题目的问题，对于在一线城市的换房人群，真的是一个不亚于高考题的综合考验题，想答出来，绝对需要过硬的知识储备才可以。

第一步，看你的房子可以卖多少——决定你的首付

二手房买卖麻烦就在这里，没有人给标准定价，所以不管是卖房价还是买房价，都要自己多加衡量多做功课得出。那么一个靠谱信息渠道就很关键了。在北京的房产中介里， LJ应该占了北京房产市场的大半江山。所以，想了解市场行情，去看LJ网站。

首先是确认自己的房子状态——满五？满二？是否唯一？是否普通住宅？这些因素，影响买家的购房成本，也间接决定了你的房子价格。

了解了这个信息，就可以去LJ网站上看，看什么信息？

1）看同小区同等条件房子的成交价

同等条件是什么，相似楼层，同样户型。以及成交日期。如果同样户型的房子稀缺，成交记录是很久以前的，那么很好，说明你的房子很好卖。（预告，这是我第三步要讲的，房子的户型和楼层等条件到底有多重要）

2）看同小区在售的房源价格

在售房源，是一个参考信息。毕竟这个可以很大程度上反应人们对于市场的预期，或者说卖家对市场的预期。

3）看大行情

一个是看成交周期，指每套房子挂出到成交的时间，越短说明行情越好，这个可以看每个房源的时间轴。一个是看整体成交量。可以去住建委网站查近期的成交信息。成交量越大说明行情越好，反之亦然。行情好的时候，可以挂得高一点，但也要做好心理准备，比如交易过程中房价猛涨，房东跳价等等。行情好坏都是各有利弊。

综合上面三个因素，定好心理价位，适当上浮给买家议价的空间，就可以确定挂出价格。

卖房净得+你用于换房储蓄=首付=购房首付+其他交易成本（中介费，税费等）

（同理，可以用这个渠道去看目标小区的信息，预估你的买房成交价）

第二步，看你能贷多少款——决定你能用的杠杆

之前看过一篇买房经验帖提到第二步是确认自己能够承担的月供。然而，317新政之后，我觉得这一步变成了确定能够贷多少款，因为在新政下，信贷政策收紧，不是不是你想贷多少就能贷多少。所以，月供反而不重要了。而是看能够用的杠杆是多少。

怎么确定呢？

1）看房源情况

满五？满二？是否唯一？是否普通住宅？原值多少？是不是有点莫名其妙，这篇帖子是干货帝都卖房记（二）：增值税，个税，契税傻傻搞不清楚，可以参考为什么这些房源信息影响贷款，以及交易成本。我一会儿举几个例子。

2）看自己资质。

317新政对信贷的政策是收紧的，主要体现在“认房又认贷”，就是说名下无房，有过贷款记录（不管是北京还是外地），那么就算二套。可以把自己的条件跟中介说一下，中介就能告诉你是首套还是二套。

这里举几个例子——

房源一，满五唯一，成交价500万，80平。买家首套。

这种情况下，评估价一般是成交价的9成。即可以评估到450万，首套贷款65%，那么这套房子最高可以贷款292万。契税为4.5万。

房源二，满五不唯一，成交价600万，100平，原值200万。买家首套。

评估价9成540万，但是你以为就可以按照540万的网签价申请贷款吗？图样图森破。为了打击那些“豪宅”置换人群，ZF定义了一个非普通住宅，什么叫非普通住宅呢？干货帖在这里北京317房产新政：什么是非普通住宅。好，这个面积的房子，如果在4-5环之间，那么网签价走普通住宅最高只能做到468万。买家首套可以贷款65%=304万。等等，就此结束了吗？并没有，这个房子是不唯一的，有个税啊。个税=（468万-200万）*20%=53.6万。这个房子，也可以走非普通住宅，网签价540万，首套贷款60%324万，然后再交差额增值税（540-200）/1.05*5.6%以及个税（540-200）*20%=86万。

（恩，看完这个案例，知道有增值税有个税的房子，贷款成本有多高了吧）

所以在这里，我们可以筛选一下，比如，想要高贷款，那么就只看满五唯一的普通住宅，用房源一的案例就能算出来自己可以贷款多少了。

所以，换房公式大概就是这样：卖房净得+用于买房的储蓄+可贷款额=房屋成交价+房屋交易成本。

总结起来其实就两点：

1、找靠谱渠道了解信息

2、研究透政策

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子期换房系列：

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