做loft，但不光商水商电，还不通燃气，整个屋子只有一个窗户。

二是公摊大，45%，白白掏一半出去，又不能分期，要买只能全款。据我了解，买这些房子的大多数都是北漂了几年的小年轻，商品房买不了，退而求其次只能买小公寓。

回到家后心痒痒，全款100多一点反30多，相当于70万的房款换一套南五环小公寓，离地铁又近，8号线贯通了，租房的上班族也不缺，就想着盘算一下这个公寓的投资价值，看看长期收益大概能有多少，有没有搞的价值！

当然是这两年疫情原因，突发的黑天鹅事件必须也要考虑到位。比如公寓的主要收益就是房租，一旦有不可抗拒因素，空置导致的租金回报率打折就是实打实的。

但是公寓有着商品房不可比拟的优点，就是公寓是实打实的商品，不限购可以“炒”的，而大环境下，个人住宅暂且不谈收益，以后的交易限制必然越来越严格，会一定程度影响资金灵活性，比如眼看着价格波动却没办法出手。

但是因为产权只有40年，后期卖掉税费是商品房的4倍，大概是百分之20多，还不能对口学区。商铺一样，不考虑到升值潜力的话收入就是租金这一个了，后期税费大，有可能卖不掉。

所以我简单拉了个表格，在完全不考虑税费的基础上，每个月租金3000元，无空置情况，考虑CPI涨幅就将租金定为每年涨3%：

结果吓一跳，70万要在第16年才完全回本，年化内部收益0.45%，也就比银行活期高一点点并且公寓产权40年，除了开发这么多年，到手算30年，到时候房体寿命也快到了，折旧过户一切都还没考虑呢....

怪不得打折销售，真是买的不如卖的精，算了算了，没搞头...

因为之前买过储蓄险，有个说法是也把买增额寿当做“房产投资”，咽气前保险一直有效，和房子一样时刻陪伴，除非你卖了它换成现金，假如你买的房一直涨，那住的时间越久，也就越值钱，将来卖的话，那卖的钱也越多，买的越久，将来退保能拿的钱就越多。

如果不卖，那等百年以后嘎嘣一下，保额（房款）就直接赔付给子女，终身寿险，不管怎么样是一定会理赔的，房子也是呀，百年以后，产权不也让子女继承了吗。一样的道理吧。

如果老年时，手头需要钱，可以卖了房换钱养老，保险就是退保拿回现金价值，过去三十年房地产增值是得益于城市化进程推进，经济蓬勃发展下，房地产作为居民储蓄主要去向，才持续增长的，那未来还会继续涨吗？经济发展不会持续大踏步前进，老龄化加剧，城市化进度接近饱和，除非一线城市的稀缺地段，其他地区房子肯定是要回落的，储蓄险相当于“房价持续上涨的房子”，合同白纸黑字写明的。

所以同样是70万，我也算了算储蓄险能有多少钱（这里用保险推荐里面的金满意足青春版做测试）：

两个放一起对比！计算方法有一点不同，因为保险的趸交，现金价值和房子的房租有点区别，房租是活钱，现金价值只有退保才能拿到，否则是累计增加的，所以保险算差值不算净值。

同样条件在第7年就回本了，那个时候房价（现金价值）是88万多，超过70万房款（趸交保费）。在公寓回本的第16年，保险现金价值已经达到将近120万，年化IRR算下来有3.37%。

且此时公寓的收益已经到末尾阶段，一切折旧损耗和交易成本均未计算，保险依旧在持续增长...所以我一看，得了吧，这个小公寓盖得倒是漂亮，可这收益率着实爱不起来了....

所以牵扯到长期投资，一定要多想想再动手，这年头挣点钱都不容易，轻易的把长期投资放在不等值的不良资产中，真是得不偿失。

如果真要看好房产投资，真的建议可以把储蓄险当一个“另类房产”，操作便捷收益明确，未来大几十年规避了黑天鹅事件，这不比买公寓强的太多了咩。