上周五下午3点40分左右，我工间随便翻翻手机，看到大学同学群里发一条消息：二套房首付提高至60%，仔细看了一眼来源——网易财经。我还以为又是某个拿我寻开心的哥们（他们经常因为我们两套房而揶揄我们），然后就看到他把内容细则截图发出来，看到什么住建部4分钟前联合什么什么部门开新闻发布会，公布认房认贷政策之后，我开始疯了一样转向百度开始搜【认房认贷】，热度足够，关键词没打完新闻就出来了。看一下来源，各大门户网站的财经和新闻频道都已经铺天盖地的报道通稿出来了。我知道，已经盖棺定论了。

心里怕极了，因为我的房子已经卖完了，而年前订的学区房还没有网签，刚好被卡在这个政策上。关上浏览器，飞速对照新政算了一下我要提的首付额度，觉得心突突跳的停不下来。站起来给老公打电话，他接起电话，我问他看到了吗？他还不知道发生了什么事，我说4分钟前住建部开了新闻发布会，简单说来就是认房认贷了，只要有过贷款记录的都算二套了。目前我还不知道这样的政策下咱们还有没有买房资格。就算有，首付也提高了35w左右。他说没事，还不知道什么时间开始实施呢。看，还存着侥幸心理呢。在他这得不到任何有效安慰，我必须马上找到解决方案，我给我爸打电话，问他他之前那个同事想让他帮忙投资的钱能不能给我用，我给利息，我爸说他太久没给回复人家已经把钱投到别的地方去了。这条路不通，我开始向我身边那个同事咨询个人贷款的情况，他给了我一个联系方式，我打电话咨询了那个客户经理。在跟银行客户经理咨询的过程中，带我看房的中介老大死命给我电话，我接了他第一句话就是：姐你网签做了没？我说没有。正在资质审核，结果还没出来。他说我先给你催网签手续同时给你确定这个新政策哪些银行具体什么时候实施，能规避咱们尽量给你按老的走。我说好，谢谢你了！然后他说，我太郁闷了，我3点刚签一个单子，合同都打出来了，政策出了，客户首付不够买不了了。客户在门外哭了一个多小时，我在心里哭了一下午了。我听完心里只能苦笑，然后心存希望跟他说，你紧着给我走手续吧，走好了我再给你带10个客户弥补你这损失。他答应着挂了电话。

接下来的3小时，如同行尸走肉一般被拉着开了个推广策略会，说正事的时候还好，还能投入进去，但是不说话的时候一下就被同事看出来愁眉苦脸有心事。问我我跟他说了，他表示同情但是爱莫能助，毕竟他也还没买房也买不起了，因为他在郑州有套贷款按揭的房子，这下也被政策误伤走不了首套了，而走2套60%的首付相当于断了他在北京买房的希望了。

一天没有吃东西，胃里饿得火烧火燎但就是没有吃饭的胃口。不知道怎么拖着身体回到家，闺女的一句妈妈，让我醒过神来：我必须要搞到35w差额，给她把学区房这事儿搞定。老公也劝我，车到山前必有路。他会去和同事拉下面子借借，肯定能借到的，毕竟他的同事们挣得都相当不少，而且这个时机也刚好他们都有现钱。至此，我才放下心来。是啊，踏踏实实去借钱，明年踏踏实实挣钱还钱就行了。大不了再苦一年。

静下心来后跟不少朋友交流过，我们都是被政策限制住提高了首付的人。像我们这种有孩子没退路只能借钱补窟窿了，而无孩小两口还有更多的选择，比如拿着卖房的高额现金流去做高端理财，用以支付平日房租，很好的算盘。但是除了我们之外，我想还有更多更多比我们还要倒霉的人。比如这几种情况：

1 为了孩子学区或居住条件拖家带口卖一换一。房卖了，但是首付突然不够买不了了。等于砸了一笔钱在手里，这部分人的心理落差感和实际损失应该是最大的，因为相当于被售票员哄着下车，说你暂时先下来让还没上车的人上来你再上来吧。结果人下了，车突然开走不带人玩儿了。这口闷气谁能忍得了？再加上其他环京或投资优先级次之的二三线城市房价开始被大量涌入的资金哄抬，他们这时候入手二三线城市虽是最好保值选择但也算是较高位接盘了，其实算是损失了很多的。

2 手里钱总也不够上车，就想着在环京或者家乡所在的二线城市先买套房让钱保值，等再攒点钱加上已购房产适当增值之后卖了置换一套在京房产的人群；相信打这个算盘的也不少，毕竟这是一个变像利用房价杠杆上车的捷径。新政一出，他在外地有了贷款记录，再在北京买就算2套，只能按最低60%来准备首付了，就像我那个同事一样，只能哀叹一句：说明我跟北京真的没有缘分啊！

3 突然想到，北京房价在2月份已经涨到了这个程度，除非买的非常小的房子，否则换房的人大部分人首付恐怕都会是被提到80%，因为5环内的总价不能超过468w/单位平米价格不能超过39600的指导价。这个条件，五环内的很多房子都满足不了，除非买的是三四十平以下的超小房子（还不能是西城东村这种热门学区的），否则就算非普，首付得80%，就算当初是以50%的预算去买，跟80%的差额也是蛮不少的。这也会让相当一部分人望而却步。

其实在政策颁布之前我就一直战战兢兢，担心两会之后出政策，天天关注房产和经济政策甚至世界形势（看把我吓得，惊弓之鸟了都）。之前我特地去查过近几年来北京市的土地批地数据，是zhei样儿的：

可以看到，土地出让情况是逐年递减的，2016年达到了近8年来最低。而这些土地都用在什么项目上了呢？

可以看出，规划建筑面积逐年递减的情况下，规划商品住宅的面积比如也是正相应的，逐年递减。而这些商品住宅，又有多少是用于我们小老百姓住的普通商品房的呢？

普通住宅和别墅的总供应面积和存量套数也同样在逐年递减。别墅我等小老百姓可能就直接不考虑了，那么这逐年递减里的存量套数又有多少是真正能够针对我们小老百姓需求的普通住宅上市交易呢？

物以稀为贵呀！普通商品住宅就那么些，国家还都积极呼吁生二胎，那么多人抢一定的资源，不抢破头才怪呀！所以房价就涨起来了~

鉴于此，国家在2016年9月30日颁布了认房不认贷的政策，按2套购买，首付不得低于50%。但是这个政策是有漏洞的，比如政策发布后民政局门口排起了长龙大家欢天喜地去离婚就看出来了。杠杆还是没有去掉，人们依然可以自由利用杠杆换房，300w的房炒到600w后卖了，再用假离婚的方式腾出一个首套资格，就能拿既得房款的300w做首付去撬动800w以上的大房子或者学区房。在北京的人一定听说过这样一句话：

没房子先买个小的住着，以后在慢慢换大的。

当所有人都意识到这是个捷径的时候，就会有麻烦了。加上317之前北京关于个人房贷的利好政策更是确保了这种换房游戏实现的可能性：

1 超低的房贷利率；

2 北京超高的房价单价和涨价空间足以冲抵几乎所有的附加费用和本金风险；

3 首套房资格认定的漏掉，前面已经说明，不再赘述；

4 中介换房操作的专业性和熟练性保证大家都可以在现金压力极小甚至毫无现金压力的情况下成功换房。

大家都往高的换，这样就带热了市场拉高了房价，是个纯靠贷款拉动的市场。有房者之间的换房游戏拉高了房价，新入场者只能对着被换掉的房子的最低价也望洋兴叹。北京2017年2月房价同比增长高达40%，我所在小区的房价更60平的直逼400w。我身边有不少活例子，他们以每年10-15w的速度攒钱，但是能付得起首付的面积却在逐年减少，位置也在逐年往外迁移。再往后想，当换房链传导到最末尾，最底端房主发现自己房子无人买（得起），那这就崩盘了，多米诺骨牌式的崩盘。

国家能允许这种情况发生吗？不能！所以317开始限购了。但是这个限购没有从需求端——土地出让方面调节，而是从需求端调节，通过抑制一部分（现金流不够的）人的需求来控制房价过快上涨，影响不到人家全款的土豪炒房，但是人家也算是把现金流拿出来稳定社会财富了呀。我这么说并不是要把全部的锅都给换房者，我也是其中之一，只是说他们是其中一个元素。

所以综上所述，我对这次政策的看法是：短期内为了防止房价过快上涨导致崩盘而做的暂时维稳决策，符合政府今年工作展望中说的“房价一定要稳”。而稳到啥时候，我不敢说，起码这一年是不会放开政策的，房价也肯定会有所收敛，但是也绝不会收敛到你觉得满地大白菜随便捡的地步。所以这两年，有刚需且还有处女贷资格的，可以赶紧上车了。ps，没领结婚证的双方还都有处女贷资格的，就不要领什么结婚证了，办个婚礼走个过场好了，免得将来还要去离婚也不一定就有贷款资格了。

我就说到这儿了，我是个除了工作之外把时间都花在关注房市上面的人，所以准备开个长期房评，也会不定期发一些我看到的优质房源出来。哪天我心情好也能帮你因地制宜选房和算房子的账，所以大家可以持续关注我的【胖西西观房市】系列。

就酱，以上仅代表我个人一家之言，很多见识很浅薄，还望牛掰人士海涵。不多说了，我赶紧去借我缺额的30w去了...