【子期换房记】二:能够换多少钱的房子
题目的问题,对于在一线城市的换房人群,真的是一个不亚于高考题的综合考验题,想答出来,绝对需要过硬的知识储备才可以。
第一步,看你的房子可以卖多少——决定你的首付
二手房买卖麻烦就在这里,没有人给标准定价,所以不管是卖房价还是买房价,都要自己多加衡量多做功课得出。那么一个靠谱信息渠道就很关键了。在北京的房产中介里, LJ应该占了北京房产市场的大半江山。所以,想了解市场行情,去看LJ网站。
首先是确认自己的房子状态——满五?满二?是否唯一?是否普通住宅?这些因素,影响买家的购房成本,也间接决定了你的房子价格。
了解了这个信息,就可以去LJ网站上看,看什么信息?
1)看同小区同等条件房子的成交价
同等条件是什么,相似楼层,同样户型。以及成交日期。如果同样户型的房子稀缺,成交记录是很久以前的,那么很好,说明你的房子很好卖。(预告,这是我第三步要讲的,房子的户型和楼层等条件到底有多重要)
2)看同小区在售的房源价格
在售房源,是一个参考信息。毕竟这个可以很大程度上反应人们对于市场的预期,或者说卖家对市场的预期。
3)看大行情
一个是看成交周期,指每套房子挂出到成交的时间,越短说明行情越好,这个可以看每个房源的时间轴。一个是看整体成交量。可以去住建委网站查近期的成交信息。成交量越大说明行情越好,反之亦然。行情好的时候,可以挂得高一点,但也要做好心理准备,比如交易过程中房价猛涨,房东跳价等等。行情好坏都是各有利弊。
综合上面三个因素,定好心理价位,适当上浮给买家议价的空间,就可以确定挂出价格。
卖房净得+你用于换房储蓄=首付=购房首付+其他交易成本(中介费,税费等)
(同理,可以用这个渠道去看目标小区的信息,预估你的买房成交价)
第二步,看你能贷多少款——决定你能用的杠杆
之前看过一篇买房经验帖提到第二步是确认自己能够承担的月供。然而,317新政之后,我觉得这一步变成了确定能够贷多少款,因为在新政下,信贷政策收紧,不是不是你想贷多少就能贷多少。所以,月供反而不重要了。而是看能够用的杠杆是多少。
怎么确定呢?
1)看房源情况
满五?满二?是否唯一?是否普通住宅?原值多少?是不是有点莫名其妙,这篇帖子是干货帝都卖房记(二):增值税,个税,契税傻傻搞不清楚,可以参考为什么这些房源信息影响贷款,以及交易成本。我一会儿举几个例子。
2)看自己资质。
317新政对信贷的政策是收紧的,主要体现在“认房又认贷”,就是说名下无房,有过贷款记录(不管是北京还是外地),那么就算二套。可以把自己的条件跟中介说一下,中介就能告诉你是首套还是二套。
这里举几个例子——
房源一,满五唯一,成交价500万,80平。买家首套。
这种情况下,评估价一般是成交价的9成。即可以评估到450万,首套贷款65%,那么这套房子最高可以贷款292万。契税为4.5万。
房源二,满五不唯一,成交价600万,100平,原值200万。买家首套。
评估价9成540万,但是你以为就可以按照540万的网签价申请贷款吗?图样图森破。为了打击那些“豪宅”置换人群,ZF定义了一个非普通住宅,什么叫非普通住宅呢?干货帖在这里北京317房产新政:什么是非普通住宅。好,这个面积的房子,如果在4-5环之间,那么网签价走普通住宅最高只能做到468万。买家首套可以贷款65%=304万。等等,就此结束了吗?并没有,这个房子是不唯一的,有个税啊。个税=(468万-200万)*20%=53.6万。这个房子,也可以走非普通住宅,网签价540万,首套贷款60%324万,然后再交差额增值税(540-200)/1.05*5.6%以及个税(540-200)*20%=86万。
(恩,看完这个案例,知道有增值税有个税的房子,贷款成本有多高了吧)
所以在这里,我们可以筛选一下,比如,想要高贷款,那么就只看满五唯一的普通住宅,用房源一的案例就能算出来自己可以贷款多少了。
所以,换房公式大概就是这样:卖房净得+用于买房的储蓄+可贷款额=房屋成交价+房屋交易成本。
总结起来其实就两点:
1、找靠谱渠道了解信息
2、研究透政策
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