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安逸07

杭州二手房(房东有抵押)购买流程

安逸07
安逸07 安逸07 2023-01-14 13:46 阅读(1890)

11月30日和房东面谈,签了预定合同,交了5万押金,12月03号签订正式房产买卖合同(俗称网签),当天在驻点银行工作人员那办理了贷款预申请完成面签,约定12月31日交首付款,实际12月21日付首付,房东当天解抵押,23年1月3日在行政服务中心办理过户,23年1月4日交税,1月5号拿到不动产证。历时一个月零6天,目前已经放贷,房东已拿到全款,操作过程中遇到很多意想不到的问题,有卖家的、有中介的,如果一切顺利,一个星期就能完成全过程。以下是流程,已经在过程中遇到的坑。

一、面谈价钱,交押金

11月30日临时起意和中介约了房东谈价钱,成交价不是心理价位,不过大雪纷飞的晚上过去也不容易,下班后开了一个多小时车到的,户型和楼层我和老公都满意,就同意了。

第一个坑:中介费

贝壳的中介费是一百万上下家各1.5个点,一百万以上各一个点。我理解的是一百万以下的房子收3个点,一百万以上的房子收2个点。实际上是房价一百万的部分收3个点,一百万以上的部分收2个点,算出来就多了不少中介费。中介费可以谈折扣,但有一个最低折扣要求,最终只能谈到7折。

第二个坑:押金付款银行

不要用想贷款的银行卡给对方转押金,可能会被认为想做低房价。日常用招商银行比较多,钱也在这张卡里,就用它付的押金,后面选了招商银行作为贷款银行,客户经理提前问了怎么付的押金,让我们在付首付的时候,房东用原收款卡把押金原路退回,不然影响我们贷款。

二、网签和面签

网签和面签同一天完成。为了不请假,约在周六去中介的签约中心签正式买卖合同,需要带双方身份证、结婚证、户口本、房产证明。当天签约的人很多,所有会客间都满了,在大厅签了合同,等合同的时间有点长,需要等合同在房管局那边通过,才能上传证件,做人脸识别。在等待过程中,确认招商银行作为贷款方,客户经理是个小姑娘,很活泼。贷款流程是:先确认主贷人,需要手机APP,填写相应的资料,然后把链接发给共同贷款人,同样填写资料,等待贷款预审批。期间在纸质空白贷款合同上签了很多很多字,二套房利率上浮60个点,当时是12月03日,基础利率4.3%,如果利率不变我们的贷款利率是4.9%,招商银行的办事速度很快,全程就是手机上点一点,很快就收到预审核通过的短信,期间问了定金用哪张银行卡付的,及有了上面的第二个坑。等做完人脸识别我们就散了,总共两个小时。当场刷卡交了3万中介费(要求付全额,我说后面还有过户,水电煤查询之类的没做,我要留尾款,中介同意了)。

三、凑首付

定金合同中约定我们12月31号付首付,不过因为房东的房子做了个人抵押,不能确定年底提前还贷是否还的进去,当时还签了一个补充合同,是说在不可抗力情况下,解除抵押时间如果晚了,房东不赔偿违约金,我们也晚于31日付首付。接下来就是凑首付,把股票基金卖了,能赎回的理财都赎回,亏了几万块,和亲戚朋友借钱。房东是在中信银行抵押的,还好,随时可以提前还,20号凑够首付和税费(之前不知道税可以后面交,中介没有提醒),21号房东把定金退回,我当天手机转账,把首付款转入中介在银行的监管账户,付了剩下的中介费(已查过户口,水电煤物业费),房东自己筹款接触抵押。

第三个坑

这个坑算卖家的。因为口罩和年底税务原因,从12月27日-12月31日,行政中心过户地方只能办理过户,不能交税。卖家解除抵押需要三个工作日,如果知道27号开始不能办理,房东催一催银行,在26号解除抵押,我们直接去办理,当天交税,就结束了。现实是27号上午房东说抵押银行那边已经办好,可以约过户,那天才知道,之前说的过户,只是一个证件审理,不是真的过户,需要元旦后第一个工作日2023.01.03才能办理,这个没有人说清楚。房东解除抵押是过桥贷,他贷了270万,每一天都在算利息的,原本以为28号办好,最晚31号也能拿到钱,就可以还了贷款,没想到要3号才能办理,再加3天银行处理时间,最早6号才能搞定,要多出一个星期的利息,房东直接在群里骂人了。

四、过户、交税

因为年底前一周不能过户,所以3号的预约人特别多,没有抢到号,中介托关系拿到的9点半的预约号,我们9点10分到市民之家,房东9点20到。需要资料:身份证、结婚证、户口本。实际上只用到身份证和结婚证(一本),把身份证和结婚证给中介在现场的办证人员,她给到工作人员,等了一会发现房东的抵押没有解除,只是钱还上了,少一个解押的手续没有办理。等了一个小时,还是不行,最后只办了人脸识别,审核资料,没有实际过户。

第四个坑

这个坑也算卖家的。解除抵押,要记得办理结清手续,我自己的之前的消费贷提前还完,开了结清证明,房贷还完也去了一趟公积金中心办理了结算。

因为没有实际过户,不能交税,当天拿不到产证。4号终于可以交税,使用“城市大脑”APP线上交税,操作很简单,中介会给操作流程,我交完税,税务那边通过后,出了新的不动产证书,因为证书下来已经五点多,房东当天没有拿到首付快,第二天五号下午房东拿到首付款,我们拿到新的不动产证书。

五、放款

1月6号(周五)五点半下班时间客户经理告诉我房贷审批不通过,问我为什么中介给我转钱?

此处进入第五个坑:不能和中介有金钱往来

我在付首付的当天给中介转介费,后面说我转出了,那是中介代收契税的账户,第二天把钱退回来了,因为这个原因,审批不通过。需要补充资料,因为是周五下班,所以需要星期一才能处理了。补充了我转账的截图和退回截图,都有备注,周一提交资料后,30分钟审核通过,20分钟后成功房贷,我从2月开始还第一笔贷款,因浮动利率没有变动,我的还款利率4.9%。可以提前还贷,需要提前30天在招商银行APP上申请,无违约金。

自此,完成了第二套房的全部流程,在春节前最后一个工作日,终于梳理出来。如果不是房东有抵押,我们筹首付用的时间,可以第一天签定金合同,第二天签买卖合同(网签、面签),第三天付首付,过户,交税(可能会晚一天),第四天交税(如果晚一天)、贷款审批,第五天全部搞定。如果是公积金贷款或者组合贷房贷会慢一些,纯商贷审批通过立马放款。

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