看了@金元宝 的帖子 【案例贴】置产or置换？               

我们当时也是面临置换or置产的问题, 来说说我们的经历.

今年春天, 我们买下了在北京的第二套房子, 自住是一套两居, 买的依然是两居, 只不过更小. 当时我们手里有一百多万的存款, 不少人问我们, 为什么不置换?

其实每一个选项, 去分析了背后的利弊, 那么就可以得出最优结论的.

(1) 选项一：置换

我们第一套房也是小户型, 挂一个区重点的小学.

理想的置换房是这样的: 面积在120平以上的三居, 房龄20年以内, 学区不能比现在差. 位置也不能比现在差.

这样理想的置换房总价是多少呢? 我们当时考察了一下, 大概是700万左右. 加上税费装修等, 保守估计大概要750万

卖了自住这套还清房贷, 加上手里存款, 大概有420万,

留10万备用金, 留50万付税费, 首付360万, 贷款340万. 即使能打85折, 月供大概在1.6万. 每年房贷大约20万.

负债率：45%，每年房贷大约20万.

顾虑——

1）房贷比例太大，占收入比例太高，影响安全感

2）一次性投入太高，与目前的收入和状态不符

(2) 选项二: 手持现金不动

目前置换的方案明显不行，那么手持现金可行吗？看家庭目前的状态以及未来需求，对于我们来说，非常明显，在未来5-10年肯定要置换到舒适的自住房，钱的积累肯定是最后用来实现某些目标。如果手持现金不动，我们的理财资源有限，在配置我们能接受的最大比例的P2P， 一年综合收益不过6~8%。

但是北京的房价是不可预测的。

假设我们还需要5年的积累才能换到上述那套房，房价有可能不变吗？假设一年涨幅5%好了，5年后那套房子总价是920万

自住房也每年涨5%，每年新增存款30万，年化收益8%，5年后卖掉自住房后可支配资金约760万，留10万备用金, 留50万付税费, 贷款170万，还按目前的利率和折扣，月供8.2k。

可以接受，但是缺点如下——

1）那套房子房龄太大，迟早还是得换的，自住并非百分百理想

 2）房价不可预测，变数太大。那么如果房价跌了呢？那我更高兴，曾经写过这篇#家庭负债率#如果一线的房产是泡沫              

3）手持现金不一定能够保证8%的收益，而且有贬值的风险。

(3) 选项三：自住房不动，再购入一套小户型

最后，我们的状态是这样, 买了离学校更近的小户型，短期内可以出租，长期看如果还没置换房子可以给老人住。

新增贷款160万，扣减租金后两套房子房贷一共6k/月

负债率：36%

好处——

1）两套房子都在学区内，置换哪套都可以保证学区，更可以考虑非学区的大户型, 选择性更多

2）房贷负担小，便于继续积累

3）不管房价涨还是跌，都算搭上车

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手持现金, 有能力置产的话, 在抉择的时候要去考虑一下几个方面——

1）确定自己目前的现状和未来的预期

2）衡量所在城市和位置，纯投资更需要慎重考虑，毕竟房价确实有泡沫的

3）要买，就买能负担得起的最好的房子。大概就是，能买城中心的就不买郊区，能买新房就不买旧房。

4）有时候，持现也是一个不错的选择