11月30日和房东面谈，签了预定合同，交了5万押金，12月03号签订正式房产买卖合同（俗称网签），当天在驻点银行工作人员那办理了贷款预申请完成面签，约定12月31日交首付款，实际12月21日付首付，房东当天解抵押，23年1月3日在行政服务中心办理过户，23年1月4日交税，1月5号拿到不动产证。历时一个月零6天，目前已经放贷，房东已拿到全款，操作过程中遇到很多意想不到的问题，有卖家的、有中介的，如果一切顺利，一个星期就能完成全过程。以下是流程，已经在过程中遇到的坑。

一、面谈价钱，交押金

11月30日临时起意和中介约了房东谈价钱，成交价不是心理价位，不过大雪纷飞的晚上过去也不容易，下班后开了一个多小时车到的，户型和楼层我和老公都满意，就同意了。

第一个坑：中介费

贝壳的中介费是一百万上下家各1.5个点，一百万以上各一个点。我理解的是一百万以下的房子收3个点，一百万以上的房子收2个点。实际上是房价一百万的部分收3个点，一百万以上的部分收2个点，算出来就多了不少中介费。中介费可以谈折扣，但有一个最低折扣要求，最终只能谈到7折。

第二个坑：押金付款银行

不要用想贷款的银行卡给对方转押金，可能会被认为想做低房价。日常用招商银行比较多，钱也在这张卡里，就用它付的押金，后面选了招商银行作为贷款银行，客户经理提前问了怎么付的押金，让我们在付首付的时候，房东用原收款卡把押金原路退回，不然影响我们贷款。

二、网签和面签

网签和面签同一天完成。为了不请假，约在周六去中介的签约中心签正式买卖合同，需要带双方身份证、结婚证、户口本、房产证明。当天签约的人很多，所有会客间都满了，在大厅签了合同，等合同的时间有点长，需要等合同在房管局那边通过，才能上传证件，做人脸识别。在等待过程中，确认招商银行作为贷款方，客户经理是个小姑娘，很活泼。贷款流程是：先确认主贷人，需要手机APP，填写相应的资料，然后把链接发给共同贷款人，同样填写资料，等待贷款预审批。期间在纸质空白贷款合同上签了很多很多字，二套房利率上浮60个点，当时是12月03日，基础利率4.3%，如果利率不变我们的贷款利率是4.9%，招商银行的办事速度很快，全程就是手机上点一点，很快就收到预审核通过的短信，期间问了定金用哪张银行卡付的，及有了上面的第二个坑。等做完人脸识别我们就散了，总共两个小时。当场刷卡交了3万中介费（要求付全额，我说后面还有过户，水电煤查询之类的没做，我要留尾款，中介同意了）。

三、凑首付

定金合同中约定我们12月31号付首付，不过因为房东的房子做了个人抵押，不能确定年底提前还贷是否还的进去，当时还签了一个补充合同，是说在不可抗力情况下，解除抵押时间如果晚了，房东不赔偿违约金，我们也晚于31日付首付。接下来就是凑首付，把股票基金卖了，能赎回的理财都赎回，亏了几万块，和亲戚朋友借钱。房东是在中信银行抵押的，还好，随时可以提前还，20号凑够首付和税费（之前不知道税可以后面交，中介没有提醒），21号房东把定金退回，我当天手机转账，把首付款转入中介在银行的监管账户，付了剩下的中介费（已查过户口，水电煤物业费），房东自己筹款接触抵押。

第三个坑

这个坑算卖家的。因为口罩和年底税务原因，从12月27日-12月31日，行政中心过户地方只能办理过户，不能交税。卖家解除抵押需要三个工作日，如果知道27号开始不能办理，房东催一催银行，在26号解除抵押，我们直接去办理，当天交税，就结束了。现实是27号上午房东说抵押银行那边已经办好，可以约过户，那天才知道，之前说的过户，只是一个证件审理，不是真的过户，需要元旦后第一个工作日2023.01.03才能办理，这个没有人说清楚。房东解除抵押是过桥贷，他贷了270万，每一天都在算利息的，原本以为28号办好，最晚31号也能拿到钱，就可以还了贷款，没想到要3号才能办理，再加3天银行处理时间，最早6号才能搞定，要多出一个星期的利息，房东直接在群里骂人了。

四、过户、交税

因为年底前一周不能过户，所以3号的预约人特别多，没有抢到号，中介托关系拿到的9点半的预约号，我们9点10分到市民之家，房东9点20到。需要资料：身份证、结婚证、户口本。实际上只用到身份证和结婚证（一本），把身份证和结婚证给中介在现场的办证人员，她给到工作人员，等了一会发现房东的抵押没有解除，只是钱还上了，少一个解押的手续没有办理。等了一个小时，还是不行，最后只办了人脸识别，审核资料，没有实际过户。

第四个坑

这个坑也算卖家的。解除抵押，要记得办理结清手续，我自己的之前的消费贷提前还完，开了结清证明，房贷还完也去了一趟公积金中心办理了结算。

因为没有实际过户，不能交税，当天拿不到产证。4号终于可以交税，使用“城市大脑”APP线上交税，操作很简单，中介会给操作流程，我交完税，税务那边通过后，出了新的不动产证书，因为证书下来已经五点多，房东当天没有拿到首付快，第二天五号下午房东拿到首付款，我们拿到新的不动产证书。

五、放款

1月6号（周五）五点半下班时间客户经理告诉我房贷审批不通过，问我为什么中介给我转钱？

此处进入第五个坑：不能和中介有金钱往来

我在付首付的当天给中介转介费，后面说我转出了，那是中介代收契税的账户，第二天把钱退回来了，因为这个原因，审批不通过。需要补充资料，因为是周五下班，所以需要星期一才能处理了。补充了我转账的截图和退回截图，都有备注，周一提交资料后，30分钟审核通过，20分钟后成功房贷，我从2月开始还第一笔贷款，因浮动利率没有变动，我的还款利率4.9%。可以提前还贷，需要提前30天在招商银行APP上申请，无违约金。

自此，完成了第二套房的全部流程，在春节前最后一个工作日，终于梳理出来。如果不是房东有抵押，我们筹首付用的时间，可以第一天签定金合同，第二天签买卖合同（网签、面签），第三天付首付，过户，交税（可能会晚一天），第四天交税（如果晚一天）、贷款审批，第五天全部搞定。如果是公积金贷款或者组合贷房贷会慢一些，纯商贷审批通过立马放款。